管窺房地產(chǎn)成本鏈條

| 文· 本刊記者 齊岳峰 本刊實(shí)習(xí)記者 寧晶

面對(duì)政府宏觀調(diào)控，諸多地產(chǎn)企業(yè)紛紛訴苦。在很多企業(yè)看來(lái)，房企過(guò)冬并非無(wú)病呻吟，但始終掙扎在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)下的百姓則對(duì)企業(yè)的訴苦紛紛嗤之以鼻，在百姓看來(lái)，暴利企業(yè)一旦面對(duì)政策調(diào)控便紛紛訴苦，無(wú)異于一種悲情主義的表演。消費(fèi)者的成本來(lái)源遠(yuǎn)非房企那么容易，中國(guó)民眾對(duì)于房企的印象分值始終在低端徘徊。

房企獲利模式

據(jù)某房地產(chǎn)公司審計(jì)師王先生透露，房企成本主要包括：樓面毛地價(jià)，建造成本，稅費(fèi)。其中，稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、交易契稅、企業(yè)所得稅，而費(fèi)則包括大市政四源費(fèi)，水、電、燃、排污費(fèi)等。

根據(jù)業(yè)內(nèi)同行的統(tǒng)計(jì)方式，房企成本中的土地出讓金用于上交政府財(cái)政部門，同時(shí)需支付征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)開工后，前期工程費(fèi)中的臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)，規(guī)劃、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，這筆費(fèi)用大約占工程概算投資的2%左右。可行性研究費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等亦需一體支付，其中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的 2-10%。此外，占中標(biāo)額1‰的招投標(biāo)費(fèi)，占預(yù)算造價(jià)0.5‰的預(yù)算審查費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)、項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等等不一而足。

以北京為例，某樓盤成本計(jì)價(jià)為：樓面毛地價(jià)預(yù)算25000元/平方米，建造成本（框架剪力墻現(xiàn)澆及裝修、弱電）預(yù)算3400/平方米，其中，建造成本與稅費(fèi)分別占銷售總額的10%、30%。

“房企利潤(rùn)率平均每平方米大約占樓盤價(jià)格20%左右。”王先生說(shuō)。以北京朝陽(yáng)區(qū)花園裘馬都樓盤為例，2011年10月份樓價(jià)為41,168元/平方米，以20%的利潤(rùn)成本計(jì)算，開發(fā)商每平方米獲利8233.6元。也就是說(shuō)賣出一所100平米的商品房，開發(fā)商可獲利823,360元。

房?jī)r(jià)比地價(jià)還便宜

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聯(lián)想地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人周建對(duì)《中國(guó)新時(shí)代》稱，房地產(chǎn)價(jià)格主要包括土地成本、管理成本、人員成本及財(cái)務(wù)成本，剩下的就是利潤(rùn)了。其中土地成本在拿地之前就已確定，但GPI成本相對(duì)不定，根據(jù)不同的建筑形式確定的建筑面積亦會(huì)有較大變化。此外，財(cái)務(wù)成本是消耗大的一塊，根據(jù)各個(gè)開發(fā)單位資金曲折和稅收，資金成本是一塊，最后還有稅務(wù)成本。

重要的是，開發(fā)商拿地的資金來(lái)自于銀行貸款，直接推高了開發(fā)商的成本，在以房產(chǎn)做最后抵押后，剩下的就是利潤(rùn)了。而當(dāng)下政府希望擠壓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間，但事實(shí)上目前很多企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，已經(jīng)被擠壓至成本階段。

周建解釋稱，從房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利率來(lái)看，并不算作高利潤(rùn)行業(yè)，緣于企業(yè)拿地的價(jià)格及稅務(wù)成本占了極大的成本空間。在周建的印象中，圈內(nèi)有一個(gè)普遍看法是“我們大部分錢是國(guó)家的”——因?yàn)橥恋爻杀臼亲畲蟮囊粔K成本，此前房?jī)r(jià)低的時(shí)候，土地成本占到房?jī)r(jià)的20%左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了40%-50%，甚至更高了。

周建稱：房?jī)r(jià)比地價(jià)還便宜，沒有辦法。

地價(jià)與房?jī)r(jià)的形成機(jī)制不同、市場(chǎng)環(huán)境有別，所以地價(jià)的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是受不同因素影響的。在土地國(guó)有的前提下，地價(jià)受國(guó)家政策的影響較大。但作為商品的住宅價(jià)格則受市場(chǎng)的影響較大。一般情況下房?jī)r(jià)應(yīng)該隨著地價(jià)的波動(dòng)而改變。

但是在當(dāng)下中國(guó)，這一規(guī)律或許并不能百分百在業(yè)內(nèi)通行。

那么消費(fèi)者又是如何面對(duì)當(dāng)下的房產(chǎn)價(jià)格呢？

消費(fèi)群體的成本樣板

什么樣的普通消費(fèi)者方能正常消費(fèi)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的房子呢？

33歲的王立明與妻兒目前租房居住在北京西紅門，王立明最近正在積極觀望有所松動(dòng)的房?jī)r(jià)，并準(zhǔn)備春節(jié)前后出手購(gòu)買。經(jīng)過(guò)多次實(shí)地考察、對(duì)比，他選擇了理想城樓盤的一處100多平方米房子，19000元/平方米，總價(jià)190萬(wàn)。

月薪共計(jì)30000元的王立明夫妻 “攢錢有七八年了吧，終于能夠付這次買房的70萬(wàn)首付了，按揭買房后，以后一個(gè)月還貸9000元。”在王看來(lái)，理想城樓盤今年的確比往年降價(jià)2000元/平方米，但根本沒有網(wǎng)上所傳降價(jià)降的那么夸張。

35歲的黃威最近剛剛買了北京南城一處58平米的房子，總價(jià)120萬(wàn)?！爸饕菫楦改敢院箴B(yǎng)老準(zhǔn)備的?！秉S威告訴《中國(guó)新時(shí)代》，“買房首付資金來(lái)源主要是父母出一部分，向親戚朋友借一些，至于自己這邊需要拿出首付的1/4。”

六年前黃威購(gòu)買了一套64平米、總價(jià)34萬(wàn)的房子，“現(xiàn)在同一地塊的小區(qū)都賣到20000元/平方米了”。按揭付款購(gòu)房的黃威與妻子月收入共計(jì) 1萬(wàn)左右，兩套房每月需還貸4000多?！氨本┓?jī)r(jià)就是太貴了，但是也沒辦法，主要是有需求?！?/p>

不過(guò)即便以住宅均價(jià)兩萬(wàn)來(lái)計(jì)算，如果一名普通白領(lǐng)在北京的月收入為8000人民幣，一對(duì)白領(lǐng)夫妻年收入以20萬(wàn)計(jì)算，如果購(gòu)買一套60平米的普通住宅，也需要不吃不喝攢夠6年。拆分開來(lái)，以首付30%計(jì)算，亦需要兩年完成。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)生活中每一位中低端購(gòu)房者的資金來(lái)源大多呈如下模式：家庭支持+銀行貸款。

但是家庭被巨大的資金需求綁架后，房屋的原始價(jià)值已不復(fù)存在。銀行貸款亦成為購(gòu)房者必須謹(jǐn)慎面對(duì)的問(wèn)題，如果居民收入固定且有限，那么很難想象在夾縫中求生存的民眾將擁有真正的生存快樂。

無(wú)論如何，有一點(diǎn)可以確定，當(dāng)下住房資金已然成為中國(guó)民眾生活中高企的一極，在這個(gè)幾乎是人生終極需求的目標(biāo)驅(qū)使下，中國(guó)民眾的生存質(zhì)量及生活質(zhì)量被前所未有的加以綁架。

提及最近的房?jī)r(jià)降低潮，黃威情緒激動(dòng)，“你認(rèn)為他降了嗎？本來(lái)他們要的就高，比如這房子本來(lái)賣1萬(wàn)元，開盤后要1萬(wàn)六，現(xiàn)在賣1萬(wàn)元，這根本不叫降價(jià)，是正常的回歸?，F(xiàn)在交易量少了，房子、資金壓在那里，開發(fā)商自己著急呢?！?/p>

地產(chǎn)·語(yǔ)錄

任志強(qiáng)（華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)）：

開發(fā)商很快就只剩褲衩了。

潘石屹（SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)）：

很多開發(fā)商就差那么一口氣。

馮侖（萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席）：

對(duì)于樓市，要聽黨的話按照政府的要求做。

宋衛(wèi)平（綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)）：

賣不動(dòng)就把房?jī)r(jià)降到底。

劉明康（中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席）：

銀行業(yè)能承受房?jī)r(jià)下跌5成。

謝國(guó)忠（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：

未來(lái)房?jī)r(jià)下跌50%很正常。

牛刀（房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論家）：

這一輪泡沫破滅后，十年無(wú)人敢炒樓。

葉檀（知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家）：

未來(lái)五年內(nèi)，房企只有十分之一的存活率。

陳淮（經(jīng)濟(jì)學(xué)者、博導(dǎo)）：

樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去。

董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：

少問(wèn)別人憑什么有房，多問(wèn)自己為什么無(wú)房。

2011影響樓市十大政策

NO.1—新“國(guó)八條”出臺(tái)

國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定八項(xiàng)政策措施：一是各地一季度要公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，二是增加公共租賃住房供應(yīng)，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會(huì)城市居民購(gòu)第三套房，七是未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問(wèn)責(zé)，八是散布虛假消息要追責(zé)。

NO.2—京“十五條”落地

2011年2月16日，“京十五條”規(guī)定：外地人購(gòu)房須提供五年納稅證明，限購(gòu)以認(rèn)房為標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商定價(jià)與成本差異過(guò)大將追責(zé)，暫不公布北京調(diào)控目標(biāo)。

NO.3—“一房一價(jià)”執(zhí)行

3月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。

NO.4—房產(chǎn)稅試點(diǎn)

2011年1月27日，上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。其中重慶房產(chǎn)稅征收方案5大要點(diǎn)為：其中征稅對(duì)象是獨(dú)棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無(wú)人員(無(wú)工作無(wú)戶口無(wú)投資)購(gòu)買的第二套房。個(gè)人新購(gòu)高檔住房征稅稅率為0.5%起。而從10月1日起重慶對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

NO.5—限購(gòu)令

限購(gòu)令已經(jīng)在全國(guó)46個(gè)城市中執(zhí)行，但目前包括福州、廈門、?？?、濟(jì)南、青島、石家莊、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、南寧、合肥、蘇州等在內(nèi)的11個(gè)城市的限購(gòu)令即將于年底到期。從各個(gè)地區(qū)的表態(tài)來(lái)看，目前11個(gè)限購(gòu)即將到期城市中還沒有一個(gè)主動(dòng)表示將延長(zhǎng)限購(gòu)令。

NO.6—普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)

北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬，調(diào)整最低交易價(jià)格。自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價(jià)格為2010年成交均價(jià)每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8

NO.7—央行貨幣政策

央行自2011年12月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是2008年12月以來(lái)首次下調(diào)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的需求出發(fā)，緩解當(dāng)前貨幣市場(chǎng)資金偏緊的舉措。這種微調(diào)并不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的，更不意味著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的放松，也難以改變房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)。

NO.8—公租房新規(guī)

北京發(fā)布公租房審核新規(guī)，外來(lái)人員設(shè)收入限制。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委下發(fā)了《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》，并自2011年12月1日起正式實(shí)施。《辦法》中，對(duì)外省市來(lái)京人員申請(qǐng)公租房增設(shè)了家庭收入限制。

NO.9—房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

3月29日，北京市人民政府公布了2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：北京市2011年新建普通住房?jī)r(jià)格要與2010年相比穩(wěn)中有降，同時(shí)要加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。

NO.10—婚姻法新解釋

最高人民法院于發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)：重點(diǎn)對(duì)結(jié)婚登記瑕疵的救濟(jì)手段，親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果，父母為子女結(jié)婚購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問(wèn)題做出明確規(guī)定。眾人爭(zhēng)論最佳解決之道：要求男方將女方的名字寫上房產(chǎn)證。