地產(chǎn)新挑戰(zhàn):房產(chǎn)稅試點將擴大

李雪峰

在今年溫家寶總理答中外記者問的會議現(xiàn)場，溫總理強調(diào)，房價遠未達到合理水平，中央將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策。近年來，中央和地方政府不遺余力的通過“限價、限購、限貸”的行政性調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，此外，管理層亦通過房產(chǎn)稅的方式強化了這種調(diào)控。

盡管房產(chǎn)稅目前尚處于試點階段，但相對于純粹的行政手段，房產(chǎn)稅在法律層面上對房地產(chǎn)市場作出了嚴格的規(guī)范，具有更為深遠的意義。不過從重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點工作來看，房產(chǎn)稅的作用并未得到有效體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士指出，全面開征房產(chǎn)稅是中國房地產(chǎn)市場走向市場化的必由之路。

房產(chǎn)稅試點范圍將擴大

2011年1月26日，國務(wù)院推出房地產(chǎn)市場調(diào)控措施“新國八條”，次日，國務(wù)院同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，具體征收辦法由試點省、自治區(qū)、直轄市自行制定。上海和重慶是首批進行房產(chǎn)稅試點的城市，截至目前，尚無第三個城市試點房產(chǎn)稅。

業(yè)內(nèi)人士指出，在現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅是作為限價、限購等行政手段的補充手段而出現(xiàn)的，在相當長的一段時間內(nèi)，房產(chǎn)稅不可能獨立于行政手段之外而單獨運用。畢竟中國房地產(chǎn)市場積弊較深，加上各地收入不一，因此“壓房價、增收入”的非市場化現(xiàn)象將長時間存在，不過房產(chǎn)稅最終取代行政手段只是時間問題。

在近日舉行的首屆嶺南論壇上，住建部副部長齊驥表示，重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點工作已滿一年，住建部已會同財政部、國稅總局總結(jié)兩地經(jīng)驗，加以完善，并在此基礎(chǔ)上適時增加房產(chǎn)稅的試點城市。事實上，經(jīng)過一年多的試點，房產(chǎn)稅在實務(wù)運用中已經(jīng)暴露出部分問題，具備擴大試點的基礎(chǔ)。

管理層對于擴大房產(chǎn)稅試點的信號并不鮮見，早在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央即強調(diào)要推進房產(chǎn)稅改革試點；而在隨后召開的全國財政工作會議上，財政部部長謝旭人也表示，要認真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點。

此前業(yè)界曾紛傳廣州、深圳已被納入房產(chǎn)稅試點城市，北京也傳出正在為推廣試點房產(chǎn)稅做一些諸如理清各種房屋權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)性準備工作。齊驥指出，目前住建部并未確定下一個試點城市。

對于下一批試點城市，業(yè)界不乏猜測，目前普遍認為房價較高、市場相對成熟、二手房交易活躍的一線城市和重點二線城市可能性較大。

房產(chǎn)稅效果有待加強

相對于限價、限購等行政手段，房產(chǎn)稅無疑具有較高的市場化程度，然而目前的問題是，盡管中央具備推廣房產(chǎn)稅試點的決心，業(yè)界也認為房產(chǎn)稅在將來極有可能成為中國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控手段，但重慶、上海兩地的試點效果卻令業(yè)內(nèi)人士對房產(chǎn)稅的短期效果有所質(zhì)疑。

業(yè)內(nèi)分析稱，重慶、上海兩地一年來的房產(chǎn)稅征收金額不會超過10億元，相比于兩地逾7000萬的財政收入而言，貢獻甚微，更為重要的是，數(shù)億元的房產(chǎn)稅不足以平抑兩地的房價。另有分析指出，目前房產(chǎn)稅的征稅征稅對象多為新增房，并不涉及存量房，而事實上，存量房對房價的影響至關(guān)重要甚至起主要作用。若房產(chǎn)稅遲遲不能覆蓋存量房，則房價下跌空間相對有限，上海試點房產(chǎn)稅后，房價并未出現(xiàn)大幅回落，房產(chǎn)稅的實施效果并不明顯。

此處的基本邏輯在于，由于房產(chǎn)稅尚處于試點時期，其征稅的數(shù)額和征收面等都比較小，政策力度偏弱，因此對房地產(chǎn)市場所起的作用也較為有限。不過反觀重慶則有不同的結(jié)論，重慶并未實施限購令，但一年多來房價保持平穩(wěn)，很明顯與房產(chǎn)稅存在某種關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，在未來15-20年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場仍將以增量房為主，而在人口老齡化及購房需求緩解等因素的影響下，房地產(chǎn)市場將全面轉(zhuǎn)向存量房時代。因此在現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅的征稅對象依然以增量房為主，隨著房產(chǎn)稅試點的深入推進，存量房亦將逐步成為房產(chǎn)稅的調(diào)控對象。