當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析及需要關(guān)注的幾個問題

◎任興洲

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的初步分析

從2010年4月開始，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多時間。到今年一季度，各地的交易量、房價水平都出現(xiàn)一定的下降和回調(diào)趨勢，大量的投機(jī)性需求被遏制，土地市場交易也在趨向理性，房地產(chǎn)市場變化朝著調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)在發(fā)展。然而，從今年二季度開始，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯的變化。

一是商品房銷售面積較快增長。5月份，全國商品房銷售環(huán)比上漲153%，同比雖然仍是下降的，但是環(huán)比上升很明顯。1～5月份，北京、上海、廣州、深圳，包括重慶、杭州這樣的一線城市和部分二線城市的商品房交易量明顯增加。進(jìn)入6月份，各主要城市的新建商品住宅交易量上升更快。從6月4日到24日的20天內(nèi)，北京市總成交面積同比上升了55.5%。除了北京、上海這樣的特大城市以外，一些實(shí)施限購的中等城市，像我們調(diào)研的南昌以及珠海、成都、無錫等二線城市的住房交易量也出現(xiàn)了比較明顯的上漲。一些非限購城市，相對而言交易量變化幅度不是很大，但是交易量也有小幅上升。二手房交易在4、5月份以來也發(fā)生了很大的變化。像北京的二手房網(wǎng)簽量也在迅速上升，還有上海、深圳、天津等地也是如此。

二是新建商品房的住宅價格發(fā)生變化。5月份，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市43個，上漲的城市有15個。從10個在全國具有標(biāo)桿意義的城市房價變動分析，新建住宅價格環(huán)比上漲了0.14%，同比上漲了2.55%，這是值得關(guān)注的。因為，這些重點(diǎn)城市房價環(huán)比在上漲，同比也在上漲。在29個限購的中等城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲了0.19%，同比上漲了1.65%?？梢?，從房地產(chǎn)市場整體變化看，雖然房價同比大多數(shù)還是下降的，但是有一些重點(diǎn)城市價格出現(xiàn)了環(huán)比、同比都在上升的趨勢。

三是房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況。房地產(chǎn)開發(fā)投資在我國整個固定資產(chǎn)投資中大體占四分之一左右的比重。5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比上漲了30%，同比上漲了18%。從環(huán)比來看也發(fā)生了一些重要變化。從東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看，中部和西部地區(qū)增幅上升較快，東部雖然規(guī)模很大，但是房地產(chǎn)投資的增幅回落較多，上漲比較快的是中部和西部地區(qū)。

四是土地市場的交易情況。5月份土地購置面積雖然同比仍是下降的，但環(huán)比上漲了115%。5月份，全國土地出讓金環(huán)比上漲了193%（同比下降0.16%）。6月份以來，一些國內(nèi)熱點(diǎn)城市的土地成交活躍起來，對6月份的交易量有較大的拉動。一些城市“地王”再次出現(xiàn)。

五是商品房的庫存情況。5月末，全國商品房的待售面積為30740萬平方米，比4月末增加了432萬平方米，同時，在建的項目也很大，應(yīng)該說商品房的庫存量并不少，按照目前的銷售速度，“去庫存”應(yīng)該還需要一定的時間。像北京等一線城市的商品住房的庫存水平，仍高于歷史均值，但是與全國其它地區(qū)相比，因為交易量上升較快，北京今年4、5月份以后，新建商品房庫存水平的指標(biāo)已經(jīng)從階段性的高點(diǎn)出現(xiàn)回落趨勢。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，今年1～4月份，開發(fā)投資同比增長了5.1%，雖然有所增長，但整體上房地產(chǎn)資金鏈的根本好轉(zhuǎn)應(yīng)該說還沒有真正到來。

部分城市近期房地產(chǎn)市場變化的原因分析

第一，開發(fā)企業(yè)“以價換量”取得了成效，應(yīng)該說這是房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)。例如，北京五環(huán)以外的房價，應(yīng)該說都有不同程度的下降，特別是通州、房山、大興等地，房價回落相對比較明顯。五環(huán)以內(nèi)的房價去年底以來也出現(xiàn)止?jié)q回穩(wěn)趨勢。南京、廣州、成都等地郊區(qū)房價下降的也都相對比較明顯。這表明在調(diào)控政策作用下，一些開發(fā)商采取“以價換量”取得了成效，促使價格回落，部分剛需得以釋放，中小戶型、中低價位的住房銷量在增加。從深圳的數(shù)據(jù)看，每平方米16000～20000元價位的商品住房交易量相對較大，這在當(dāng)?shù)卮篌w上是剛性需求家庭購買的?？傮w來看，近期剛性需求的釋放，是商品房交易量上升的主要因素。

第二，上年基數(shù)較低的因素。去年1月份，調(diào)控的新“國八條”出臺后，先后有40多個城市陸續(xù)開始實(shí)施限購措施，4、5月份政策的效果開始顯現(xiàn)，限購城市的住房交易量、價格、土地出讓等指標(biāo)都明顯回落。與去年較低的基數(shù)相比，今年3月份以后交易量回升顯得比較明顯。

第三，季節(jié)性因素的影響。一般在3、4月份以后，特別是進(jìn)入5月份以后，結(jié)婚、入學(xué)、入托，以及畢業(yè)生就業(yè)的周期陸續(xù)到來，這個時候住房需求量確實(shí)在增加。每年到這個時候，住房交易量以及價格都有明顯增長和變化。

第四，最為重要的是政策因素。

特別明顯的信號是信貸放松和降息等，也包括存款準(zhǔn)備金率的不斷下調(diào)，以及利率的市場化。近期央行推出了利率市場化措施，各地商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率下限基礎(chǔ)上可以浮動0.7%。在這些政策影響下，各地商業(yè)銀行對購房的貸款優(yōu)惠程度大大提高，有的打9折、8.5折，甚至8折也出現(xiàn)了。同時，一些地方還出現(xiàn)了首付比例的下調(diào)，有些地方已經(jīng)甚至已出現(xiàn)低于價款20%～30%的首付。這些政策的調(diào)整，實(shí)際上帶動了3月份、4月份以后的價格變化和交易量的變化。當(dāng)然，還包括購房需求預(yù)期的變化。

這樣的一些政策變化，以及最近一些重點(diǎn)城市“地王”重現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場帶來較大影響。實(shí)際上，目前房地產(chǎn)市場的神經(jīng)是非常脆弱的，當(dāng)交易量回升、價格開始往上漲的時候，很多剛需開始進(jìn)入，也不排除一些所謂的恐慌性購買，因為擔(dān)心價格又要出現(xiàn)2009年那樣的反彈。在這種情況下，人們對市場預(yù)期發(fā)生了變化。

第五，一些地方房地產(chǎn)政策調(diào)整的影響。目前，大約已有30個左右限購城市出臺了程度不同的微調(diào)政策。從下調(diào)首套住房購買的首付比例、減免相關(guān)費(fèi)用，到提高公積金的貸款額度、減免購房契稅和增加退稅、對個人購買精裝房進(jìn)行獎勵等等。各地住房政策的調(diào)整也給市場帶來了較強(qiáng)的政策放松的信號刺激。

當(dāng)前需要重點(diǎn)關(guān)注的幾個問題

針對近期房地產(chǎn)市場形勢的變化，我們對當(dāng)前房地產(chǎn)“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控房價”進(jìn)行了一些研究。這幾個目標(biāo)放在一起實(shí)現(xiàn)實(shí)際上是比較困難的，既要發(fā)揮房地產(chǎn)市場投資增長的拉動作用，同時又能帶動消費(fèi)，拉動一系列與消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要調(diào)結(jié)構(gòu)和控房價，防止價格反彈。在這種情況下，目前的房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜，政策調(diào)控面臨“兩難”境地。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢與2009年相比，確實(shí)有很多相似的地方，例如，存款準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)，利率也進(jìn)入了持續(xù)下調(diào)的空間，特別是這次利率下調(diào)還伴隨著利率市場化的過程，即商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率的下限可下浮0.7%，利率政策更為寬松。然而，認(rèn)真分析，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與2009年應(yīng)對危機(jī)時的房地產(chǎn)市場相比，許多因素并不完全一樣。

一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實(shí)施。二是遏制投機(jī)性需求仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)，三是貨幣政策總體上仍然是穩(wěn)健的，四是當(dāng)前通脹壓力依然存在，今年1～6月依然有3.3%的CPI上漲率，而2009年全年CPI都基本上是負(fù)的。所以環(huán)境已經(jīng)發(fā)生很大的變化，仍然需要防止房價的大幅反彈和貨幣信貸的過度投放。在這種情況下，當(dāng)前除了穩(wěn)增長以外，還必須堅持調(diào)結(jié)構(gòu)、控房價、防止泡沫再度聚集的政策目標(biāo)。

今年5月18日到20日，溫家寶總理在一系列地方調(diào)研的座談會上已經(jīng)明確提出，要把“穩(wěn)增長”放在更加重要的位置，這是在年初確定的“穩(wěn)中求進(jìn)”目標(biāo)基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)增長”的重要性。對此，社會上出現(xiàn)了不同的解讀，有一種認(rèn)為目前又到了需要主要依靠房地產(chǎn)市場快速發(fā)展來穩(wěn)增長的時候了。但事實(shí)上，近期國務(wù)院常務(wù)會議明確指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施，促進(jìn)普通商品房的建設(shè)和供給。這就表明，實(shí)際上中央政府釋放的信號仍然是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，還要實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策。如果這些政策堅持的好，可能既能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長，又能夠控制房價。當(dāng)然如果調(diào)控政策不斷被突破，那么確實(shí)也有可能像2009年那樣出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)、房價高騰、難以控制的狀況。所以必須把握好政策調(diào)整的“度”，是下一步房地產(chǎn)政策決策中需要重視的。

第一，應(yīng)堅持支持自住性住房需求為主，堅決遏制投機(jī)性需求，限購政策仍應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施?，F(xiàn)在入市的一般是剛性需求，但是也要注意其中一部分需求者的支付能力比較低，所以必須要考慮信貸等風(fēng)險問題。同時，必須堅決遏制投機(jī)性的需求。因為，在調(diào)控政策較緊情況下，投機(jī)性需求只是暫時離場，大量的投機(jī)需求還在等待進(jìn)入房市。另外，目前房地產(chǎn)信貸相對寬松，目的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果房價過度反彈，將會吸引部分貸款沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致信貸等資源的錯配，這個問題需高度重視。

限購政策的實(shí)施對遏制投機(jī)需求發(fā)揮了明顯作用，但人們認(rèn)為這是行政性手段。我們認(rèn)為，在目前一系列長效機(jī)制尚未有效建立的情況下，在部分重點(diǎn)城市實(shí)施限購還是非常必要的，應(yīng)該成為一個常態(tài)化的政策，而且要上升到法律層面。

第二，控制好利率、信貸和首付比例是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵。從2003年以來的歷次房地產(chǎn)調(diào)控來看，實(shí)際上對市場起決定性因素以及遏制投機(jī)因素，就是利率水平和信貸政策。我們市場經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為，利率變動對家庭月供的水平和能力影響是非常大的。例如購買一個90平方米的房子，在全國平均年收入水平下，不同的信貸利率水平對一個家庭的購買能力有較大影響，家庭的月供額會有很大的變化。所以利率的調(diào)整，會對房地產(chǎn)市場的購買能力產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)然也包括心理預(yù)期的變化。同時，購房首付比例對家庭財富的積累周期也有非常大的影響。例如在北京市購買一套90平方米的住房，在同樣貸款額度和利率水平下，如果首付三成，需要一個家庭積累13.9年，如果首付四成則需要積累18.5年，兩者相差4.6年左右。所以，僅是一個首付比例的變化，對一個家庭的購買都會產(chǎn)生很大的影響，所以在確定利率和首付政策的時候，需要全面加以考慮。

第三，應(yīng)特別注意房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的疊加效應(yīng)。目前，包括第二套房實(shí)行1.1倍利率政策實(shí)質(zhì)上已被突破。例如，要買第二套房，拿你現(xiàn)有的第一套子住房去抵押，而且你有良好的信用記錄，你就可以與商業(yè)銀行談基準(zhǔn)利率貸款，甚至可以低于基準(zhǔn)利率，而不需執(zhí)行1.1倍的利率，這條政策實(shí)際上已被突破。所以，目前一些政策已經(jīng)放寬了，商業(yè)銀行也在千方百計增加住房貸款。但如果一系列放寬的政策產(chǎn)生疊加效應(yīng)，可能對未來的房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生很大影響。在這種情況下，優(yōu)惠政策是否要加碼，需要謹(jǐn)慎考慮。實(shí)際上，2009年的教訓(xùn)應(yīng)該汲取，當(dāng)時在短短的3、4個月時間內(nèi)，利率下降了24%，首付比例普遍降低到一、二成，而且很多地方政府加上去一些特殊優(yōu)惠政策，這些因素的疊加效應(yīng)使房地產(chǎn)市場快速升溫，以致難以控制。目前，我們既要鼓勵、支持自住性需求，也要防止多項優(yōu)惠政策的疊加帶來負(fù)面效應(yīng)。

在這種情況下我們建議：

首先，應(yīng)保持住房信貸政策的穩(wěn)定性，既不能過度從緊，也不宜過度放松。要釋放一部分自住性需求，包括一部分改善性需求，因為穩(wěn)增長也是當(dāng)前的政策目標(biāo)之一。我們建議采取中性的、差別化的信貸政策。

其次，應(yīng)建立平穩(wěn)的住房供給機(jī)制，保證住房穩(wěn)定供應(yīng)，避免階段性或區(qū)域性的供給不足。例如，北京市雖然目前商品房庫存還比較多，但是根據(jù)它的土地供應(yīng)量和在建項目，未來的兩到三年，它的供給可能會發(fā)生比較大的問題。所以房地產(chǎn)的平穩(wěn)運(yùn)行，保障一定數(shù)量的合理供給是非常重要的。我們最近到天津去調(diào)研，天津的做法給了我們啟示，就是根據(jù)市場的需求，政府每年按照需求供應(yīng)一定數(shù)量的土地，保證土地供應(yīng)和需求之間達(dá)成一個相對的平衡，以保證市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

第三，確保保障房的建設(shè)和供應(yīng)，切實(shí)解決保障房建設(shè)分配中的突出的問題。保障性住房在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生等方面都將起到比較大的作用。最近我們完成了一個研究報告，就是今年的保障房包括新開工和結(jié)轉(zhuǎn)下來的，大體上有1200多萬套建設(shè)規(guī)模，需要資金量估計在1.05萬億元左右，這對今年的整個固定資產(chǎn)投資有一定的帶動作用。目前要切實(shí)解決保障性住房的資金、土地、建設(shè)和分配中存在的困難和問題。

第四，正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用。今年以來，房地產(chǎn)投資下降相對較快，特別是4月份，降到了18%。5月份有所回升。從中長期來看，房地產(chǎn)投資增長的速度回落具有內(nèi)在的合理性。我國內(nèi)在的、潛在的國民經(jīng)濟(jì)增長率下臺階的時間窗口正在到來，相應(yīng)的，房地產(chǎn)投資合理回落的時間窗口也在逐步到來，不可能再長時期保持30%多以上的增長速度。根據(jù)我們市場所的研究測算，2010年，我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房是0.95套，根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，當(dāng)全社會的住房問題達(dá)到戶均家庭擁有1.1套的時候，住房市場逐步趨向平穩(wěn)（當(dāng)然好要注意各城市的總量平衡問題）。我國大體上在2015年到2017年，房地產(chǎn)投資的高峰期將到來，過了高峰期以后，房地產(chǎn)的投資增速將出現(xiàn)逐步下降趨勢。當(dāng)然從短期來看，確實(shí)要密切關(guān)注房地產(chǎn)投資過快下滑對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊，所以現(xiàn)在進(jìn)行一些預(yù)調(diào)和微調(diào)是必要的。事實(shí)上，近兩個月以來很多微調(diào)政策，包括中央政府、地方以及銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)出臺的調(diào)整政策還是比較密集的。

第五，引導(dǎo)形成合理的市場預(yù)期。目前，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)心理是很脆弱的，有一點(diǎn)風(fēng)吹草動對整個市場影響都非常大。所以我們建議，中央政府應(yīng)進(jìn)一步有房地產(chǎn)政策信號的明晰導(dǎo)向，明確下一步的政策大方向是什么，穩(wěn)定市場的政策預(yù)期。同時，要防止輿論的過度解讀和故意炒作，目前不乏故意炒作的行為。同時，地方政府的微調(diào)政策，應(yīng)該與中央調(diào)控政策保持一致，過度突破的情況會很快向全國蔓延，從而帶來一些負(fù)面影響。

當(dāng)然，中國房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要有一些制度性的和長效機(jī)制的建設(shè)，這些年國務(wù)院發(fā)展研究中心也一直注意這方面的調(diào)查和研究。對此我們建議：

一是要加強(qiáng)商品住宅和住房保障的法律體系的建設(shè)。

二是建立和完善城市住房建設(shè)的總體規(guī)劃。像天津的做法有一定的啟發(fā)意義。

三是加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，為相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)?，F(xiàn)在很多的政策，實(shí)際上缺乏嚴(yán)格的數(shù)據(jù)做支撐。

四是進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，在持有環(huán)節(jié)按房屋的擁有量施行征稅。雖然我們不能過分夸大房產(chǎn)稅的作用，把房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的“寶”全壓在房產(chǎn)稅身上，它并不能解決所有房地產(chǎn)的問題。但是房產(chǎn)稅確實(shí)要適時推出，因為它對房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，對增加地方政府穩(wěn)定的稅收來源，都有長期的、制度性的建設(shè)意義。所以應(yīng)在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗適時推出。

五是調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率的模式。這是我們最近研究提出來的。利率的不斷變化，對房地產(chǎn)市場大起大落起到很大的推波助瀾的作用。而從德國的經(jīng)驗來看，在戰(zhàn)后50多年的時間里，德國的市場房價比較平穩(wěn)，上漲最高的時候也就5%～6%左右。當(dāng)然，這是多種政策綜合作用的結(jié)果。但其中有一點(diǎn)值得我們借鑒，就是德國在房地產(chǎn)的貸款利率上是相對固定的，即讓消費(fèi)者有一個非常穩(wěn)定的利率預(yù)期，而不是由于利率的上下變化，給投機(jī)者炒作和投機(jī)的機(jī)會。一個相對穩(wěn)定的利率，是德國的一個有效經(jīng)驗。我國可在這方面進(jìn)行深入研究。