2012年,中國房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展

任沁沁 倪元錦 魏宗凱 劉剛

經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士認為，過去一年多來中國政府調(diào)控房價效果明顯，在經(jīng)濟、行政等多種手段作用下，房地產(chǎn)泡沫被有效抑制。新的一年，盡管政府已將政策重點從抑制通脹轉(zhuǎn)向支持經(jīng)濟增長，但調(diào)控房價方向和態(tài)度依然堅定，多重壓力之下中國房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⑦M入加速調(diào)整的階段。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中有52個城市新建商品住宅價格下降，平均房價連續(xù)三個月環(huán)比下降、同比增速放緩。調(diào)控政策影響下，2011年全國商品房銷售價格漲幅持續(xù)收窄，平均銷售價格為5381元/平方米，比2010年增長6.9%，增幅回落0.6個百分點。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了預(yù)想中的效果?！笔澜玢y行副行長、首席經(jīng)濟學(xué)家林毅夫說。

自2010年4月出臺調(diào)控樓市的“國十條”以來，房地產(chǎn)市場利空政策不斷加強，其在國民經(jīng)濟中的作用不斷弱化。這被認為是樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌判斷，在調(diào)控政策不變的情況下，房價及交易量的下行趨勢可能還會延續(xù)，2012年上半年較為明顯。

從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發(fā)布的2011年業(yè)績報告來看，房企20強有10家沒有完成銷售目標(biāo)，占比50%。

銷售情況普遍不理想的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進一步被放大，投資意愿明顯下降。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資增幅比2010年回落5.3個百分點，增幅持續(xù)下滑。

“可以判斷，樓市的黃金時代即將結(jié)束，開發(fā)商很難再有過去10年的業(yè)績了?！币患曳康禺a(chǎn)銷售公司的營銷總監(jiān)劉春稱。

房地產(chǎn)企業(yè)如何“過冬”？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭判斷，多數(shù)房企會“開源節(jié)流”，一方面通過降價、出售股權(quán)、變賣項目等方式創(chuàng)造收入，另一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。

“房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)進入一個不可逆轉(zhuǎn)的通道，中國地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)丟掉幻想，積極轉(zhuǎn)型?！北本┲欣ね顿Y集團董事長黃怒波表示，轉(zhuǎn)型越早越快越好，同時，把房價拉回到一個社會都能接受的價格上，讓政府、社會、企業(yè)共同獲益。

中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為，在樓市調(diào)控政策未放松的前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，將會有更多的房企加入到“以價換量”的競爭中。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)的壓力下，“去庫存”將是2012年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞之一。

2011年中國GDP增速保持了9.2%的較高水平，預(yù)計2012年GDP增速將繼續(xù)放緩，進入改革和調(diào)整的關(guān)鍵期。

GDP增速放緩并不意味著未來貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策會出現(xiàn)過多放寬。專家們認為，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型意味著去地產(chǎn)化的加速，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位未來或有所動搖。

“對中國而言，放松房地產(chǎn)調(diào)控政策為時過早?！绷忠惴蛘f。

但房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的壓力確實不小。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏指出，國家整體經(jīng)濟指數(shù)將面臨回調(diào)，各地也將面臨經(jīng)濟回調(diào)和財政堅守的壓力，應(yīng)該防止地方政府為了減輕壓力，而在某些方面放松對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，導(dǎo)致房價反彈。

需要注意的是，一味下調(diào)并非房地產(chǎn)業(yè)的“健康之路”。金融觀察評論員任偉禮指出，房地產(chǎn)如果“硬著陸”，中國經(jīng)濟將很難“軟著陸”。他認為，目前房價下降已成趨勢，政府調(diào)控策略應(yīng)該轉(zhuǎn)到在保證房價不會反彈的前提下，盡快恢復(fù)市場成交量，如果成交量在未來一兩年內(nèi)繼續(xù)低迷，甚至進一步冷卻，將導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟進一步下調(diào)。

“希望政府在調(diào)控政策中更多地利用市場手段，同時注意照顧市場正常需求，以防房地產(chǎn)市場過度下滑，拖累中國經(jīng)濟的整體復(fù)蘇?！秉S怒波說。

廖英敏指出，如果房地產(chǎn)需求管理傷及了剛性需求和改善型需求，造成基本需求不足，尤其是對改善型需求過于嚴(yán)厲的話，會導(dǎo)致房價跌幅過大?！耙虼?，剛性需求和改善型需求將是2012年房地產(chǎn)市場的基本力量。”

另一個重要的任務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范和制度建設(shè)。廖英敏指出，未來應(yīng)推廣征收房產(chǎn)稅，這是用經(jīng)濟手段控制投資性需求，調(diào)控房產(chǎn)市場的長效機制。

“這是一個逐步完善的漫長過程，有必要盡快完成前期的基礎(chǔ)性工作，比如建立住房檔案基礎(chǔ)性信息、評估機構(gòu)等?！绷斡⒚粽f。