重塑房企社會責(zé)任

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中國30年前崇尚的是越窮越光榮，越窮越革命的價(jià)值取向。今天，當(dāng)萬萬千千老百姓質(zhì)問憑什么我買不起房子，憑什么不便宜地賣給我房子，憑什么我不能更好的分享房？城市資產(chǎn)升值，以及擁有資產(chǎn)帶來的財(cái)產(chǎn)性收入的時(shí)候，意味著我們的社會價(jià)值取向已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。有產(chǎn)不再是一種罪惡，而是社會保護(hù)、支持、提倡、鼓勵的一個(gè)價(jià)值取向。在中國政府關(guān)于全民建設(shè)小康社會十六大報(bào)告中明確提出，家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加，人民生活更加富足才叫全面的小康社會，基于此，房地產(chǎn)業(yè)也正在為社會發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

倡導(dǎo)健康消費(fèi)模式

目前，有很多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的誤區(qū)。人們以為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該裸捐，應(yīng)該像打土豪分田地一樣，跟大家吃一樣的飯，住一樣的房子，把房企的財(cái)富捐出來這個(gè)社會就發(fā)展了。還有人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)給窮人無償提供或是非常廉價(jià)提供保障房的責(zé)任；還有人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)只要不賺利潤，大多數(shù)老百姓立馬就能買得起房，這些要求都和房地產(chǎn)企業(yè)客觀可能和應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任有比較大的差距。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，企業(yè)努力實(shí)現(xiàn)社會公共利益和長遠(yuǎn)利益的最大化，就是社會責(zé)任。這個(gè)長遠(yuǎn)利益和公眾利益不僅僅包括慈善、裸捐，以及為災(zāi)區(qū)提供多少的援助。還包括在市場經(jīng)濟(jì)這樣一個(gè)制度背景下，企業(yè)作為社會微觀細(xì)胞，它的天生職能就是通過給別人增加利益來滿足自己的利益。

對于房企來說，不僅承擔(dān)了為社會建越來越多、越來越好房子的責(zé)任，還承擔(dān)為社會、國家、老百姓提供更多公共福利資源，以及城市發(fā)展等諸多方面的重要職能。但是，房企還需要在四個(gè)方面承擔(dān)社會責(zé)任：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺地、主動地貫徹執(zhí)行、引導(dǎo)社會形成健康、文明消費(fèi)模式的思路。目前，太多的房地產(chǎn)廣告泛濫，真真假假，讓人眼花瞭亂，什么“王者風(fēng)范”、“獨(dú)享尊們不應(yīng)當(dāng)鼓勵奢侈性消費(fèi)，浪費(fèi)資源的消費(fèi)，過度占有資源的消費(fèi)。

第二，房企有責(zé)任在住房建設(shè)中更多的滿足迫切需要改善住房條件的中低端人群的需求。目前社會有個(gè)誤榮”，這樣的說法完全不符合社會道德的底線，也不利于老百姓在社會住房利益滿足上形成健康文明的消費(fèi)模式。最近，很多房地產(chǎn)企業(yè)在各種場合抱怨房地產(chǎn)限購，這種指責(zé)在社會責(zé)任主動自覺意識方面還有差距，我解，以為不管是調(diào)控政策還是房地產(chǎn)開發(fā)商的良心發(fā)現(xiàn)，只要把房價(jià)降到70%就能買得起，70%的老百姓居住條件都能得到改善，這是絕無可能的事。全中國的城鎮(zhèn)居民改善一輪住房最快需要20年，如果我們的城鎮(zhèn)居民20年才能改善一次住房，每年只能有4%到5%的家庭改善，別說把房價(jià)降到7成人都能買得起，房子就是不要錢，每年所能供給的4到5套也絕無可能就此變成70套，但是政府和社會應(yīng)當(dāng)努力的滿足哪4戶或者5戶家庭的住房需求呢？應(yīng)當(dāng)首先滿足住房極端困難，急等娶媳婦的小白領(lǐng)等實(shí)際需求。而不是已經(jīng)有了2套、3套房還需要更大、更多的住房，為賣而買的住房需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在這樣一個(gè)符合社會公共利益的政策方面發(fā)揮自己的主動性，在自己的戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及房子質(zhì)量上作出自己的努力。

不忘消費(fèi)者利益

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任還包括要協(xié)調(diào)好社會各方面利益關(guān)系。現(xiàn)代企業(yè)制度表達(dá)了一個(gè)企業(yè)和社會各方面各利益主體之間的關(guān)系，企業(yè)第一位的利益是投資人的利益，是賺取利益，但是這個(gè)利益不是企業(yè)唯一的利益，在企業(yè)的利益結(jié)構(gòu)中，包括大小股東之間的利益協(xié)調(diào)；出資人與經(jīng)營者之間的利益協(xié)調(diào)；出資人與企業(yè)員工之間的利益關(guān)系，比如工資、就業(yè)、企業(yè)文化等。

我曾經(jīng)大聲呼吁，政府在房地產(chǎn)市場上的所有游戲規(guī)則，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)定不移的站在住房消費(fèi)者的一邊。到現(xiàn)在為止有關(guān)制度上做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，開發(fā)商有一萬條理由和地方政府相互溝通、協(xié)調(diào)，比如拆遷問題、公共設(shè)施提供、電力配套設(shè)施，以及價(jià)格制定上。地方政府從來沒有和全體市民就城市的住房建設(shè)、住房功能、主體供應(yīng)，以及未來的主要供應(yīng)對象等進(jìn)行協(xié)商。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在這方面承擔(dān)更多、更大的社會責(zé)任，因?yàn)槟闶巧鐣?。事?shí)證明，什么時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)把你的市場，你的衣食父母，你消費(fèi)者的利益忘掉了，忽視了，你離死就不遠(yuǎn)了。

上世紀(jì)80年代末到90年代初，中國老百姓忽然進(jìn)入了家電時(shí)代，那個(gè)時(shí)候的丈母娘需求從自行車、縫紉機(jī)、手表一下子轉(zhuǎn)變?yōu)楸洹⒉孰?、洗衣機(jī)。當(dāng)時(shí)的家電企業(yè)也如同我們今天的房地產(chǎn)企業(yè)一樣被社會所追逐。但是沒有多長時(shí)間，中國城鎮(zhèn)居民家電的普及率迅速提高，到上個(gè)世紀(jì)90年代末亞洲金融危機(jī)爆發(fā)之后，特別是進(jìn)入2000年、2001年的時(shí)候，家電企業(yè)生產(chǎn)能力與市場需求出現(xiàn)了極大的供大于求的過剩，在這個(gè)歷史過程中紅極一時(shí)受政府支持的民營家電企業(yè)基本上死掉了，包括北京牡丹牌電視機(jī)、昆侖牌電視機(jī)、上海雙鹿冰箱、水仙牌洗衣機(jī)。那些受到政府格外呵護(hù)，受到市場極力吹捧的企業(yè)為什么瞬間就死掉了？因?yàn)樗麄兒雎粤讼M(fèi)者的利益訴求，在他們對質(zhì)量、品種、結(jié)構(gòu)的變化上不能跟上市場的變化，他們唯一的選擇就是被淘汰。

第四，中國的現(xiàn)實(shí)告訴我們，中國是個(gè)人多地少，資源嚴(yán)重匱乏的國家。上小學(xué)的時(shí)候老師告訴我們偉大祖國地大物博，現(xiàn)在我們都把地大物博的“博”換成薄厚的“薄”。比如支撐中國45種的主要礦產(chǎn)品中有25種是嚴(yán)重短缺的。鐵礦石、石油、天然氣、鋁礬土、有色金屬無一例外的嚴(yán)重短缺。我們的社會正在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化發(fā)展階段中高資源指向階段，在這個(gè)發(fā)展階段中，我國工業(yè)系統(tǒng)要大規(guī)模形成現(xiàn)代化的固定資產(chǎn)，城市要建立起能容納大多數(shù)人居住、生活、工作的城市資產(chǎn)，我們要建立最現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，這個(gè)階段叫做高資源指向階段，沒有一個(gè)國家能繞得過去。但是我國偏偏面對的是一個(gè)資源嚴(yán)重匱乏的先天條件，面對的是一個(gè)對資源競爭格外激烈的21世紀(jì)的國際市場。

日本在1964年舉辦奧運(yùn)會，上個(gè)世紀(jì)60年代到70年代初期完成它的城市化大規(guī)模建設(shè)，形成東京、大阪兩大都市圈，以及完成了新干線鋪設(shè)，完成老百姓住房從脫困期向改善期轉(zhuǎn)變，它也曾經(jīng)面對過這樣一個(gè)高資源指向階段。但日本在這個(gè)階段上恰逢海灣石油大發(fā)現(xiàn)，在鋪設(shè)新干線的時(shí)候，石油不足2美元一桶。中國正在鋪設(shè)京滬高鐵的時(shí)候，正處在城市大規(guī)模建設(shè)軌道交通的時(shí)候，面對的卻是100美元一桶的石油，面對的是全球氣侯偏移?，F(xiàn)狀要求作為配置資源的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是你的產(chǎn)品決定著社會未來20到30年，甚至更長一段時(shí)間的資源消耗程度，決定著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，決定著城市結(jié)構(gòu)的時(shí)候，更應(yīng)該想一下能否為節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地以及形成資源節(jié)約型的生活生產(chǎn)系統(tǒng)更多的做一份貢獻(xiàn)，承擔(dān)一份責(zé)任。