總需求放緩背景下“穩(wěn)投資、控房?jī)r(jià)”的政策選擇

◎ 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組

“穩(wěn)投資、控房?jī)r(jià)”是當(dāng)前宏觀調(diào)控的現(xiàn)實(shí)要求

今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，1～4月增速僅為18.7%，較往年同期平均水平下降約10個(gè)百分點(diǎn)；新增投資呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1～4月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降4.2%。當(dāng)前房地產(chǎn)投資增速下降是趨勢(shì)性因素和周期性因素綜合作用的結(jié)果，但如果短期內(nèi)投資下滑過(guò)快，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的難度將會(huì)加大。而當(dāng)期投資顯著放緩必將造成后續(xù)供給不足，加大未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，因此“穩(wěn)投資”是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重要任務(wù)之一。

在持續(xù)調(diào)控的政策背景下，今年以來(lái)，各地開(kāi)發(fā)商加大了商品住房促銷(xiāo)力度，“以價(jià)換量”效果開(kāi)始顯現(xiàn)，相當(dāng)一部分剛性需求得以釋放，近期商品住宅成交出現(xiàn)回升跡象。2012年5月，北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)主要城市新建商品住宅成交量在上月的基礎(chǔ)上環(huán)比上升了18%(剔除季節(jié)因素)，部分城市的房?jī)r(jià)甚至有小幅回升苗頭。綜合這些跡象分析，在現(xiàn)有的銷(xiāo)售水平下，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)可能已出現(xiàn)觸底苗頭，不排除部分城市房?jī)r(jià)隨著銷(xiāo)售的進(jìn)一步回升有所反彈的可能。然而，目前北京等部分城市新建商品房?jī)r(jià)格雖有所回落，但房?jī)r(jià)整體水平仍明顯偏高，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)反彈會(huì)進(jìn)一步加大這些城市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控成果也將前功盡棄。因此，如何進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)，防止過(guò)度反彈仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要調(diào)控目標(biāo)。

分析可見(jiàn)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)明顯下行的背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域既面臨“穩(wěn)投資”的任務(wù)，又要堅(jiān)持“控房?jī)r(jià)”的調(diào)控目標(biāo)。這雙重目標(biāo)同時(shí)實(shí)現(xiàn)既有必要，也有難度，需要及時(shí)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)。

“穩(wěn)投資、控房?jī)r(jià)”需要解決幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

1．合理調(diào)控需求，降低庫(kù)存壓力。隨著居民收入水平的提高，目前改善型住房需求不斷上升，而這部分需求也是以居住為目的的“自住型”需求，與投機(jī)性需求有本質(zhì)區(qū)別。但由于目前對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房在首付比例、貸款利率和稅費(fèi)等方面實(shí)行較嚴(yán)厲的約束性政策，導(dǎo)致?lián)Q購(gòu)住房成本較高，使得改善型需求無(wú)法順利釋放。2012年初以來(lái)，首次購(gòu)房貸款利率已經(jīng)基本下調(diào)至基準(zhǔn)利率的9折或8.5折，使首次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)能力明顯提升。然而，由于首次置業(yè)人群比重大體占全部購(gòu)房人群的1／3左右，僅靠這部分需求還不足以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，關(guān)鍵是如何合理釋放改善型需求。

基于當(dāng)前要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)投資”、“控房?jī)r(jià)”的雙重目標(biāo)，我們認(rèn)為，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)部分重點(diǎn)城市繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)政策、堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，有序釋放改善型需求，將有利于適當(dāng)緩解目前房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，有利于增加開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的積極性。由于大部分改善型需求屬于“賣(mài)舊買(mǎi)新”，這部分需求的釋放將會(huì)增加市場(chǎng)二手房的供應(yīng)量，也可一定程度上緩解由于需求釋放引起的價(jià)格上漲壓力。

2．增加大城市的住房用地供應(yīng)。今年以來(lái)，在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，各地房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)有所顯現(xiàn)。但北京、上海等部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍明顯偏高。要促使這些城市房?jī)r(jià)的合理回歸，除了繼續(xù)遏制投機(jī)性需求之外，增加住房的有效供給也是必須采取的重要舉措。這就需要增加這些城市住房用地供應(yīng)量、改善用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大力度督促閑置土地的開(kāi)發(fā)，從而在增加房地產(chǎn)投資的同時(shí)，改善市場(chǎng)預(yù)期，有效抑制房?jī)r(jià)上漲。

一是增加大城市住房用地供應(yīng)量。目前我國(guó)大城市的住房用地供應(yīng)量明顯不足。2012年北京住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1700公頃，同比減少33.3%，僅占土地計(jì)劃供應(yīng)總量的29.8%，尤其是商品住房用地減少更快。今年，北京、上海商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量分別是850公頃和400公頃，比上年分別減少370公頃和100公頃。商品房用地供應(yīng)量下降，短期內(nèi)不利于房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)模，中長(zhǎng)期則會(huì)造成商品房供給不足，加大房?jī)r(jià)上漲壓力。

二是增加大城市的中小套型商品住房用地供給。2012年全國(guó)中小套型商品住宅用地占全部商品住宅用地的比例是71%，但北京和上海分別只有40%和25%。中小套型商品住房主要滿足首次購(gòu)房群體的剛性需求，這類(lèi)住房用地占比低不利于住房供需結(jié)構(gòu)的改善。

三是敦促閑置土地加快開(kāi)發(fā)。到2010年5月底，全國(guó)上報(bào)的違規(guī)閑置土地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。從短期看，大量土地閑置不開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致當(dāng)期開(kāi)發(fā)量減少，進(jìn)而住房供給減少推高房?jī)r(jià)。從中長(zhǎng)期看，大量土地閑置強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)囤地獲取高額利潤(rùn)的預(yù)期。因此，必須采取有效措施，促使企業(yè)對(duì)閑置土地加快開(kāi)發(fā)。

3．降低開(kāi)發(fā)成本，提高開(kāi)發(fā)投資積極性。房地產(chǎn)投資能否穩(wěn)住，主要取決于土地供應(yīng)能否增加和開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠裼兴棉D(zhuǎn)。在通過(guò)有序釋放改善型需求，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況的同時(shí)，還可以采取適度降低開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)措施。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注融資成本、稅費(fèi)和土地出讓金三方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響。并采取有針對(duì)性的政策，適度降低這三方面的成本，通過(guò)“減負(fù)”可以促進(jìn)實(shí)際投資的增長(zhǎng)，也有利于抑制房?jī)r(jià)的上漲。

4．發(fā)揮保障性住房在“穩(wěn)投資”中的作用。2012年，各類(lèi)保障性住房新開(kāi)工量不低于700萬(wàn)套，盡管新開(kāi)工量比去年的1000萬(wàn)套有所調(diào)減，但考慮到去年大量開(kāi)工項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)結(jié)轉(zhuǎn)到今年的因素，預(yù)計(jì)今年保障房在建工程量將達(dá)到1829萬(wàn)套，比上年提高6%，投資完成額將達(dá)到1.05萬(wàn)億元，比上年提高19.2%，占今年整個(gè)住宅投資的19.6%。雖然與商品住房投資相比保障性住房投資占比不是很高，但仍將對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資起到一定作用，預(yù)計(jì)今年保障房投資對(duì)住宅投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在18.9%左右。

政策建議

1．進(jìn)一步完善房地產(chǎn)需求調(diào)控政策。一是進(jìn)一步完善自住型購(gòu)房的信貸、稅收政策。建議對(duì)首次置業(yè)者，維持現(xiàn)行的支持政策不變。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套普通商品住房的改善型需求者(超大面積豪華住宅除外)，繼續(xù)實(shí)行高首付政策，但將貸款利率由不低于1.1倍調(diào)整為不低于基準(zhǔn)利率，提高其購(gòu)買(mǎi)能力。

二是抑制投機(jī)性需求的政策應(yīng)制度化、法制化。調(diào)控實(shí)踐證明，實(shí)施住房限購(gòu)是抑制投機(jī)性需求效果最好、成本最低的方式，有必要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善住房限購(gòu)政策，并盡快以法律、法規(guī)或部門(mén)規(guī)章的形式加以確定，將限購(gòu)政策由行政手段轉(zhuǎn)為法律手段。這有利于向全社會(huì)傳遞準(zhǔn)確信息，即我國(guó)住房市場(chǎng)將向以自住型需求為主的市場(chǎng)回歸，大大降低投機(jī)者的期望值，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

三是切實(shí)降低住房流通環(huán)節(jié)的各類(lèi)稅費(fèi)。在繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策的前提下，可考慮將個(gè)人出售商品住房征收營(yíng)業(yè)稅的年限規(guī)定由5年適當(dāng)縮短，同時(shí)降低契稅，通過(guò)適度降低住房流通環(huán)節(jié)的成本，鼓勵(lì)居民通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新”改善居住條件，真正實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，以更好地滿足包括改善型需求在內(nèi)的各類(lèi)自住型需求。

2．增加大城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模。進(jìn)一步減少工業(yè)用地、廣場(chǎng)用地和各級(jí)政府辦公樓用地?cái)?shù)量，增加商品房用地供應(yīng)數(shù)量；提高中小戶型商品房的用地比重。可在住宅用地規(guī)劃和出讓中，規(guī)定必須用于中小戶型住房建設(shè)的供地下限。同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處理辦法。由政府規(guī)劃調(diào)整等引起的土地閑置，要盡快按照新規(guī)劃動(dòng)工。由企業(yè)“囤地”行為引起的，必須按照相關(guān)條例依法收回并重新“招拍掛”。

3．著力解決保障房建設(shè)中的資金和土地供應(yīng)問(wèn)題。應(yīng)努力建立穩(wěn)定的住房保障財(cái)政預(yù)算制度和投入增長(zhǎng)機(jī)制，探索多種形式的保障性住房建設(shè)融資模式，吸引社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，解決建設(shè)資金不足的問(wèn)題。同時(shí)，確保保障房用地的供應(yīng)，使項(xiàng)目能夠按計(jì)劃落地，保證今年保障房建設(shè)任務(wù)順利完成。

4．積極探索土地年租制。建議探索從一次性收取土地出讓金向年租制轉(zhuǎn)變，即按年度分別收取土地租金。這樣雖然減少了政府當(dāng)前的一次性收入，但可以長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源。消費(fèi)者則可以減輕在購(gòu)房階段需要一次性支付的土地出讓金，從而減輕支出負(fù)擔(dān)，也有利于減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)資金負(fù)擔(dān)。

5．探索社會(huì)集資、合作建房等住房供應(yīng)方式。目前我國(guó)商品住房供應(yīng)只有開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)供給的單一方式。建議借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，探索社會(huì)集資合作建房等多種住房供給方式。考慮到這些新型住宅供應(yīng)模式運(yùn)行機(jī)制還不規(guī)范，建議在加強(qiáng)政策引導(dǎo)和監(jiān)督的前提下進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)。