國外房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)驗及其啟示

李玉杰,王慶石,張 溪

(1.東北財經(jīng)大學數(shù)學與數(shù)量經(jīng)濟學院,遼寧大連 116025;2.東北財經(jīng)大學國際商學院,遼寧大連 116025;3.上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院,上海 200433)

一、 問題的提出

改革開放以來,中國房地產(chǎn)業(yè)的崛起以及發(fā)展是當代中國經(jīng)濟的一個重要經(jīng)濟現(xiàn)象,它作為國民經(jīng)濟的重要組成部分,在整個國民經(jīng)濟體系中具有十分重要的地位,特別是在推動城市建設、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟增長和提高居民生活水平等方面發(fā)揮著重大的積極作用。如梁云芳、高鐵梅等(2006)的研究顯示:我國房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟快速發(fā)展提供了強有力的保障和支撐,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。

但是,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著互相制約、互相促進的辯證關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)只有與國民經(jīng)濟保持協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系,才能促進國民經(jīng)濟健康運行。從微觀層面上看,房地產(chǎn)價格的過快上漲將占據(jù)人們的大部分可支配收入;當房地產(chǎn)價格急劇下降時,人們所持有的房地產(chǎn)市值就會大幅度縮水,從而使人們所持財富的數(shù)量急劇減少。從宏觀層面上看,房地產(chǎn)市場的急劇波動,將會影響國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。如20世紀90年代初的日本,土地價格大幅度下跌,泡沫經(jīng)濟開始正式破裂,導致民眾的大量賬面資產(chǎn)在短短的一兩年間化為烏有,日本經(jīng)濟也從此陷入長期低迷狀態(tài)[2]。

房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興行業(yè),但是在許多發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展比較成熟。因此,在辯證分析我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間關(guān)系的同時,借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)驗,是非常有必要的。本文采用OECD(經(jīng)濟合作與發(fā)展組織)部分成員國的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù),通過分析國外房地產(chǎn)業(yè)各個發(fā)展階段的特征以及房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間的關(guān)系,了解國外房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中取得的成功經(jīng)驗和失敗的教訓,并結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài),探討房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系問題。

二、 OECD國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗

OECD是由30多個市場經(jīng)濟國家組成的政府間國際經(jīng)濟組織,成員國包括美國、德國、英國、日本、澳大利亞、加拿大、奧地利、新西蘭、芬蘭、挪威、瑞士、丹麥、荷蘭、瑞典、墨西哥、波蘭、葡萄牙、斯洛伐克、西班牙等,國民生產(chǎn)總值占全世界的2/3。本文選取OECD國家房地產(chǎn)業(yè)增加值與GDP的比值以及房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性作為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的宏觀經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)業(yè)增加值與GDP的比值反映了房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的地位,表征一個國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段;房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性表征一個國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)價格水平狀況與居民購買力之間的內(nèi)在聯(lián)系,使我們了解居民可支配收入的變化對房地產(chǎn)價格波動的影響。

1. 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性特征分析

由于社會制度、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、文化習俗、消費理念等諸多方面的不同,中國與西方發(fā)達國家在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面不能進行簡單的類比,但是,國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段之間具有密切的相互關(guān)系這一觀點已經(jīng)得到人們的普遍認同[3]。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè),只有當國民經(jīng)濟發(fā)展到一定水平,整個社會才能積聚一定的資本和財富去滿足房地產(chǎn)投資、開發(fā)以及居民消費需求,并隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展、人均可支配收入的增加,房地產(chǎn)才能真正成為普通大眾的消費品。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)階段性特征,伴隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)將從初級階段過渡到高級發(fā)展階段,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系也在動態(tài)變化之中。本文根據(jù)人均GDP、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重以及居民居住支出占居民消費支出的比重來劃分房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。

首先以美國為例,本文選取1947—2009年的美國數(shù)據(jù),分析“二戰(zhàn)”以后美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,見圖1。

圖1 1947—2009年美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標圖數(shù)據(jù)來源:美國Bureau of Economic Analysis數(shù)據(jù)庫。

由圖1可見,美國在這一時期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)分為三個階段。第一階段是20世紀50年代中期以前,房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展的相對初期階段,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6%左右,人均GDP水平均低于3000美元,居民居住支出占居民消費支出的比重低于15%;第二階段是從20世紀50年代中期到80年代中期,房地產(chǎn)業(yè)處于過渡發(fā)展階段,在此期間房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重主要介于6%～8%之間,人均GDP介于3000～18000美元之間,居民居住支出占居民消費支出中的比重為15%左右;第三階段就是從20世紀80年代中期至今,美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到相對高級階段,在這一階段中,人均GDP在18000美元以上,居民居住支出在居民消費支出中的比重也穩(wěn)定在17%～19%之間,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重長期穩(wěn)定在8%～10%之間。也就是說,隨著美國經(jīng)濟的快速發(fā)展,美國房地產(chǎn)業(yè)從相對初級階段發(fā)展到相對高級階段,美國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位在不斷增強,但在國民經(jīng)濟中的比重長期穩(wěn)定在一定的范圍內(nèi)。

本文再以包括美國在內(nèi)的14個OECD成員國為例,并從一個時間點對其進行橫向比較分析,見圖2。

圖2顯示了2008年14個國家的房地產(chǎn)業(yè)增加值占該國GDP的比重和人均GDP。14個國家的房地產(chǎn)業(yè)增加值占該國GDP的比重介于4%～15%之間,其中澳大利亞房地產(chǎn)增加值占GDP比重最小,愛爾蘭房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重最大。若以人均GDP達到18000美元以上、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重至少8%為劃分房地產(chǎn)業(yè)處于高級發(fā)展階段的標準,愛爾蘭、波蘭、加拿大、意大利、法國、德國、日本和美國的房地產(chǎn)業(yè)處于相對高級發(fā)展階段。另外,14個主要成員國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的平均比重為8.73%。

圖2 2008年14個OECD國家房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重與人均GDP數(shù)據(jù)來源:OECD數(shù)據(jù)庫。

綜上,通過對選取的14個OECD成員國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標的分析可知,伴隨著一國國民經(jīng)濟增長,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位在不斷增強,但在國民經(jīng)濟中的比重穩(wěn)定在一個合理的范圍內(nèi),與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。如果房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重持續(xù)向上并突破這一合理區(qū)間范圍,則表明房地產(chǎn)業(yè)將會進入到發(fā)展過熱的狀態(tài),影響整個國民經(jīng)濟的良性發(fā)展趨勢。

2. 房地產(chǎn)價格與居民可支配收入的關(guān)系分析

房地產(chǎn)價格是衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的重要指標,居民可支配收入是反映國民經(jīng)濟增長水平的重要指標,房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間的關(guān)系反映了房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展水平之間的深層次內(nèi)在聯(lián)系。根據(jù)經(jīng)濟學基本原理,在其他條件不變的情況下,隨著國民經(jīng)濟的增長和居民可支配收入的不斷提高,居民對房屋需求的增加將會促使房地產(chǎn)價格的上漲。如果房地產(chǎn)價格上漲速度遠遠超過居民可支配收入增長水平的話,居民將沒有能力購買房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)泡沫,危害國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。本文通過分析房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間的關(guān)系,研究居民可支配收入的變化對房地產(chǎn)價格波動的影響,以及房地產(chǎn)價格是否超出了居民的支付能力。

(1) Panel Data模型的構(gòu)建

基于OECD成員國房地產(chǎn)價格指數(shù)和居民可支配收入的面板數(shù)據(jù),建立了Panel Date模型分析居民可支配收入與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。為了消除價格影響,各國房地產(chǎn)平均價格(hp)和居民可支配收入(inc)均采用以2005年為基期的價格指數(shù)。同時為消除異方差影響,對這兩個變量進行對數(shù)變換。采用1983—2008年OECD的14個成員國的房地產(chǎn)價格和居民人均可支配收入數(shù)據(jù),構(gòu)建面板數(shù)據(jù)集。14個國家包括美國、德國、英國、日本、澳大利亞、加拿大、奧地利、新西蘭、芬蘭、挪威、瑞士、丹麥、荷蘭和瑞典,數(shù)據(jù)來源于OECD數(shù)據(jù)庫。

從個體成員角度考慮的Panel Data模型有三種形式:無個體影響的不變系數(shù)模型、變截距模型、含有個體影響的變系數(shù)模型[4]。因此建立Panel Data模型之前必須確定模型形式,必須對模型設定并進行F檢驗[5], 由于F統(tǒng)計量F1>F0.05,F2>F0.05,模型采取變系數(shù)的形式,同時因為研究僅局限于對14個國家房地產(chǎn)價格與居民可支配收入關(guān)系的對比分析,因此選取固定影響變系數(shù)模型來進行分析比較合理。模型具體形式為:

具體模型估計結(jié)果,見表1。

表1 模型(1)截面估計結(jié)果

注: 樣本容量n=336,*表示顯著水平為1%。

(2) 實證結(jié)果分析

由于模型進行的是對數(shù)回歸, 回歸系數(shù)βi具有彈性意義, 實際上就是居民可支配收入增加1個百分點, 房地產(chǎn)價格隨之增加βi個百分點, 即系數(shù)βi是房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性。 從回歸系數(shù)的值來看, 房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性均為正, 反映了居民可支配收入對房地產(chǎn)價格具有一定的推動作用。 美國房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性為0.769, 也就是說美國居民可支配收入增長一個百分點, 其房地產(chǎn)價格就會增加0.769個百分點。 新西蘭和奧地利兩國的彈性最高, 尤其是新西蘭達到了1.119個百分點,表明兩國居民可支配收入增長的速度滯后于房地產(chǎn)價格的上漲速度。 英國、澳大利亞、德國、瑞士等國的彈性在0.6個百分點左右, 14個國家房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的平均彈性為0.661。 在本文研究樣本中的這些國家房地產(chǎn)市場都已經(jīng)發(fā)展了上百年的時間, 相對比較成熟, 研究并汲取成熟房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗, 會給我國新興的房地產(chǎn)市場帶來啟示。 從對14個國家的房地產(chǎn)價格與居民可支配收入關(guān)系的研究中, 我們可以得出經(jīng)驗性的結(jié)論, 當一個國家房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度時, 房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性將穩(wěn)定在一個適度的范圍, 就目前我們選取發(fā)達國家樣本的情況看, 房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性平均為0.66個百分點左右。

模型實證結(jié)果表明:日本房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性最低,在本文研究的樣本期內(nèi)日本房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間的總體相關(guān)關(guān)系并不是十分顯著。這主要是因為在選取的樣本期內(nèi),日本房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過過熱發(fā)展①本文將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“過熱”定義為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“價格泡沫”。。為了總結(jié)日本房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展的教訓,我們把日本房地產(chǎn)業(yè)作為典型的案例來重點分析。20世紀80年代的日本,地價、股價瘋狂聯(lián)動,資產(chǎn)價格循環(huán)上漲,90年代初土地價格開始下跌,泡沫經(jīng)濟開始正式破裂,導致企業(yè)和民眾的大量賬面資產(chǎn)在短短的一兩年間化為烏有,日本經(jīng)濟也從此陷入長期低迷狀態(tài)。日本至今都還沒有走出20余年前那場房地產(chǎn)泡沫的陰影。2007年底,日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)土地價格僅相當于1991年高點的27.1%,絕對價格也只相當于25年前,也即1982年的水平[6]。

我們將日本房地產(chǎn)業(yè)分為三個階段:第一階段為1987年以前,這一階段可以認為是日本房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展期。在這一時期,日本的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著密切的依存關(guān)系,具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格指數(shù)與GDP之間的相關(guān)系數(shù)顯著為正,這表明在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較健康時,日本房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。第二階段為1988—2002年,在這一時期,日本經(jīng)濟增長明顯放緩,從20世紀90年代初日本GDP增長率降低的速度較快,個別年份甚至出現(xiàn)了負增長。日本六大城市房地產(chǎn)價格也經(jīng)歷了“過山車”走勢,在20世紀90年代初房價達到最高點,但隨即急轉(zhuǎn)直下,房地產(chǎn)市場泡沫破滅。第三階段為2002年至今,日本國民經(jīng)濟開始逐漸恢復,房地產(chǎn)價格也逐漸止跌反彈(見圖3)。

圖3 1983—2007年日本房地產(chǎn)價格與GDP增長率走勢注:①圖中房價指數(shù)以1983年房價指數(shù)等于100作為基數(shù); ②數(shù)據(jù)來源于日本總務省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫。

綜上,從理論和實證的分析得出,當房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應時,房地產(chǎn)的發(fā)展就會促進國民經(jīng)濟快速發(fā)展,提高人民的生活水平,增加居民的可支配收入,居民可支配收入的提高也會推動房地產(chǎn)價格的上漲,并且房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性平均為0.66個百分點左右;當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個國民經(jīng)濟的增長明顯發(fā)生背離,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系從協(xié)調(diào)變?yōu)槲蓙y,它們之間并不存在顯著的相關(guān)性。

三、國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗對我國的啟示

根據(jù)對OECD國家成熟房地產(chǎn)市場分析所得的經(jīng)驗,選擇人均GDP水平和房地產(chǎn)增加值占GDP的比重作為劃分房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)的指標,具有一定的可信度和代表性。通過這兩個指標,本文將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)劃分為初級發(fā)展階段、過渡發(fā)展階段和高級發(fā)展階段。當房地產(chǎn)業(yè)進入高級發(fā)展階段后,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不會隨著國民經(jīng)濟的增長而不斷上升,而是將穩(wěn)定在一個合理的范圍內(nèi),與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。同時,當房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應時,居民可支配收入的提高也會推動房地產(chǎn)價格的上漲,并且房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性平均為0.66個百分點左右。但是,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱狀況,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系被打破,將會危害到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。根據(jù)國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗,對照我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài),有以下幾點啟示:

第一,從總體上來看,我國房地產(chǎn)業(yè)還處于初級發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)是一個新興行業(yè),經(jīng)歷了由社會主義計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的發(fā)展過程,從總體上來說,我國房地產(chǎn)業(yè)還處于初級發(fā)展階段。OECD國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗表明:若一國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重主要介于4%～6%之間,人均GDP水平低于3000美元,那么就認為該國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于初級發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重逐年增長,波動幅度在2%～5%之間;我國人均GDP也逐年增長,截止到2008年底,我國人均GDP達到22698元,見圖4。因此,按照國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)還處于初級發(fā)展階段,依然需要相當長的時間才能走向成熟。

第二,房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡,局部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入過渡發(fā)展階段。我國改革開放以來經(jīng)濟發(fā)展的一個比較突出的問題就是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡。各區(qū)域不同的自然條件、資源狀況、經(jīng)濟技術(shù)條件、管理水平以及歷史文化等因素使各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡。與此相適應,一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度也必然受到該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的制約,經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡也決定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡[7]。

本文以2007年各省區(qū)市相關(guān)數(shù)據(jù)為例,根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)將我國各地區(qū)歸為三大類:第一類是人均GDP超過3000美元、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重超過6%的地區(qū),以北京、上海、廣東為代表,這三個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)已經(jīng)突破了房地產(chǎn)業(yè)初級發(fā)展階段而進入到過渡發(fā)展階段的狀態(tài)。第二類是人均GDP超過3000美元、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重低于6%的地區(qū),以江蘇、浙江和天津為代表,這三個地區(qū)還沒有完全突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段。第三類就是人均GDP在3000美元以下,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在6%以下,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展完全處于初級發(fā)展階段,見圖5。

圖4 1978—2008年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重及人均GDP數(shù)據(jù)來源:1979—2009年《中國統(tǒng)計年鑒》。

圖5 2007年各省區(qū)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標圖數(shù)據(jù)來源:2008年《中國統(tǒng)計年鑒》。

第三,部分地區(qū)居民可支配收入增長速度滯后于房地產(chǎn)價格上漲速度。為了分析我國房地產(chǎn)價格與居民可支配收入的關(guān)系,我們建立基于省級面板數(shù)據(jù)的模型。選取各省區(qū)市商品住宅平均銷售價格作為被解釋變量,選取城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入作為解釋變量。為消除價格影響,均采用以2000年為基期的價格指數(shù),同時為消除異方差影響,對這兩個變量進行對數(shù)變換。采用2000—2008年全國31個省區(qū)市的房地產(chǎn)價格、居民人均可支配收入,構(gòu)建面板數(shù)據(jù)集,其中包括北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖北、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆,數(shù)據(jù)來源于2001—2009年《中國統(tǒng)計年鑒》及中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。

在建立模型之前,為了確定模型形式,先對模型設定進行F檢驗,F1>F0.05,F2>F0.05,因此選取固定影響變系數(shù)模型進行分析,模型具體形式為:

表2 模型(3)截面估計結(jié)果

注: *表示顯著水平為1%。

表2中估計結(jié)果顯示:所有的變斜率項均為正,表示房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間存在正向的相關(guān)關(guān)系。河北、山西、遼寧、河南、陜西等省的房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性在0.6左右,比較接近國外房地產(chǎn)價格對居民可支配收入彈性的平均值。上海、黑龍江、江蘇、安徽、廣西、海南、重慶、西藏的房地產(chǎn)價格對居民可支配收入的彈性分別達到1.311、1.163、1.305、1.122、1.372、1.239、1.168、1.556,相當于居民可支配收入增加1個百分點,房地產(chǎn)價格上漲幅度均在1.1個百分點以上,均高于英美等國的房地產(chǎn)價格對于居民可支配收入的彈性,也就是說這些地區(qū)的居民可支配收入的增長速度滯后于房地產(chǎn)價格的上漲速度,局部地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱發(fā)展態(tài)勢。以西藏和廣西為例,房地產(chǎn)價格對于居民可支配收入的彈性分別達到了1.556和1.372,在樣本期西藏居民可支配收入增長58.4%,而同期房地產(chǎn)價格卻上漲2.6倍,廣西居民可支配收入在樣本期增長98.7%,而房地產(chǎn)價格卻上漲了2.4倍,說明在這兩個地區(qū)的居民可支配收入嚴重滯后于房地產(chǎn)價格上漲的速度[注]數(shù)據(jù)來源于中國經(jīng)濟信息網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫。。另外,2007年西藏房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為3.56%,而2008年西藏房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為8%,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“井噴式”發(fā)展,短期內(nèi)如此高的增長率顯然是不正常的,是局部地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的標志。

綜上所述,中國的房地產(chǎn)業(yè)整體上仍處于初級發(fā)展階段,未來發(fā)展的空間很大;我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展極不平衡,以經(jīng)濟發(fā)達省份為代表的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入過渡發(fā)展階段,但大部分省份的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步發(fā)展階段;部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱趨勢,房地產(chǎn)價格上漲速度快于居民可支配收入增長的速度,反映出這些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的宏觀與微觀指標已經(jīng)開始惡化。管理者應當及時對局部地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱狀況進行調(diào)控,盡量避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整個國民經(jīng)濟增長發(fā)生背離,努力促使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。只有房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展,才能保證中國房地產(chǎn)業(yè)從初級發(fā)展階段順利過渡到高級發(fā)展階段,才能避免類似于日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂的悲劇重演。

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