淺談房產(chǎn)測(cè)量中存在的問題和解決方法

　　摘要：房地產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪。文章對(duì)建筑測(cè)繪中的房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問題及解決方法進(jìn)行了闡述，為提高房地產(chǎn)測(cè)量提供準(zhǔn)確的技術(shù)手段，以便更好地為住房制度改革服務(wù)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪；技術(shù)規(guī)范；信息系統(tǒng)平臺(tái)；應(yīng)用
　　一、前言
　　近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，有關(guān)房產(chǎn)面積測(cè)量的投訴已連續(xù)幾年呈兩位數(shù)增長，成為房地產(chǎn)投訴十大熱點(diǎn)之一。這種糾紛在一定程度上激化了購房者與開發(fā)企業(yè)、單位的矛盾，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形象。本文就房產(chǎn)測(cè)量中存在的問題和解決方法進(jìn)行探討。
　　二、房產(chǎn)測(cè)量中存在的問題
　　（一）房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位
　　盡管房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開、納入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)育不完善，存在一些不公平競(jìng)爭(zhēng)甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序。目前，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測(cè)繪行政管理部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
　?。ǘ┐嬖诘貐^(qū)差異，做法不統(tǒng)一
　　房產(chǎn)測(cè)繪離不開現(xiàn)場(chǎng)外業(yè)測(cè)量和數(shù)據(jù)計(jì)算、繪圖等內(nèi)業(yè)處理工作，然而對(duì)于這些工作，在不同地區(qū)、不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)或者不同的測(cè)繪人員，各自的做法都有差別。另外，在房產(chǎn)測(cè)繪的運(yùn)作模式、資料格式、數(shù)據(jù)處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別，其技術(shù)成果質(zhì)量難以評(píng)定，不便于地區(qū)、單位之間的信息交流以及上級(jí)職能部門的考核監(jiān)督，也不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。
　　（三）房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范有待完善
　　雖然GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的具體問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定，但在具體操作中仍然存在一系列細(xì)節(jié)問題。
　　1、特殊部位易產(chǎn)生誤解
　　對(duì)于無頂蓋的室外樓梯，根據(jù)規(guī)定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。”這在現(xiàn)實(shí)中存在三種理解：一是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半；二是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對(duì)室外樓梯頂層而言，因此，無蓋室外樓梯頂層應(yīng)按一半計(jì)算，下部各層應(yīng)計(jì)算全部建筑面積；三是因室外樓梯頂層無蓋，不應(yīng)計(jì)算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應(yīng)按各層水平投影面積的一半計(jì)算。三種理解得到的結(jié)果都不同。
　　2、共有面積分?jǐn)倖栴}
　　成套房屋建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t。但在具體實(shí)施中，部分房屋結(jié)構(gòu)的使用性質(zhì)往往是無嚴(yán)格定義的，其服務(wù)范圍也難以明確劃分。
　　3、從業(yè)人員素質(zhì)有待提高
　　房產(chǎn)測(cè)量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測(cè)繪技術(shù)等多方面知識(shí)的高素質(zhì)專業(yè)測(cè)量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測(cè)繪工作水平較低。
　　三、房產(chǎn)測(cè)繪不足的改進(jìn)方法
　?。ㄒ唬┘涌旆慨a(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化步伐，規(guī)范并形成競(jìng)爭(zhēng)有序的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)
　　首先，實(shí)行測(cè)管分離和測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)行為；加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場(chǎng)準(zhǔn)入，推進(jìn)開放房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)步入市場(chǎng)化、專業(yè)化、法制化的軌道。
　　其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測(cè)繪誠信體系。嚴(yán)格按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)對(duì)其測(cè)繪成果承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)個(gè)別在測(cè)繪中不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任。
　?。ǘ┙⒎慨a(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，統(tǒng)一管理，加強(qiáng)交流與合作
　　測(cè)繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺(tái)，形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，達(dá)到收派件、勘測(cè)、繪圖、檢核、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔全過程的自動(dòng)化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動(dòng)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步；既規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，又能確立房產(chǎn)測(cè)繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。另外，利用測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)和大專院校的測(cè)繪專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)地區(qū)間交流與合作，互通有無，以達(dá)到房產(chǎn)測(cè)繪工作平衡發(fā)展。
　?。ㄈ┙Y(jié)合新工藝、新技術(shù)完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
　　房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)結(jié)合新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑施工新工藝、測(cè)繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使其更具可操作性，以解決房產(chǎn)測(cè)繪中實(shí)際可能出現(xiàn)的新問題。如坡屋頂房屋，由于難以精確測(cè)量其層高而影響到建筑面積計(jì)算結(jié)果，若采用凈高為標(biāo)準(zhǔn)，問題即迎刃而解。另外，若以中國成年男性的平均身高1.70m作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m以上是可行的，因此，具有良好通風(fēng)采光功能的斜面結(jié)構(gòu)居室或儲(chǔ)藏室，其凈高在1.75m-2.05m的部位可按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凈高大于2.05m的可按其水平投影全部計(jì)算建筑面積。這種做法無論從技術(shù)上還是經(jīng)濟(jì)上說都應(yīng)該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現(xiàn)了坡屋頂房屋的利用價(jià)值。
　　（四）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)
　　一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測(cè)量的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，還要具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開展房產(chǎn)測(cè)量工作。對(duì)于西部測(cè)繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，做好房產(chǎn)測(cè)量各項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì)；加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測(cè)繪的科技含量。建議做好兩個(gè)“建立”，即建立房產(chǎn)測(cè)繪人員上崗考核制度及定期培訓(xùn)制度，盡快實(shí)施“注冊(cè)測(cè)量師”制度；建立測(cè)繪人才專家?guī)欤眯袠I(yè)專家力量，探索房產(chǎn)測(cè)量中的“高精尖技術(shù)”，為測(cè)繪企業(yè)和測(cè)繪行業(yè)技術(shù)革新、推廣提供必要的人才和技術(shù)保障。
　　四、結(jié)束語
　　探索、研究建立適合我國國情的房產(chǎn)測(cè)繪管理體系，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，培育和發(fā)展房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，建立房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將是我國房產(chǎn)管理部門的一項(xiàng)重要工作。必須十分重視測(cè)繪技術(shù)革新化、測(cè)繪規(guī)程科學(xué)化、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)人性化、交流合作經(jīng)?；?、測(cè)繪人員素質(zhì)化等“五化”建設(shè)，以保證測(cè)繪成果的準(zhǔn)確、公平、合理，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)有序、穩(wěn)健發(fā)展。
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、吳楚.芻議房產(chǎn)測(cè)量號(hào)[J].測(cè)