基于稅負問題的房地產(chǎn)業(yè)改革之我見

銅川市第一建筑工程有限責任公司 屈玉芳

基于稅負問題的房地產(chǎn)業(yè)改革之我見

銅川市第一建筑工程有限責任公司 屈玉芳

隨著我國房地產(chǎn)稅收制度的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負問題受到廣泛的關(guān)注和重視,有效的稅務(wù)管理能夠降低企業(yè)稅負。本文探討了合理降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的方法。

房地產(chǎn)企業(yè) 稅負 成本管理 納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理涉及生產(chǎn)經(jīng)營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業(yè)實行交叉征收而形成雙重流轉(zhuǎn)稅負擔(即重復課稅),如土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續(xù)，先后交納三次契稅,同時交納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業(yè)稅、城建稅、印花稅等;房產(chǎn)銷售階段由地產(chǎn)商交納的營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及各種附加費等;房產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅和土地使用稅等等。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅負明顯高于各行業(yè)的平均水平。為此，作者從節(jié)稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的方法，以期降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的獲利能力。

一、土地增值稅納稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業(yè)所得稅。所以,從房地產(chǎn)立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優(yōu)方案,降低土地增值稅稅負。

(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優(yōu)惠政策

利用國家稅收優(yōu)惠政策合理避稅是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負的關(guān)鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經(jīng)濟業(yè)務(wù)和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定中對普通標準住宅有優(yōu)惠政策，規(guī)定增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。所以房地產(chǎn)企業(yè)應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發(fā)設(shè)計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優(yōu)惠政策之間的收益關(guān)系，找出效益最高的經(jīng)濟方案。

(二)正確核算開發(fā)成本，防止少計漏計

開發(fā)成本是指房屋及配套設(shè)施成本、土地使用權(quán)支付成本和開發(fā)成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。開發(fā)成本是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，全面、正確計量開發(fā)成本對土地增值稅有直接影響，開發(fā)成本不僅是構(gòu)成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發(fā)費用與加計20%的計量基數(shù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發(fā)成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移費用的方式，以達到避稅的目的。

(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失

企業(yè)每年都要進行企業(yè)所得稅的清算繳納，企業(yè)繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結(jié)轉(zhuǎn)利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內(nèi)容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目應做好所得稅繳納節(jié)奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內(nèi)同時完成土地增值稅的清算。

二、企業(yè)所得稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據(jù)所開發(fā)項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務(wù)部門進行有效的協(xié)調(diào)溝通，盡量降低計稅毛利率；對現(xiàn)行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據(jù)具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內(nèi)的費用，以降低企業(yè)稅負。實務(wù)應關(guān)注：一是，在未取得全額發(fā)票的出包工程辦理結(jié)算時，在相關(guān)資料齊全的條件下，其發(fā)票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10%；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設(shè)施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業(yè)完善費用和報批報建費用可以按規(guī)定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發(fā)票，則造成未取得發(fā)票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產(chǎn)開發(fā)公司要加強與施工方的協(xié)調(diào)工作，盡可能取得發(fā)票。

三、營業(yè)稅管理

合理安排收款方式，規(guī)避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務(wù)會計核算，都應列入營業(yè)額計算應納營業(yè)稅。稅法規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除符合條件代收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業(yè)稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產(chǎn)企業(yè)在向客戶交房前應做好合理的收費設(shè)計。另外《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計入征營業(yè)稅范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可將以上收取的費用轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)，以有效降低營業(yè)稅負擔。

總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入的研究和理解國家稅收政策及優(yōu)惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

[1]吳俊培.房地產(chǎn)業(yè)稅負水平實證研究[J].涉外稅務(wù),2010,(7)

[2]劉明慧.房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種設(shè)置與稅負分配研究[J].稅務(wù)研究,2011,(04)