房地產(chǎn)調(diào)控難全面放松

楊玲

房地產(chǎn)政策牽一發(fā)而動(dòng)全身，不可能如盲人摸象般片面對(duì)待之，除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大的變故，房地產(chǎn)的全面放松難以到來，整個(gè)行業(yè)的暴利時(shí)代也已結(jié)束。

經(jīng)歷了十多年的黃金年代，房地產(chǎn)已經(jīng)深入到中國萬千民眾的血液中，說它是萬眾矚目也不算夸張。

從世界經(jīng)濟(jì)史來看，房地產(chǎn)周期很長，大約需要18-20年。同時(shí)它對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也很深遠(yuǎn)，通常來說，一個(gè)房地產(chǎn)周期的結(jié)束，往往伴隨著經(jīng)濟(jì)的重大調(diào)整。

這是因?yàn)橛捎诜康禺a(chǎn)價(jià)格的粘度高，要清理上一輪周期的存貨，往往需要很長的時(shí)間。另外，房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿率的行業(yè)，它在金融資產(chǎn)中的占比越高，對(duì)金融體系產(chǎn)生的沖擊也越大。美國的次貸危機(jī)就是由于美國地產(chǎn)泡沫的破滅而帶來的金融危機(jī)，沖擊力度之大可見一斑。

中國房地產(chǎn)具有其特殊性。從福利房到商品房，中國房地產(chǎn)不僅受益于城市化進(jìn)程，而且受益于改革開放的制度紅利。在漸進(jìn)式的市場(chǎng)化改革中，房地產(chǎn)逐漸形成了完善的產(chǎn)業(yè)鏈和傳導(dǎo)機(jī)制，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和剎車都是最有效和最快捷的手段之一。

這是開發(fā)商如此有底氣的根本性原因?！耙墙?jīng)濟(jì)真的下來了，政府還得靠地產(chǎn)來重啟經(jīng)濟(jì)引擎”，很多人都這樣認(rèn)為。從這個(gè)角度看，地方政府的抵御力要小一些。因?yàn)槌松鲜鲈蛲?，地方政府還受制于土地財(cái)政，少了賣地收入，地方執(zhí)政空間都要受到很大的制約。這是為什么中央的口風(fēng)稍有松動(dòng)，地方政府就急不可耐地推出樓市放松政策，尤其是中小城市地方政府。

各地方政府則趁勢(shì)紛紛出臺(tái)刺激剛需的樓市放松政策。武漢、南京、南昌、沈陽、廣州等城市上調(diào)公積金貸款余額上限，沈陽縮短公積金繳存時(shí)間以刺激年輕職工首次購房需求，多地公積金管理中心重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成。揚(yáng)州甚至出臺(tái)了獎(jiǎng)勵(lì)購房的措施，“建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購房人給予所購房屋合同價(jià)款0.6%的獎(jiǎng)勵(lì)。”

這些都給了大家很大的想象空間，很多人把釋放剛需的政策理解成“救市”，認(rèn)為再下一步就是全面放松，房地產(chǎn)原有的暴利模式還能維系。

筆者認(rèn)為不然。從經(jīng)濟(jì)上看，對(duì)房地產(chǎn)的全面放松對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害更大。如果重啟2008年式的全面放松，房價(jià)或許會(huì)重歸上升通道，但同時(shí)也會(huì)給中國帶來全面的通脹泡沫，從而把經(jīng)濟(jì)引入日本式崩潰的可能性；或者更糟，在實(shí)業(yè)空心化的背景下，房價(jià)的上漲引發(fā)負(fù)反饋，經(jīng)濟(jì)也許會(huì)陷入滯脹。無論哪種情況，都會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，甚至引發(fā)恐慌。

另外，房價(jià)下跌未必一定會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的硬著陸。一般來講，房價(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊有三方面：一是財(cái)富效應(yīng)的減少帶來的消費(fèi)萎縮。由于中國的農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，受益于房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)還不算太廣泛，因此，這部分沖擊并不像國外那么大；二是建筑業(yè)產(chǎn)值的減少。在中國政府的及早干預(yù)下，房地產(chǎn)泡沫的程度還沒到不可收拾的地步，因此，存貨的消化期也會(huì)更溫和些；三是金融危機(jī)，由于中國在金融領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度并不高，金融衍生工具也不發(fā)達(dá)，因此銀行在這方面的風(fēng)險(xiǎn)敞口遠(yuǎn)比美國小得多。這就是說，房價(jià)下跌對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的傷害應(yīng)該沒有其他國家那么大。

更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，而且關(guān)系到政治。目前，房價(jià)已經(jīng)高到大多數(shù)老百姓買不起的地步，再?zèng)]有比房地產(chǎn)更能牽動(dòng)普通老百姓的心了。因此，溫總理的一句“房價(jià)遠(yuǎn)沒有到合理價(jià)位”，讓多少人安了心。

必須承認(rèn)，在中國，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)只是被少數(shù)人享受了，絕大多數(shù)人還是渴望房子回歸居住功能的。如果政府看重大多數(shù)人的利益，看重在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期的社會(huì)穩(wěn)定，就不可能不顧絕大多數(shù)人的訴求，把已經(jīng)盡得人心的房地產(chǎn)調(diào)控成果白白舍棄，任房價(jià)再創(chuàng)新高。

當(dāng)下，房地產(chǎn)政策牽一發(fā)而動(dòng)全身，不可能從某一個(gè)單一的角度來考慮，筆者認(rèn)為，除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大的變故，否則，房地產(chǎn)行業(yè)的全面放松難以到來，整個(gè)行業(yè)的暴利時(shí)代也已結(jié)束。

作者系北京市星石投資管理有限公司總裁、首席策略師