房地產(chǎn)：新開工數(shù)據(jù)恢復(fù)明顯

海通證券

投資要點(diǎn)：1、開發(fā)商真實(shí)開工處于恢復(fù)階段。2、行業(yè)基本面已經(jīng)實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

10月國慶假期造成房地產(chǎn)行業(yè)投資和新開工數(shù)據(jù)環(huán)比回落。新開工單月同比回落的主要原因來自10月保障房新開工環(huán)比、同比大幅減少?？紤]后期進(jìn)入低基數(shù)期，預(yù)判累計(jì)新開工增速仍將平穩(wěn)恢復(fù)，但數(shù)據(jù)真實(shí)轉(zhuǎn)好預(yù)計(jì)需要到2013年3月以后。

如果將所有保障房因素剔除，10月調(diào)整后新開工數(shù)據(jù)環(huán)比、同比增速為48.05%和19.5%。以上數(shù)據(jù)可以反映市場真實(shí)新開工意愿，一定程度上體現(xiàn)出伴隨銷售轉(zhuǎn)好開發(fā)商真實(shí)開工處于恢復(fù)階段。

住宅開發(fā)投資增速保持回落，新開工累計(jì)同比減少6.8%。1-10月全國房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資為5.76萬億元，同比增長15.4%；其中商品住宅投資3.97萬億元，同比增長11%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69%。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積14.68億平方米，同比減少8.5%。1-10月房屋竣工面積5.83億平方米，同比增長17%。從單月的情況來看，全國新開工同比減少6%，環(huán)比減少2%。

銷售面積累計(jì)同比減少4%。1-10月，全國商品房銷售面積7.87億平方米；1-10月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到4.63萬億元，較去年同期增長5.6%。單月情況來看，10月銷售面積和銷售額分別環(huán)比減少7%和減少6%，分別同比減少23%和增加32%。

截至11月9日，A股動態(tài)PE在12.72倍，地產(chǎn)動態(tài)PE在14.92倍。三季報顯示，地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款、資金流均處于過去三年最高水平。從根本意義而言，行業(yè)基本面已經(jīng)實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。建議僅對業(yè)績鎖定性強(qiáng)，具備估值切換能力的地產(chǎn)個股堅(jiān)定持有，看好龍頭“招保萬金”+和二線確定性品種，如首開、榮盛、濱江、金科和華夏幸福。