北京商品住宅市場分析

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（2011年5月）

5月的北京商品住宅市場保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢，不僅成交量小幅放大，成交均價也有所攀升。從數(shù)據(jù)上看，住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約套數(shù)為7346套，較4月的6983套繼續(xù)呈現(xiàn)回升態(tài)勢，上漲5.20%。其中，期房成交量為6139套，較4月的6219套微降1.29%，而現(xiàn)房全月成交1207套，相較于4月的764套大幅上升57.98%。與此同時，成交均價繼續(xù)回升，達到21972元/平方米，環(huán)比上漲7.38%。。

另一方面，開盤均價和庫存量顯示出市場并未企穩(wěn)回升。數(shù)據(jù)表示，5月開盤項目均價繼續(xù)出現(xiàn)回落，隨著調(diào)控的進一步深入，開盤均價降至22276元/平方米，環(huán)比下降2.06%，受調(diào)控政策逐步深入，開發(fā)商的預期愈發(fā)悲觀。而庫存量也突破了“十萬套”大關(guān)，其中，可售期房和現(xiàn)房套數(shù)分別為66，369套和34,922套，環(huán)比分別上漲4.77%和1.07%。

我們認為，盡管5月份成交量和成交均價均出現(xiàn)小幅回升，不過開盤均價的繼續(xù)下跌仍反映出開發(fā)企業(yè)的預期并不樂觀，特別是庫存量突破“十萬套”大關(guān)，在低成交水平的市場形勢下，將成為影響市場走向的重要因素。而CPI和PPI的持續(xù)走高，下一階段仍有可能進一步調(diào)整存款準備金率和利率，銀根進一步縮緊對開發(fā)企業(yè)的資金安全也帶來巨大考驗。因此，下一階段市場仍將處于調(diào)整期，開發(fā)企業(yè)應當針對市場形勢，及時調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏和銷售策略，以保證穩(wěn)健持續(xù)性經(jīng)營。如表1。

表1 2011年5月北京商品住宅市場主要數(shù)據(jù)一覽表

一、行業(yè)政策

1.CPI持續(xù)高位 新增信貸量超市場預期

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月全國居民消費價格（CPI）同比上漲 5.3%，主要推動因素是翹尾因素和食品類價格高位運行。在新漲價因素中主要集中在食品類價格和居住價格上漲過快，其中食品類價格同比上漲11.5%，居住類價格同比上漲6.1%。4月份工業(yè)生產(chǎn)者價格（PPI）同比上漲6.8%，漲幅較 3月份回落0.5個百分點。同時，4月新增人民幣貸款7396 億元，同比下降 4.4%，環(huán)比增幅8.9%，超出市場普遍的 7000 億元預期。

2.央行第五次上調(diào)存款準備金率

中國人民銀行宣布，從5月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準備金率，也是去年以來第十一次上調(diào)。本次上調(diào)大約可鎖定商業(yè)銀行3700億元資金。再度上調(diào)存款準備金率，主要是為了對沖外匯占款高增長帶來的流動性壓力。至此，大型商業(yè)銀行存款準備金率升至21%的歷史高位。

3.北京五部門聯(lián)合發(fā)文：商改住項目拿不到房產(chǎn)證

5月16日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，嚴禁“商改住”等違規(guī)行為，《通知》從6月1日起執(zhí)行。在設計方面，通知要求，嚴格按照規(guī)劃，商業(yè)、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。在銷售方面，開發(fā)商不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。

二、市場運行數(shù)據(jù)

1.供應情況

（1）可售商品住宅套數(shù)

在可售商品住宅供應套數(shù)方面，至2011年5月31日北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計101，291套，與4月相比上漲3.46%。其中，可售期房套數(shù)為66，369套，環(huán)比上漲4.77%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，達到34，922套，上漲1.07%。庫存量終于突破了十萬套的警戒線，恢復到了正常的水平。如圖2-1。

圖2-1 2010-2011北京新建商品住宅可售套數(shù)趨勢圖

圖2-2 2010-2011北京商品住宅期房現(xiàn)房可售面積趨勢圖

圖2-3 2010-2011北京商品住宅簽約套數(shù)趨勢圖

圖2-4 北京商品住宅簽約面積對比圖

圖2-5 2010-2011北京市商品住宅成交均價

（2）可售商品住宅面積

截止至2011年5月31日，北京市可售房屋面積共計1273.46萬平方米，環(huán)比微張2.47%。其中，可售期房面積為818.38萬平方米，漲幅為3.70%，可售現(xiàn)房面積達到455.08萬平方米，環(huán)比4月的450.31萬平方米，上漲1.06%。如圖2-2。

2.成交情況

（1）成交房屋套數(shù)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年5月北京商品房住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約套數(shù)為7346套，較4月的6983套繼續(xù)呈現(xiàn)回升態(tài)勢，上漲5.20%。其中，期房成交量為6139套，較4月的6219套微降1.29%，而現(xiàn)房全月成交1207套，相較于4月的764套大幅上升57.98%。如圖2-3。

（2）成交房屋面積

2011年5月北京的商品住宅簽約總面積為75.19萬平方米，環(huán)比4月的67.16萬平方米上漲11.96%，其中，期房簽約面積為61.96萬平方米，現(xiàn)房的簽約面積為13.22萬平方米。如圖2-4。

（3）成交價格

2011年5月，北京市商品住宅成交均價回升至21972元/平方米，環(huán)比上漲7.38%。本月的成交量穩(wěn)中有升，加之入市項目有所增加，成交均價也繼續(xù)出現(xiàn)小幅攀升，不過，成交均價回升的幅度尚需觀察，特別是在調(diào)控政策頻出的背景下，仍有可能繼續(xù)掉頭下跌。如圖2-5。

3.取證開盤情況

5月份，北京新建商品住宅開盤項目開盤共計29個，開盤個數(shù)比4月份增加了6個。本月開盤項目均價繼續(xù)出現(xiàn)回落，隨著調(diào)控的進一步深入，開盤均價降至22276元/平方米，環(huán)比下降2.06%。