論物業(yè)服務(wù)合同

程博瀾

（中國科學技術(shù)大學公共事務(wù)學院，安徽合肥230052）

論物業(yè)服務(wù)合同

程博瀾

（中國科學技術(shù)大學公共事務(wù)學院，安徽合肥230052）

規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同雙方的行為，調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同雙方的法律關(guān)系，應明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)合同的地位，使之成為合同法律制度上的有名合同，從而對其進行專門的規(guī)范。

物業(yè)服務(wù)合同；性質(zhì)；責任

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念及內(nèi)容

在我國，合同分為有名合同與無名合同兩種。“有名合同，又稱典型合同，是指法律上以特定名稱命名，并以專門規(guī)范加以調(diào)整的合同?！保?］（P11）所謂無名合同，就是沒有專門名稱予以命名，接受合同法總則內(nèi)容規(guī)制的合同。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司訂立的，由物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主提供服務(wù)，進行物業(yè)管理活動，并由業(yè)主支付相應服務(wù)費用的協(xié)議。［2］物業(yè)服務(wù)合同是一種無名合同。物業(yè)服務(wù)合同是連接業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的紐帶。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的具體服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同不僅明確了合同雙方當事人的法律關(guān)系，而且通過“服務(wù)”一詞使物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確自身定位，即為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主支付相應費用。

從本質(zhì)上來講，合同關(guān)系就是一種商品交換關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托，提供物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主支付服務(wù)費的書面協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容，就是合同雙方約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到合同內(nèi)容的約束，向業(yè)主承擔人身與財產(chǎn)安全保護的基本義務(wù)。這并不是說，發(fā)生在小區(qū)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的一切人身、財產(chǎn)損害都必須由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該針對合同約定的服務(wù)內(nèi)容，積極履行服務(wù)義務(wù)；另一方面，業(yè)主要享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，需依照合同的約定向其支付相應的報酬?？梢哉f，物業(yè)服務(wù)合同是劃分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，直接約束著業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、物業(yè)服務(wù)合同的主體及性質(zhì)

（一）物業(yè)服務(wù)合同的主體

業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)合同的主體。業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的主體，其法律依據(jù)主要是《物業(yè)管理條例》以及《物權(quán)法》?！耙婪ǖ怯浫〉没蛘咭罁?jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及通過合法建造房屋等事實行為而取得專有部分所有權(quán)的人，應認定為業(yè)主。”［3］（P6）在物業(yè)管理范圍內(nèi)，業(yè)主大會是包含小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的集體決策機構(gòu)。依照中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，業(yè)主大會是由業(yè)主組成的組織，業(yè)主委員會是其主要的工作機構(gòu)。業(yè)主是單獨的個體，由于其數(shù)量龐大，無法實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的管理工作，因此，將小區(qū)內(nèi)的主要管理職權(quán)交由業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指按照法定程序依法成立，并具有相應的資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行專業(yè)化管理服務(wù)，并獲取相應報酬。

（二）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

由于物業(yè)服務(wù)合同并不是《合同法》中明確規(guī)定的一類合同，因此，對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的界定直接決定著合同雙方當事人的地位與權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當前，將物業(yè)服務(wù)合同視為無名合同，已成共識。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，歷來眾說紛紜。有“承攬合同說”、“勞務(wù)合同說”、“代理合同說”、“委托合同說”、“復合合同說”，等等，其中，以“委托合同說”和“代理合同說”為主。有學者認為，“物業(yè)服務(wù)合同從性質(zhì)上講是一種商事委托，屬于委托合同?！保?］有學者贊同“復合合同說”。［5］筆者在研究和分析物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上，認為物業(yè)服務(wù)合同是一種新型的合同。

三、化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對策

（一）明確物業(yè)服務(wù)合同雙方的責任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，較之于一般合同法律關(guān)系中的主體，具有顯著差異的地方在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)直接影響著業(yè)主的人身或財產(chǎn)安全。依照《物業(yè)管理條例》第47條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)究竟應該承擔怎樣的責任，是依照合同約定履行安全保障的義務(wù)，還是物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的一切人身、財產(chǎn)損害都應該由其承擔相應的責任？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)、具有獨立企業(yè)法人地位、依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。其特征是獨立的法人地位；屬于服務(wù)性企業(yè)；具有一定的公共管理性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個營利性的經(jīng)濟組織，應在合同約定的范圍內(nèi)保障業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全，不能對其苛求過多的安全義務(wù)，畢竟物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是專業(yè)的保衛(wèi)部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的責任，應該在合同約定的范圍內(nèi)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯進行具體分析。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是有償?shù)姆?wù)，業(yè)主不能以任何形式拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主的利益造成了損害，應由其承擔相應的賠償責任。

（二）提升物業(yè)服務(wù)合同的法律地位

實踐中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常在服務(wù)內(nèi)容上產(chǎn)生糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)之后，應依照合同的規(guī)定，向小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但是，在實際生活中，隨著合同履行時間的增加，由于缺乏有效的監(jiān)督和評價機制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平逐漸降低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，這直接導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾?，F(xiàn)階段，我國并沒有一個能夠完全適用于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的專門合同規(guī)范。由于缺乏對物業(yè)服務(wù)合同的專門規(guī)制，合同雙方責任的劃分與承擔沒有具體的標準。因此，為了有效化解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，有必要提升物業(yè)服務(wù)合同的法律地位，以物業(yè)服務(wù)合同中約定的具體內(nèi)容作為合同雙方責任承擔的依據(jù)。

隨著社會的進步和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)在廣大人民群眾普遍選擇以小區(qū)的形式集中居住，小區(qū)物業(yè)服務(wù)逐漸成為人們生活中的一種必不可少的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)能否順利開展、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量直接影響著廣大人民群眾的生活水平。盡管在我國當前的合同法律制度中，物業(yè)服務(wù)合同依舊是以無名合同的形式存在，但“物業(yè)服務(wù)合同屬于一種新類型的服務(wù)合同，現(xiàn)有相關(guān)合同的特點并不能完全涵蓋物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容”［6］。在當前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛不斷增多的情況下，對物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系進行明確規(guī)定，已是大勢所趨，這將有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的行為。規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同雙方的行為，調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同雙方的法律關(guān)系，應明確物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)合同的地位，使之成為合同法律制度上的有名合同，從而對其進行專門的規(guī)范。

［1］黃和新.中國合同法［M］.南京：南京師范大學出版社，2008.

［2］李茂.物業(yè)服務(wù)合同法律問題研究［J］.太原師范學院學報（社會科學版），2007（6）.

［3］楊立新.最高人民法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋理解與運用［M］.北京：法律出版社，2009.

［4］邢國威.物業(yè)服務(wù)合同探微［J］.中華女子學院學報，2009（5）.

［5］溫必潛.物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)研究［J］.中國物業(yè)管理，2004（3）.

［6］陳文.物業(yè)服務(wù)合同若干法律問題研究［J］.現(xiàn)代法學，2004（2）.

F293.347

A

1673－1395（2012）01－0045－02

2011 -10 -20

程博瀾（1989—），女，安徽淮北人，碩士研究生。

責任編輯 葉利榮 E－mail：yelirong＠126.com