淺談住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)及建設(shè)階段工程成本控制要點(diǎn)和技巧

戴志中

（廣宇集團(tuán)股份有限公司，浙江 杭州 310000）

1 工程招標(biāo)及簽訂合同階段

招標(biāo)采購(gòu)是最富有競(jìng)爭(zhēng)力的一種采購(gòu)模式[1]，如何利用這種模式獲得合理的工程采購(gòu)價(jià)格，一直是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常思考的問(wèn)題。對(duì)于民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一般選用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，邀請(qǐng)數(shù)量宜在3家以上。

在招標(biāo)及簽訂合同階段應(yīng)做好如下工作：

1.1 確定適合招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)和承包方式

投標(biāo)報(bào)價(jià)和承包方式的確立主要涉及兩個(gè)方面，一是采用總價(jià)包干合同或是可變總價(jià)承包合同；二是預(yù)算編制采用定額計(jì)價(jià)法或是工程量清單計(jì)價(jià)法。本人認(rèn)為如單純從成本控制角度考慮，應(yīng)采用變通的以工程量清單計(jì)價(jià)的總價(jià)包干模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商最為有利。在這種模式中，由開(kāi)發(fā)商提供工程量清單子目列表，但不提供工程量，由投標(biāo)單位根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及工程量清單子目表填報(bào)工程量及綜合單價(jià)，如投標(biāo)單位分析圖紙后認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提供的工程量清單子目中有漏項(xiàng)，可另行編制補(bǔ)充報(bào)價(jià)表，兩項(xiàng)合計(jì)后即作為今后的包干總價(jià)。

1.2 編制完善的招標(biāo)文件及合同

條款內(nèi)容周密細(xì)致、考慮詳盡周到的招標(biāo)文件及合同是獲得準(zhǔn)確報(bào)價(jià)并保證今后工程進(jìn)展順利的重要基礎(chǔ)。合同條款宜作為招標(biāo)文件附件發(fā)送給各投標(biāo)單位，并要求投標(biāo)單位在投標(biāo)書(shū)中予以確認(rèn)，否則視為廢標(biāo)。避免出現(xiàn)有的投標(biāo)單位在接到中標(biāo)通知書(shū)后提出對(duì)合同條款進(jìn)行修改的不利情況。

在編制招標(biāo)文件及合同時(shí)需注意以下影響工程造價(jià)的內(nèi)容：

1.2.1 明確招標(biāo)范圍。有時(shí)招標(biāo)方提供的工程圖紙中存在一些不屬于招標(biāo)范圍的內(nèi)容，或者招標(biāo)方需要將圖紙中的部分內(nèi)容分包給其它單位，這樣就需要在招標(biāo)文件中予以清晰表述。尤其是對(duì)于需要分包給其它單位的情況，應(yīng)將各個(gè)單位的工作完成交接面表述清楚，并宜選擇容易計(jì)算清楚的節(jié)點(diǎn)作為工作交接面。如給水工程，可以水表為界，表前（含水表）由自來(lái)水公司施工，表后由總包單位施工。

1.2.2 即使采用總價(jià)包干方式，也應(yīng)考慮到在工程實(shí)施過(guò)程中可能存在工程變更或因材料價(jià)格波動(dòng)幅度太大而不得不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的情況。因此應(yīng)在招標(biāo)文件中明確工程變更的計(jì)價(jià)方式、結(jié)算支付辦法，以及材料價(jià)格波動(dòng)幅度達(dá)到多少允許進(jìn)行價(jià)格調(diào)整等等。從而避免在工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)扯皮、拖延工期等現(xiàn)象。

1.2.3 應(yīng)在總包招標(biāo)文件中明確分包、甲供材料設(shè)備項(xiàng)目，同時(shí)明確各分包項(xiàng)目的配合費(fèi)費(fèi)率、配合費(fèi)所包含的工作內(nèi)容、甲供材料設(shè)備保管費(fèi)、試驗(yàn)費(fèi)、卸貨費(fèi)、損耗率等。

1.2.4 應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目情況合理制定工程進(jìn)度款支付節(jié)點(diǎn)和比例。為了使支付節(jié)點(diǎn)對(duì)承包方的進(jìn)度有更大的約束力，宜采用施工形象進(jìn)度支付節(jié)點(diǎn)，不宜采用按月支付模式。同時(shí)，在招標(biāo)方資金實(shí)力允許的情況下，可適當(dāng)提高支付比例和加密形象進(jìn)度支付節(jié)點(diǎn)，以減小承包商的資金壓力。實(shí)際上，投標(biāo)單位在報(bào)價(jià)時(shí)必然考慮中標(biāo)后的資金運(yùn)作成本，并將其計(jì)入報(bào)價(jià)。因此，招標(biāo)方通過(guò)設(shè)置合理的支付節(jié)點(diǎn)和比例，可獲得更為合理的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

1.2.5 應(yīng)明確主要裝飾材料、防水材料、安裝材料設(shè)備的品牌，或提供2～3家同檔次品牌供投標(biāo)單位選擇。對(duì)于以上材料，不同品牌或廠家的產(chǎn)品售價(jià)和質(zhì)量差異都很大，在招標(biāo)時(shí)預(yù)先做出規(guī)定有利于統(tǒng)一投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)水平并保證工程質(zhì)量。

1.3 進(jìn)行細(xì)致的投標(biāo)文件分析和巧妙的詢(xún)標(biāo)談判，選擇合適的中標(biāo)單位

選擇中標(biāo)單位的原則不應(yīng)是單純的最低價(jià)中標(biāo)，而應(yīng)是合理低價(jià)中標(biāo)，同時(shí)綜合考慮各投標(biāo)單位的資金實(shí)力、管理水平等等。

投標(biāo)文件分析主要是通過(guò)對(duì)比各家投標(biāo)單位以及標(biāo)底的報(bào)價(jià)子項(xiàng)、工程量和綜合單價(jià)，分析其中差異較大的部分并獲得較為合理的報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步確定招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期承包價(jià)格。同時(shí)，在分析過(guò)程中注意發(fā)現(xiàn)原招標(biāo)文件中是否存在遺漏或忽視的問(wèn)題，以便在詢(xún)標(biāo)過(guò)程中予以明確。

詢(xún)標(biāo)談判是為了使投標(biāo)單位接受招標(biāo)方的預(yù)期承包價(jià)格，因此在談判時(shí)，要讓投標(biāo)單位感受到競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)指出其報(bào)價(jià)中明顯偏高或偏低的單價(jià)、偏多或偏少的工程量，讓其感受到雙方談判的誠(chéng)意以及招標(biāo)方的心理預(yù)期。

2 工程施工建設(shè)階段

施工建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過(guò)程[2]。在此階段，工程成本控制的目標(biāo)是把工程實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生的變化限定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。因此該階段的成本控制工作應(yīng)著重于以下幾個(gè)方面：

2.1 設(shè)定成本預(yù)控目標(biāo)，全過(guò)程跟蹤工程成本的變化，并建立科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的成本考核制度、考核辦法和成本考核體系。

2.2 對(duì)工程變更予以嚴(yán)格把關(guān)。工程變更單包括以下三種形式：一是設(shè)計(jì)單位簽發(fā)的變更單；二是開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的變更單；三是承包商遞交的變更或索賠申請(qǐng)。在操作過(guò)程中應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待：

2.2.1 對(duì)于設(shè)計(jì)變更單，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商審核其必要性、經(jīng)濟(jì)性、合理性。同時(shí)應(yīng)明確只有經(jīng)開(kāi)發(fā)商簽字蓋章確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更單才視為有效變更文件，予以計(jì)入決算。在工程實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)避免由承包商與設(shè)計(jì)單位直接協(xié)商出具變更。

2.2.2 對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身簽發(fā)的變更單，其主要內(nèi)容應(yīng)按照降低工程成本或是適當(dāng)提高工程成本而使產(chǎn)品的價(jià)值和功能得到較大提升的原則進(jìn)行編制審核。同時(shí)應(yīng)對(duì)變更單的落實(shí)情況予以跟蹤檢查，并要求承包商在完成變更內(nèi)容后報(bào)開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)。避免出現(xiàn)承包商未實(shí)施工程變更（核增部分），卻在決算時(shí)將其計(jì)入變更費(fèi)用的情況。

2.2.3 對(duì)于承包商遞交的變更或索賠申請(qǐng)，應(yīng)審核其變更或索賠依據(jù)是否合理有效、是否存在與其它變更單重復(fù)的內(nèi)容等，并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)變更或索賠所涉及的工程量和單價(jià)予以審核確認(rèn)。

對(duì)于所有變更單，均應(yīng)明確變更的內(nèi)容、清晰標(biāo)示其與原承包內(nèi)容的界限劃分，且開(kāi)發(fā)商對(duì)聯(lián)系單的簽證意見(jiàn)應(yīng)清晰準(zhǔn)確，從而保證變更單能夠在決算時(shí)予以精確計(jì)量。

2.3 做好竣工決算審核工作

竣工決算審核是工程成本控制的最后一道關(guān)口，其重要性是顯而易見(jiàn)的。該審核工作建議委托誠(chéng)信和具有較高專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的咨詢(xún)公司進(jìn)行，否則將牽扯開(kāi)發(fā)商較多的人力和物力。不過(guò)不管是咨詢(xún)公司人員還是開(kāi)發(fā)商自身，在決算審核時(shí)均應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

2.3.1 檢查竣工決算資料的完整性和準(zhǔn)確性，尤其是竣工圖紙和工程變更單。有的承包商在竣工圖中僅反映核增工程量部分，而故意遺漏核減工程量部分，或是將一些無(wú)效的核增工程變更單夾塞進(jìn)決算資料，而故意遺漏核減工程變更單。

2.3.2 在充分理解原招標(biāo)范圍、投標(biāo)報(bào)價(jià)模式、計(jì)價(jià)口徑和相關(guān)合同條款內(nèi)容的前提下對(duì)工程決算書(shū)進(jìn)行審核。同時(shí)應(yīng)對(duì)工程變更單簽證是否清晰合理進(jìn)行審核。

2.3.3 對(duì)于計(jì)算較為復(fù)雜的裝飾項(xiàng)目，宜到現(xiàn)場(chǎng)踏勘后進(jìn)行決算審核。

2.4 做好決算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析及總結(jié)工作。通過(guò)對(duì)決算數(shù)據(jù)的分析及總結(jié)，可以進(jìn)一步完善工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù)、完善成本考核與控制體系，對(duì)今后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本預(yù)控起到指導(dǎo)作用。

3 總結(jié)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，工程成本控制工作的好壞直接影響公司的效益和發(fā)展。因此，要樹(shù)立全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理的思想，同時(shí)綜合平衡工程成本與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)工程成本下的項(xiàng)目效益最大化。此外，還應(yīng)注意在成本控制過(guò)程中，人的因素至關(guān)重要。所有參與到成本控制工作中的人員均應(yīng)做到正直、誠(chéng)信、并具有良好專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，這樣才能保證成本控制的各項(xiàng)制度和措施得到有效貫徹。

[1]王運(yùn)道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程成本控制，技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2001，02.

[2]朱淼，淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制，遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，01.