淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)及相關(guān)結(jié)合點(diǎn)

許高覺

摘 要：財(cái)務(wù)管理是整個(gè)企業(yè)管理中極為重要的一個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，著重抓好融資管理、合同管理、成本控制以及預(yù)算管理等重大環(huán)

節(jié)，并在這些工作中將相關(guān)的管理工作結(jié)合考慮，共同平衡，齊抓共進(jìn)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上一個(gè)臺階，取得應(yīng)有的效果和效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)資金合同成本、預(yù)算結(jié)合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、貸款多、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、涉稅繁、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從下列四個(gè)重點(diǎn)和相關(guān)結(jié)合點(diǎn)著手：

一、項(xiàng)目融資工作和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、降低資金成本相結(jié)合

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入量比一般企業(yè)大，要使開發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。按銀行業(yè)一般規(guī)定：房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目總投資中，自有資金應(yīng)達(dá)到40％或以上，相應(yīng)融資額度為項(xiàng)目總投資的60％或以下（具體操作上應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會最新規(guī)定，尤其是目前國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控加強(qiáng)不放松，

故政策規(guī)定上可能更嚴(yán)）。對成立初期的企業(yè)，自有資金就是指公司的實(shí)收資本（或股本）。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先，在拿地前就必須進(jìn)行深入的項(xiàng)目可行性研究，對項(xiàng)目總

投資作出合理的預(yù)算。項(xiàng)目開發(fā)的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本較大的比重。目前開發(fā)項(xiàng)目的土地一般采用招拍掛的方式出讓，企業(yè)在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進(jìn)度要求，按時(shí)付清大筆土地出讓金和動拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時(shí)有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40％，便于后續(xù)的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增資擴(kuò)股，直至達(dá)到項(xiàng)目總投資的40％或以上，才能向銀行爭取項(xiàng)目開發(fā)貸款。若該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有外資性質(zhì)，則公司成立和增資都需

商務(wù)部的審批，每次增資額度應(yīng)在市商務(wù)部相應(yīng)規(guī)定之內(nèi)，突破則需上報(bào)國家商務(wù)部審批，相應(yīng)審批程序?qū)^長且難度較大。

公司成立后，立即就應(yīng)著手和多家銀行進(jìn)行洽談比選，在這過程中應(yīng)熟悉掌握國家最新的金融政策，尤其是掌握銀監(jiān)會對固定資產(chǎn)貸款的規(guī)定和準(zhǔn)入要求等，對貸款10億元以

上的開發(fā)項(xiàng)目貸款，應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會的要求，組織二家以上的銀行組成銀團(tuán)，開展銀團(tuán)項(xiàng)目貸款，可適當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。融資前期工作階段結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團(tuán)的重點(diǎn)銀行進(jìn)行重點(diǎn)洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團(tuán)貸款，并盡可能根據(jù)項(xiàng)目總投資預(yù)算和自有資金到位情況申請到足額的貸款

額度。在銀團(tuán)貸款過程中，應(yīng)掌握辦理相關(guān)手續(xù)（各類審批手續(xù)等）的可操作性和時(shí)效性。可將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目貸款分為二段：甲段為土地使用權(quán)抵押（主要依據(jù)為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據(jù)為施工總承包合同），便于實(shí)際操作中提供相應(yīng)的“四證”資料和進(jìn)度完成資料等。

融資中另一項(xiàng)重要工作就是降低資金成本?？稍阢y行洽談比選中對銀行采用競爭機(jī)制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個(gè)銀團(tuán)降低資金成本。當(dāng)然，不同的金融形勢

，不同的貸款政策將會有不同的融資結(jié)果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控嚴(yán)厲，銀行融資無法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機(jī)構(gòu)

、關(guān)聯(lián)企業(yè)、民間融資機(jī)構(gòu)等不同渠道進(jìn)行融資。當(dāng)然，這時(shí)更應(yīng)權(quán)衡資金成本的高低，尤其是要考慮實(shí)際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因?yàn)樵摮霾糠值馁J款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本影響也會較大。

二、合同管理工作和內(nèi)控制度執(zhí)行、資金計(jì)劃管理相結(jié)合

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)。開發(fā)項(xiàng)目的資金使用，主要通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購合同、設(shè)計(jì)咨詢合同等等），并在

合同履行過程中對各種合同款的支付得以實(shí)現(xiàn)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、系統(tǒng)化，首先應(yīng)制定企業(yè)內(nèi)部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應(yīng)規(guī)定：

超過一定金額的項(xiàng)目用款都應(yīng)簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業(yè)務(wù)必須先訂立合同，經(jīng)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理流轉(zhuǎn)審批后正式簽約，對重大

合同或超過一定金額的大額合同必須經(jīng)法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設(shè)置審批權(quán)限和實(shí)行集體審批制進(jìn)行內(nèi)部控制，最后才予對

合同履行實(shí)施；并可結(jié)合制定一系列業(yè)務(wù)流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費(fèi)用報(bào)銷流程”等，并配以流程圖形式直觀表現(xiàn)。財(cái)務(wù)部應(yīng)建立合同臺賬

及時(shí)登錄每一筆付款和發(fā)票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細(xì)表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)應(yīng)參與切入，尤其是大額工程招投標(biāo)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)參與；合同付款后財(cái)務(wù)部的對賬確認(rèn)和反饋，包括對外：與總包單位的每月對賬；對內(nèi)：與公司合約

部門的核對確認(rèn)，并對總包支付分包款的及時(shí)跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個(gè)支付體系。對合同中涉及銀行保函及其他法律問題的應(yīng)與法律顧問及時(shí)聯(lián)系

，與相關(guān)部門協(xié)商解決。

合同付款環(huán)節(jié)實(shí)質(zhì)上就是資金的使用管理，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，首先應(yīng)制定各種資金用款計(jì)劃。財(cái)務(wù)部應(yīng)每年編制財(cái)務(wù)決算和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算，積極配合和協(xié)助各部門

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計(jì)劃，匯總后對資金作出平衡，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真編制整個(gè)公司的月度、季度、半年度和年度的資金計(jì)劃和下年度財(cái)務(wù)預(yù)算；在實(shí)施控制方

面，對每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴(yán)格按合同條款履行和審核付款外，并結(jié)合銀行對資金監(jiān)管的規(guī)定，對單筆超過500萬元的項(xiàng)目付款，要根據(jù)銀監(jiān)會實(shí)貸實(shí)付制和受

托支付的要求，上報(bào)銀行作委托支付申請后才予付款。做到每筆付款用途明確，進(jìn)度合約，經(jīng)得起審計(jì)檢查，并每月通過編制“資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表”，對每月資金使用情況

進(jìn)行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規(guī)定、保證稽查清算相結(jié)合

加強(qiáng)成本核算管理既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，其中有兩項(xiàng)重要的區(qū)分：一是各類開發(fā)成本對象的區(qū)

分，二是開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分。兩大區(qū)分只有在同時(shí)且充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，才能合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分，否則開發(fā)階段核算上的失誤，將帶來經(jīng)營

階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

成本對象的區(qū)分和確定，是開發(fā)項(xiàng)目成本核算的前提和首要任務(wù)。按可否銷售和功能區(qū)分等六大原則，對公司開發(fā)的項(xiàng)目按成本對象區(qū)分劃類（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業(yè)、酒店等）。應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求，在項(xiàng)目開發(fā)前（或預(yù)售證辦出后）及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)上報(bào)備案。成本對象確定后，各類成本核算內(nèi)容怎樣通過合理的分配方法歸集到各

類成本對象中去，這是成本核算的關(guān)鍵，將直接關(guān)系到各類成本核算的準(zhǔn)確性和公司利潤結(jié)算的準(zhǔn)確性。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量和核算。其中應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的費(fèi)用屬于直接成本和

能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清成本對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預(yù)算成本法。稅法并規(guī)定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結(jié)合其他方法分配的，應(yīng)商稅

務(wù)機(jī)關(guān)同意。在實(shí)際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區(qū)分，也應(yīng)采?。耗芊智逯苯佑糜谠摮杀緦ο蟮某杀局С鼍拖戎苯佑?jì)入該成本對象，不能分清成本對象的再按建筑

面積法或直接成本法分配。例如發(fā)生的各類設(shè)備成本及相關(guān)費(fèi)用，能分清那些設(shè)備直接用于那一類成本對象，先直接計(jì)入到各自的成本對象中去，而有些設(shè)備和有些相關(guān)費(fèi)用是多

種成本對象共用的且無法區(qū)分各類成本對象的，就再按各類成本對象的建筑面積或直接成本法進(jìn)行分配。否則，若簡單地采取單一的建筑面積法分配，就會出現(xiàn)所有已分類的成本

對象的成本單價(jià)都會相同的情況，由此產(chǎn)生各類成本單價(jià)明顯不合理的現(xiàn)象。在這項(xiàng)成本核算管理工作中，財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)做較大的基礎(chǔ)性工作，對所有合同逐一查閱梳理，按成本

對象區(qū)分歸類，必要時(shí)可聯(lián)系財(cái)務(wù)軟件公司，專門設(shè)置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對象歸集直接成本和分?jǐn)傞g接成本，并計(jì)算出每類成本對象的實(shí)際總成本和單位成本。

在正確按成本對象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)與開發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接

關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，而土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，少則幾千萬元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤額也較大，稅

務(wù)機(jī)關(guān)會重點(diǎn)清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分(包括不合理的借款費(fèi)用等)予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分，故稽查涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)

。

四、從會計(jì)到預(yù)計(jì)，項(xiàng)目投資開發(fā)預(yù)算和各類經(jīng)營方案預(yù)算相結(jié)合

如何使項(xiàng)目投資開發(fā)預(yù)算更符合實(shí)際，如何使項(xiàng)目獲取不菲的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益，是作為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人值得深思，值得探索的一項(xiàng)工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、增資擴(kuò)股中和在向銀行貸款的申請過程中，都離不開一項(xiàng)很重要的工作，就是對項(xiàng)目做專題可行性研究報(bào)告，包括對項(xiàng)目總投資作出預(yù)算

，和以后在各種經(jīng)營方式下的資金回籠，項(xiàng)目投資回報(bào)的預(yù)算，從靜態(tài)、動態(tài)角度進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和敏感性分析。財(cái)務(wù)部在公司合約部對項(xiàng)目工程建造成本估算的基礎(chǔ)上，對整個(gè)項(xiàng)

目的各類開發(fā)成本和費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制“項(xiàng)目投資流量預(yù)算”（自項(xiàng)目開發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止）。當(dāng)項(xiàng)目開

發(fā)到一定階段，應(yīng)根據(jù)市場部與客戶的接觸洽談情況，經(jīng)常性地針對不同經(jīng)營方案作出財(cái)務(wù)測算、評估。這些經(jīng)營方案包括：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案；出售和租賃方案等等。應(yīng)經(jīng)常修訂編

制自項(xiàng)目開發(fā)到經(jīng)營后階段的各類預(yù)算報(bào)表：“項(xiàng)目資金平衡預(yù)算表”、“項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算表”、“土地增值稅估算表”、“銷售資金回籠測算表”、“租賃經(jīng)營各年收入測算

明細(xì)表”等等，并從靜態(tài)和動態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：回收期、股東投資回報(bào)率，凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動態(tài)方面主要測算：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）

、動態(tài)投資回收期，凈現(xiàn)值指數(shù)等指標(biāo)，并結(jié)合敏感性分析，對不同經(jīng)營方案進(jìn)行比較，分析利弊，從中選優(yōu)。財(cái)務(wù)部應(yīng)每年向董事會作財(cái)務(wù)決算匯報(bào)和財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，對預(yù)算的

項(xiàng)目總投資和經(jīng)營各方案也應(yīng)經(jīng)常性地向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)，一方面讓高層領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解項(xiàng)目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經(jīng)營方案的選優(yōu)決策。

預(yù)算工作既是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段和經(jīng)營階段的一項(xiàng)常態(tài)化工作，它把開發(fā)預(yù)算和經(jīng)營預(yù)算緊密結(jié)合起來，使我們的財(cái)務(wù)管理

工作從一般的會計(jì)核算上升為與經(jīng)營緊密結(jié)合的管理會計(jì)的預(yù)算管理上來，為企業(yè)效益的提升提供決策性的依據(jù)。

結(jié)論和建議：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身特點(diǎn)，更應(yīng)花大力氣抓好各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，同時(shí)要注意各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和結(jié)合點(diǎn)，并與企業(yè)管理各環(huán)節(jié)緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應(yīng)，使企業(yè)財(cái)富效應(yīng)同時(shí)得到提升。（作者單位：上海金虹橋國際置業(yè)有限公司）

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