共有產(chǎn)權(quán),為吉林保障房“找錢”

王煒 劉文波

居民先買下一部分房屋產(chǎn)權(quán)，入住后再交政府那部分產(chǎn)權(quán)的租金，以后有錢再買，最終可拿到房子的產(chǎn)權(quán)——通過共有產(chǎn)權(quán)，吉林不僅擴(kuò)大了住房保障的覆蓋面，也滿足了低收入家庭希望在有條件的情況下?lián)碛凶》慨a(chǎn)權(quán)的愿望，增加了保障對(duì)象的財(cái)產(chǎn)性收入。

包括共有產(chǎn)權(quán)等在內(nèi)的從建設(shè)、資金到管理、分配各種制度的創(chuàng)新，使得吉林這樣一個(gè)財(cái)政實(shí)力偏弱的省份，5年內(nèi)改善了超過1/5人口的住房條件。

剛剛過去的春節(jié)，對(duì)吉林市昌邑區(qū)9歲的小女孩王名瑤來說，是有記憶以來過得最快樂的大年了，節(jié)前，她和爸爸媽媽一起搬進(jìn)了亮堂堂、暖和和的新房。

“新房子是我上臺(tái)抽的號(hào)。”王名瑤驕傲地說。就在1月11日上午，昌邑區(qū)廉租住房抽簽選房大會(huì)上，王名瑤上臺(tái)抽中了選房號(hào)161號(hào)，她媽媽周偉喜極而泣：“我相信孩子的手氣比大人強(qiáng)。這不，孩子真沒辜負(fù)我！”王名瑤的父親是殘疾人，家中除了低保金外，就靠母親常年在外打零工過日子，一直居無定所，輾轉(zhuǎn)于各種寒冷簡(jiǎn)陋的小平房里。那一天，包括王名瑤一家在內(nèi)的昌邑區(qū)418戶低保家庭喜獲廉租房。盡管房子面積不大，但是前后通透，坐便和洗手池都已安裝，墻壁也粉刷一新，把自己的家具搬進(jìn)去即可入住。

產(chǎn)權(quán)共有，緩解資金壓力

雖然吉林是一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、財(cái)政實(shí)力偏弱的省份，但在保障性安居工程建設(shè)上一直舍得投入。尤其是近3年來，每年財(cái)政直接投入都在20億元以上。

盡管如此，隨著保障性安居工程建設(shè)規(guī)模不斷加大，吉林省面臨的資金壓力也越來越大?！叭绻辉诋a(chǎn)權(quán)上嘗試探索和突破，保障房建設(shè)的資金很難持續(xù)到位。”吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長范強(qiáng)告訴記者。

自2008年起，吉林省在全國率先探索實(shí)施廉租房“按份共有產(chǎn)權(quán)”，居民先買下一部分房屋產(chǎn)權(quán)，入住后再交政府那部分產(chǎn)權(quán)的租金，以后有錢再買，最終可拿到房子的產(chǎn)權(quán)。如果生活出現(xiàn)困難，急需用錢，也可以將自己那份產(chǎn)權(quán)退出變現(xiàn)。

通過共有產(chǎn)權(quán)這種制度創(chuàng)新，為吉林的保障房建設(shè)資金提供了關(guān)鍵性的支持。吉林省住建廳住房保障處處長孫貴生表示，共有產(chǎn)權(quán)是一種與保障對(duì)象共同籌集建設(shè)資金的模式，不僅減輕了地方財(cái)政壓力，迅速擴(kuò)大了住房保障的覆蓋面，也滿足了低收入家庭希望在有條件的情況下?lián)碛凶》慨a(chǎn)權(quán)的愿望，增加了保障對(duì)象的財(cái)產(chǎn)性收入，有助于解決保障房的建后管理和退出難題。

“共有產(chǎn)權(quán)的一個(gè)大前提是嚴(yán)格的制度保障，確保居民購買產(chǎn)權(quán)的資金全部用于廉租房的建設(shè)，并且要確保分配廉租房時(shí)，無論你是不是要買產(chǎn)權(quán)，一律一視同仁，不能因?yàn)槟愠龅闷疱X，就優(yōu)先分配給你?！狈稄?qiáng)認(rèn)為。

物業(yè)介入，從“搬得進(jìn)”到“住得起”

廉租房建成，百姓“搬得進(jìn)”的問題解決了，怎樣讓這些低收入家庭“住得起”，將成為越來越大的問題。

劉貴芬一家所居住的蓮山新區(qū)新居廉租房小區(qū)，物業(yè)費(fèi)每月每平方米0.4元?！斑@是2009年定的價(jià)格，這幾年不僅人工費(fèi)在上漲，小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)費(fèi)也在增加，現(xiàn)在物業(yè)成本至少需要1元錢?！毙^(qū)的物業(yè)公司吉林紅惠物業(yè)負(fù)責(zé)人于林告訴記者。

“我們的主要利潤來自別的商品房小區(qū)，如果靠廉租房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)早就餓死了?！钡诹秩匀粨?dān)心，再過幾年房屋進(jìn)入維修期，公司的資金壓力會(huì)更大。

另一方面，蓮山新居作為吉林市入住比較早的廉租房小區(qū)，入住家庭全部是低保家庭。對(duì)他們來說，即便每個(gè)月只是20元左右的物業(yè)費(fèi)，也是一筆不小的支出。

“保障房建后管理之所以難，在于不僅要按市場(chǎng)法則出牌，讓物業(yè)公司有錢賺，可循環(huán)，又不能給低收入家庭增加過多負(fù)擔(dān)，還要避免政府大包大攬以后背上沉重的包袱?！奔质凶〗ㄎ敝魅涡旆畲罕硎?。

為破解建后管理難題，吉林在全國率先出臺(tái)了廉租房、棚戶區(qū)改造建后管理的政策措施，探索了一系列政策創(chuàng)新。如按照每5000平方米不少于1人安排物業(yè)管理公益性崗位，由政府負(fù)擔(dān)工資；在保障性住房小區(qū)中按比例配建經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足等。

為了提高物業(yè)管理費(fèi)用的收繳率，吉林市制定了相關(guān)政策，使入住家庭養(yǎng)成繳費(fèi)習(xí)慣。比如以工代費(fèi)，利用困難家庭的勞動(dòng)力資源，將其組織起來從事物業(yè)服務(wù)，允許其以“工”沖抵物業(yè)費(fèi)；實(shí)行繳費(fèi)補(bǔ)貼，對(duì)按時(shí)足額繳納費(fèi)用的家庭，每年可以到政府申請(qǐng)50%～70%的補(bǔ)貼?！澳隳檬論?jù)來，我就給你報(bào)銷?！?/p>

“建后管理的模式已經(jīng)建立起來了，但還是剛剛開始實(shí)踐，還面臨很大的挑戰(zhàn)，需要不斷地研究探索?！睂O貴生表示。

政策創(chuàng)新，從集中建設(shè)到可持續(xù)發(fā)展

近年來，吉林省一直沒有停下通過政策創(chuàng)新推動(dòng)保障房可持續(xù)發(fā)展的步伐。如探索實(shí)施了棚戶區(qū)改造與廉租房建設(shè)的有機(jī)結(jié)合，推廣了農(nóng)村泥草房改造和新式農(nóng)居建設(shè)雙推進(jìn)改造方式，建立了林場(chǎng)搬遷整合與生態(tài)環(huán)林相結(jié)合的林業(yè)棚戶區(qū)改造模式，加快解決城鄉(xiāng)住房困難家庭的住房問題。

通過加大投入和政策創(chuàng)新，2006年以來，通過實(shí)施城市棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)、林業(yè)棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、農(nóng)村泥草房改造、廉租住房保障、公共租賃住房建設(shè)和國有墾區(qū)危房改造等8個(gè)方面的保障性安居工程（簡(jiǎn)稱“八路安居”工程），總投資1402億元，已實(shí)現(xiàn)改造面積1.17億平方米，211.5萬戶、630萬人受益，全省超過1/5人口住房條件得到改善。

“保障性安居工程既是重大民生工程，又是重大發(fā)展工程。”吉林省委書記孫政才說，“要能多則多，能快則快，好中求快，穩(wěn)中求進(jìn)?！?/p>

通過制度創(chuàng)新，把保障房作為改善民生和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的最佳結(jié)合點(diǎn)，吉林省所取得的成效，可以說是全國保障性安居工程的縮影。

2012年，吉林省規(guī)劃建設(shè)保障房125.1萬套。今年將是保障房建設(shè)挑戰(zhàn)最大的一年，信貸可能還是偏緊，在建規(guī)模仍然很高，大量房屋將進(jìn)入交付期，對(duì)吉林省來說是很大的考驗(yàn)。

“保障性安居工程是一項(xiàng)新生事物，經(jīng)過大規(guī)模的集中建設(shè)，現(xiàn)在要考慮的是制度的可持續(xù)發(fā)展。”范強(qiáng)表示，應(yīng)該結(jié)合地方實(shí)際情況，不斷進(jìn)行政策創(chuàng)新，并逐步建立起常態(tài)的、規(guī)范化的工作機(jī)制，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

通過制度創(chuàng)新，把保障房作為改善民生和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的最佳結(jié)合點(diǎn)，吉林省所取得的成效，可以說是全國保障性安居工程的縮影。