打破壟斷,讓房?jī)r(jià)軟著陸

至關(guān)重要的是，目前必須立刻著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)之核心制度進(jìn)行變革，這其中最為重要的就是打破雙重壟斷，也即打破地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷，打破開發(fā)商對(duì)房屋開發(fā)的壟斷。從而防止未來(lái)政策放松、再度出現(xiàn)泡沫反彈

上海、深圳、北京等一線城市的樓市已開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性價(jià)格下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上個(gè)月相比，10月，中國(guó)北京、上海、廣州、深圳等46個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)停漲或下降。過(guò)去十幾年來(lái)逐漸形成的房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)的核心利益將被觸動(dòng)，房市調(diào)控政策當(dāng)何去何從？

過(guò)去十年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎是城市化，城市化的重點(diǎn)又在房地產(chǎn)業(yè)。中國(guó)最為重要的各種資源、權(quán)力，圍繞這房地產(chǎn)業(yè)而重新組合，形成了一個(gè)盤根錯(cuò)節(jié)的利益網(wǎng)絡(luò)：首先是地方政府，他們從土地財(cái)政中獲益極大；其次是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們占據(jù)了富豪榜之大半；再次是各類金融機(jī)構(gòu)，目前的金融風(fēng)險(xiǎn)主要系于房地產(chǎn)業(yè)之風(fēng)險(xiǎn)；還有大量民間游資，過(guò)去五年間大量進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)領(lǐng)域；剛剛形成的中產(chǎn)階層也在其中，他們的主要財(cái)富都積淀于房產(chǎn)上。

因此，房地產(chǎn)問(wèn)題顯然不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)牽涉面極廣的重大社會(huì)、政治問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年的非理性繁榮，已經(jīng)積聚了諸多風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫吸引大量實(shí)業(yè)資本殺入，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)迅速地房地產(chǎn)化。這一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)這樣的大國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，是極端不利的。房屋價(jià)格高企，也嚴(yán)重地妨礙中小企業(yè)之創(chuàng)建與運(yùn)營(yíng)，妨礙企業(yè)家精神之發(fā)育，而將令經(jīng)濟(jì)喪失長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

當(dāng)然，房屋價(jià)格非理性上漲的社會(huì)，政治風(fēng)險(xiǎn)也是非常巨大的。其中比較重要的一點(diǎn)是，房屋價(jià)格飛漲，把社會(huì)撕裂為有房群體與無(wú)房群體，有房群體的資產(chǎn)快速增長(zhǎng)，無(wú)房群體只能望房興嘆。雙方的財(cái)富差距急劇擴(kuò)大，社會(huì)內(nèi)部的緊張不斷加劇。

最為可怕的是，房屋價(jià)格非理性上漲，促使所有人高度關(guān)注房屋，從而制造了十分浮躁的社會(huì)心理。而有房群體和無(wú)房群體的利益則處于完全對(duì)立狀態(tài)，從而令政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀管理的空間，變得非常逼仄。而如果不對(duì)這種非理性狀態(tài)進(jìn)行某種管理，雙方的利益對(duì)立又會(huì)趨向尖銳。

經(jīng)過(guò)權(quán)衡，政府選擇了控制房?jī)r(jià)。有人指責(zé)政府所采取的措施不合乎市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，問(wèn)題在于，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本制度在很大程度上就是非市場(chǎng)、甚至反市場(chǎng)的，舉其大者如地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷，房地產(chǎn)商對(duì)房屋開發(fā)權(quán)的壟斷。從這個(gè)意義上講，政府以行政手段管理這樣本來(lái)就高度行政化、壟斷的領(lǐng)域，并無(wú)不當(dāng)。

現(xiàn)在看來(lái)，政府的措施收到了一定效果，房?jī)r(jià)也已停止上漲，甚至出現(xiàn)下跌。可以想見，房地產(chǎn)利益集團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)了某種恐慌。若干地方政府私自放寬房屋限購(gòu)政策，恐怕會(huì)有更多地方政府準(zhǔn)備這樣做。房地產(chǎn)商感受到巨大壓力，一方面，房屋積壓，資金吃緊；另一方面，降價(jià)銷售，則可能引發(fā)以前業(yè)主的退房潮。當(dāng)然，那些購(gòu)買了房屋、正在還貸的中產(chǎn)群體，也一定相當(dāng)忐忑不安。

在這種情況下，如何拿捏政策分寸？

顯然，不管從哪個(gè)角度看，大陸目前的房屋價(jià)格均存在嚴(yán)重泡沫，因此，必須保持足夠的政策壓力，迫使房屋價(jià)格進(jìn)行適度的回調(diào)，以維持在適度的水平。惟有如此，彌漫于整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域乃至于社會(huì)領(lǐng)域的房屋投機(jī)心理，才會(huì)被打消。此后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才有可能恢復(fù)常態(tài)，并且保持必要的創(chuàng)造性潛力，中國(guó)人的生活與生活預(yù)期才能夠恢復(fù)常態(tài)。

過(guò)去有幾次，在市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫之后，政府都試圖對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控。然而，由于各種原因，調(diào)控總是半途而廢，結(jié)果，泡沫不僅沒有被擠掉，反而不斷累積。這一次，實(shí)有必要汲取教訓(xùn)。從目前跡象看，高層似乎有這個(gè)決心。10月21日，溫家寶總理在廣西南寧考察時(shí)指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。10月29日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。同時(shí)，要增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。

當(dāng)然，如果政策壓力過(guò)大，可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，那就有可能引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)危機(jī)，也讓地方政府陷入財(cái)政危機(jī)。因此，目前只需保持現(xiàn)有政策，而略為做出一些放松姿態(tài)即可。

至關(guān)重要的是，目前必須立刻著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)之核心制度進(jìn)行變革，從而防止未來(lái)政策放松、再度出現(xiàn)泡沫反彈。這其中最為重要的就是打破雙重壟斷，也即打破地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷，打破開發(fā)商對(duì)房屋開發(fā)的壟斷。具體地說(shuō)，就是推動(dòng)城鄉(xiāng)人口、土地的雙向自由流動(dòng)，即允許農(nóng)民開發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)用地，向城市人口出售。初步承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，可為重建房地產(chǎn)制度框架之第一步。