深圳:“城中村”VS保障房

崔曉火

“城中村”小產(chǎn)權(quán)房活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。與征收小產(chǎn)權(quán)房相比，深圳市政府對于拆遷安置和新增保障住宅更感興趣

如果一位深圳居民沒有屬于自己的房子，他還能住在哪里？

答案很可能是，城中村。

六年前，為了筑巢深圳，快30歲的某制藥公司銷售員林佳銘隨著公司同事一起，從“城中村”里陰暗潮濕滿是蟑螂的農(nóng)民自建房開始租住，再經(jīng)過小區(qū)單間、單身公寓，慢慢接近“我要有個家”的夢想。

去年，林佳銘終于用25萬的積蓄，買下了一套從城中村菜市場的墻貼廣告中發(fā)現(xiàn)的68平方米的兩居室——盡管這套房子沒有房產(chǎn)證。有了自己的房產(chǎn)，他的妻子和孩子才從福建老家搬到了深圳市寶安區(qū)的龍華。

如今對于這位深圳的常住居民，雖然他的兩居室既不是合法的商品房，也非政府建設(shè)的保障房，但是這套每天被日光西曬著的房子對他生活的保障，卻勝似保障房。

“沒有房產(chǎn)證但有房子，不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過居無定所的日子？我很多同事的第一套房都是這樣的，這樣想就踏實了?！彼f。

林佳銘一家三口現(xiàn)在即便租一套一居室也要每月花費2000塊錢左右。但現(xiàn)在，他只花25萬元就能買到這套房子的使用權(quán)，這使得林佳銘覺得“一下子就回本了”。

小產(chǎn)權(quán)難為“保障房”

然而，擁有這套房腳下土地的深圳市政府，可能會覺得有些“虧本”。原因很簡單，“城中村”小產(chǎn)權(quán)房活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

從31年前深圳經(jīng)濟特區(qū)成立初期開始，深圳市政府就鼓勵農(nóng)民利用農(nóng)村的集體土地合作籌建這種不具備房屋產(chǎn)權(quán)的“統(tǒng)建房”，目的就是讓這座小城能住下來自全國各地的開拓者。從事后看，這一創(chuàng)舉也加快了深圳特區(qū)內(nèi)外的高速城鎮(zhèn)化。

之后，隨著民間資本和銀行貸款的加入，開發(fā)商介入了高密度的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，城中村規(guī)模也越來越大。根據(jù)2008年深圳市的建筑普查，在近2000平方公里的深圳市，“違章建筑面積”總共2.93億平方米，其中屬于市政府市政規(guī)劃以外的小產(chǎn)權(quán)住宅就達(dá)1.06億平方米。按照住建部門人均30平方米的住宅面積，這些處在法律邊緣的小產(chǎn)權(quán)房的總和，幾乎可以住下兩座深圳城的居民。

實際上，安居了數(shù)百萬“夾心層”的“城中村”和小產(chǎn)權(quán)房，多年來充當(dāng)了現(xiàn)實中深圳市的保障房“替身”。根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的統(tǒng)計，截至2010年底，深圳市有政府出資或公共配套性質(zhì)的各類保障房，共有27萬套。但是這27萬套，并不包括任何小產(chǎn)權(quán)房。

根據(jù)今年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務(wù)量”，是在“十二五期間”將新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬套。

然而，深圳市住房和建設(shè)局一位不愿意透露姓名的工作人員在接受《中國新聞周刊》采訪時則坦言，24萬套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”。

深圳市住建部門表示，其預(yù)計“十二五期間”的24萬套保障房總數(shù)中，將實際竣工21萬套。而剩余的3萬套，住建局預(yù)計將由政府按比例從開發(fā)商手中回購配建保障房，并“籌集”部分少量的小產(chǎn)權(quán)房來完成。

“比如2011年新增保障房6.2萬套，其中的1000套可能會是小產(chǎn)權(quán)房。不過具體能不能籌建到小產(chǎn)權(quán)房，要看負(fù)責(zé)工作的區(qū)政府有沒有辦法，還要看回購價格以及手續(xù)方面能否操作成功?，F(xiàn)在一切都還不好說，操作起來太難了。”這位不愿公開姓名的官員表示。

參與調(diào)研國內(nèi)保障房建設(shè)研究的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的副教授鄭思齊告訴《中國新聞周刊》，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問題的模糊，深圳市政府很難有所作為。但深圳市政府又同時面臨一個困局，那就是忽視對現(xiàn)有保障性質(zhì)住房存量的充分利用，無疑成為保障房建設(shè)中的一個弊端。

自從2004年，深圳市政府開始進(jìn)行一輪農(nóng)村土地國有化的統(tǒng)一管理之后，小產(chǎn)權(quán)房的天空就變得陰晴不定。深圳市政府將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國有，卻沒有法律依據(jù)和足夠財力回購所有的小產(chǎn)權(quán)房。

根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土委員會的歷史數(shù)據(jù)，每逢深圳市政府出臺嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的措施前后，就曾出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房搶建的高潮。到如今，農(nóng)民房的存量不僅不見減少，反而越來越密集，樓層也越來越高，平均售價是普通商品房三分之一的“農(nóng)民房”，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)甚至與普通商品房無差別。

政府在調(diào)節(jié)房屋結(jié)構(gòu)問題上的缺位，客觀造成了小產(chǎn)權(quán)房游離于深圳市的住房市場之外。

但是，深圳市政府卻仍然有想法，沒辦法。

在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》中，首次明確提出有條件地將小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。然而前述不愿意透露姓名的深圳市住建局人員也承認(rèn)，征收或回購“農(nóng)民房”為保障房，政府和民間有諸多協(xié)商。

“先處理歷史遺留問題，才能收入保障房供應(yīng)體系?！彼硎?。

城市開發(fā)，新的興奮點

撇開了征收城中村等小產(chǎn)權(quán)房作為保障房的思路，深圳市政府開始另辟蹊徑。2009年12月，深圳市政府推出《深圳市城市更新辦法》，為城市的開發(fā)建設(shè)“注入強心劑”。這項舉措可以為深圳市政府在2015年之前帶來固定資產(chǎn)投資約1800億元。而原則上，深圳特區(qū)成立初期建成的建筑物，目前均屬于可申請更新的范疇。

就在第26屆深圳世界大學(xué)生運動會開幕之前，由京基置地投資近50億元建成的“京基100”作為深圳城市更新項目的代表性建筑，正在為大運會“獻(xiàn)禮”。

不過，作為由天價征收“城中村”而建成的地標(biāo)，其原址蔡屋圍城中村里最頑強的“釘子戶”，也在2007年用一座農(nóng)民房換得了千萬人民幣的補償款。而整個蔡屋圍地區(qū)4.6萬平方米的土地，花費的拆遷費用被指過百億元。

如今，這座全球第8高摩天地標(biāo)的超5A級寫字樓，將為深圳市政府帶來更多的融資機會。

而對于深圳市政府來說，到2015年之前，還可以完成城市更新的用地規(guī)模達(dá)到35平方公里。其中，以“城中村”和舊工業(yè)區(qū)為主的“更新”規(guī)模占其中的約1/3。

今年，深圳市已公布了兩批城市更新項目的計劃，兩次分別包括18個和13個項目。而就在去年4月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會首次公布的城市更新項目，就已經(jīng)達(dá)到94個。

根據(jù)深圳市政府的規(guī)劃，城市更新將形成新一批城市各區(qū)域的中心區(qū)、交通樞紐及產(chǎn)業(yè)片區(qū)。而在這些片區(qū)內(nèi)，保障房也將得到配建。作為公租房、廉租房等性質(zhì)的保障房，配建比例將在5%至12%之間。若為安居型商品房，配建比例將在10%至30%之間。

在城市更新項目的推動之下，深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，深圳市保障房的開工率達(dá)到50%。

而根據(jù)深圳市政府計劃，若要新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬套，總投資須達(dá)到646億元。這對于不愁稅收的深圳市政府來說，似乎不是難題。

2010年，在深圳市地稅部門一般預(yù)算的各項收入1106.8億元之中，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收收入179.5億元。這也令近年來深圳地方財政收入規(guī)模在全國城市中排名前三，僅次于上海和北京。

但相比之下，深圳現(xiàn)成的土地資源比較緊張。深圳市長許勤在去年深圳市“兩會”期間表示：“未來10年，深圳只有82平方公里的土地可建設(shè)”。

根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2011年度實施計劃》，年內(nèi)新增安排籌建保障性住房6.2萬套，但算上去年未開工的保障房項目，今年開工建設(shè)總量將達(dá)7.3萬套，總共籌建保障性住房投資資金145億元。在7.3萬套之中，除5.8萬套被市政府給區(qū)政府下任務(wù)之外，1.5萬套由市政府協(xié)調(diào)。

從3月開始，深圳市國土部門在4個月內(nèi)，極為高效地敲定了這1.5萬套的土地來源：新增土地提供9000套保障房用地，城市更新再提供6000套保障房用地。城市更新項目再次成為“救命稻草”。

而與此同時，從2010年起，深圳市純商品房用地的招拍掛近乎停滯。在深圳市土地交易中心的歷史交易記錄顯示，最近一次用于商品房的居住用地出讓還是在2010年12月16日，仁恒置地深圳有限公司以9.45億的報價及6132元的樓面地價競得的龍崗一塊商品房居住用地。

深圳市規(guī)劃國土委有關(guān)人士表示，保障房供地放在了絕對優(yōu)先的位置，在保障房供地未完成之前，商品房供地不會急于推出。

深圳市政府在調(diào)控的背景下，始終在進(jìn)行著利益平衡的微調(diào)。

今年6月，深圳市提出，對已分配保障性住房原則上禁止上市交易。深圳的這一做法被坊間認(rèn)為不僅是對此前各類保障房分配和交易“貓膩”現(xiàn)象的一種糾錯，更是和部分城市一樣，為保值從而緊握房源在政府的手中。

深圳市國土發(fā)展評估中心主任王峰也告訴《中國新聞周刊》，深圳廢止保障房上市交易，便是要把握保障房資源的可持續(xù)循環(huán)。