淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而財(cái)務(wù)管理工作是以資金的籌集、使用及分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)為核心的工作。文章分析了在房地產(chǎn)中財(cái)務(wù)管理存在的比較突出的問題，以及可以應(yīng)對(duì)的解決辦法，力求在實(shí)際操作中，能夠掌握分寸，審時(shí)度勢(shì)，為房地產(chǎn)公司帶來出色的業(yè)績(jī)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)管理問題
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
　　第一，資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一項(xiàng)巨額資金的投入過程。一方面，由于高昂的地價(jià)和房屋工程造價(jià)使得房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入的資金非常大，這就需要企業(yè)通過各種方式來籌集資金。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性、資金周轉(zhuǎn)率低等特點(diǎn)，這就使得資金在短期內(nèi)不能迅速收回，增加了資金周轉(zhuǎn)難度。
　　第二，投資決策難度高、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，由于它們可能對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的效益起著決定性的作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)在做投資決策時(shí)要充分論證項(xiàng)目的可行性，這就進(jìn)一步加大了投資決策的難度。另外，房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動(dòng)性，項(xiàng)目一旦進(jìn)入施工，就很難抽回資金，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。
　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)形式多樣化。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，開發(fā)活動(dòng)涉及面廣，因而反映出來的財(cái)務(wù)形式是多種多樣的。
　　第四，財(cái)務(wù)管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)參與各方通常有房地產(chǎn)企業(yè)及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級(jí)管理部門，這就使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度加大。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
　　第一，財(cái)務(wù)管理制度不健全，控制能力差。企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度，如內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計(jì)量驗(yàn)收制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、成本核算制度等基本的財(cái)務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而財(cái)務(wù)管理制度的缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加。
　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)缺乏預(yù)算和成本管理意識(shí)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的層面，而沒有真正有效地將財(cái)務(wù)分析工具利用起來。在準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、對(duì)企業(yè)的資本性投資方案未進(jìn)行明確的計(jì)劃和評(píng)價(jià)，這就會(huì)使得財(cái)務(wù)預(yù)算出現(xiàn)紕漏。
　　第三，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的顯著特點(diǎn)就是負(fù)債率高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道又很單一，其資金的主要來源是銀行貸款，而投資者的自有資金比例很低。單一的融資渠道使房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)投資項(xiàng)目出現(xiàn)紕漏，由于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金偏低，償債能力弱，企業(yè)將會(huì)面臨著支付危機(jī)。因此，資本機(jī)構(gòu)失衡的問題必須引起企業(yè)足夠的重視。
　　三、如何提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平
　　第一，建立健全財(cái)務(wù)管理制度。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要條件。建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機(jī)制，用各項(xiàng)制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的財(cái)務(wù)管理制度，并在實(shí)踐中注意根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中要健全和完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。在資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。再次，就行業(yè)特點(diǎn)在各施工工程項(xiàng)目部設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，并要求財(cái)務(wù)人員持證上崗，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的積極作用。
　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)預(yù)算管理和成本控制。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的核心部分，通過財(cái)務(wù)預(yù)算使得每個(gè)部門得到合理的財(cái)務(wù)資源，同時(shí)也可通過預(yù)算解決一些可預(yù)見的潛在問題。利用財(cái)務(wù)預(yù)算加強(qiáng)對(duì)費(fèi)用支出的控制，可有效降低公司的營(yíng)運(yùn)成本。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算等方面進(jìn)行全面預(yù)算，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本控制方面，一般來說，其成本包括開發(fā)成本及之后各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，并且構(gòu)成復(fù)雜，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。要建立健全成本控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)存貸和應(yīng)收賬款的管理可從以下方面入手：加強(qiáng)成本核算；嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，并加強(qiáng)工程預(yù)算管理；及時(shí)了解盡可能全面的信息，避免房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。
　　第三，積極開拓融資渠道。作為密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須要擁有合理的資金結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)利用傳統(tǒng)融資，通過融資渠道多元化（如股票債券融資、合作開發(fā)、吸引外部投資來擴(kuò)充資金）、控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本、降低資產(chǎn)負(fù)債率，使自有資本和借入資本達(dá)到最恰當(dāng)?shù)谋壤?。完善資本結(jié)構(gòu)才能保證資金合理使用，提高資金使用效率，為企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)、創(chuàng)造最大效益。
　　第四，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)定期檢查與考核，適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督。企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
　　第五，完善財(cái)務(wù)人員管理體系的建設(shè)。建立賬務(wù)人員垂直管理體系，在對(duì)財(cái)務(wù)人員上管理方面，保障了公司對(duì)下屬各項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)控制。實(shí)行財(cái)務(wù)人員的聘任、考評(píng)、晉級(jí)、獎(jiǎng)懲等都直接歸上級(jí)公司管理，從而削弱下屬項(xiàng)目開發(fā)公司對(duì)財(cái)務(wù)管理的干擾，以達(dá)到保證財(cái)務(wù)控制體系的有效運(yùn)行的目的。
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