房地產(chǎn)市場區(qū)域差異成因及其對策分析

許秀萍

（浙江工商職業(yè)技術學院，浙江 寧波 315012）

房地產(chǎn)行業(yè)在改革開放以來，已經(jīng)越來越體現(xiàn)出其作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)從大的方面來講，它已經(jīng)是作為我國拉動GDP以及促進內(nèi)需的一股不可或缺的動力；從小的方面說，它與我們每個人的生活息息相關。所以，了解和分析目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況及趨勢是很有必要的。

1 中國房地產(chǎn)區(qū)域間存在的差異

1.1 房地產(chǎn)市場區(qū)域間消費水平差距大

一個地區(qū)的房地產(chǎn)消費狀況和該地區(qū)的居民收入水平往往密切相關。經(jīng)濟發(fā)展狀況較好的地區(qū)，人們的收入也相對較高，對房地產(chǎn)的需求也更為強烈。需求決定供給，房地產(chǎn)在這些城市的價格也將高于其他地區(qū)。

根據(jù)一份“宜居城市研究室”的數(shù)據(jù)，2010年房價排名前十的城市中，杭州以25840元每平米的均價占據(jù)第一，緊隨其后是北京22310元/平米，上海19168元/平米。以后分別是溫州、三亞、深圳、寧波、廣州、南京、舟山。（1）宜居城市研究室.2010中國城市房價排行榜[R].杭州，2010.這些城市除三亞外幾乎都處于中國經(jīng)濟開放的沿海城市。根據(jù)中國的發(fā)展軌跡，這些地區(qū)是市場經(jīng)濟中經(jīng)濟最活躍，最開放的地區(qū)，也是這些地區(qū)房價高于內(nèi)陸城市的最重要因素。

1.2 房地產(chǎn)市場區(qū)域間供給不平衡

在區(qū)域的房地產(chǎn)供給上，由于東部地區(qū)各大城市的開發(fā)更早，市場化的程度也更深，因此更易受到國家宏觀政策調(diào)控和市場調(diào)控的影響。而西部城市的房地長發(fā)展顯得更為平穩(wěn)，開發(fā)程度也晚于東部城市。在2009年各省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額中，東部地區(qū)以21101.28億元遠遠領先于中部地區(qū)的7938.46億元和西部地區(qū)的7191.97億元。并且在東部地區(qū)中，京、遼、浙、粵、魯、蘇六省市均超過2000億元。而中西部地區(qū)中即使是投資額最高的安徽也僅為1667.54億元。（1）國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院.2009中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2010:209.其余大部分省市不足千億。從中可見房地產(chǎn)市場在東部的投資供給上明顯高于西部城市。

2 市場經(jīng)濟影響中國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域差異的原因

2.1 區(qū)域間房地產(chǎn)市場中資金流動差異

近年來，國內(nèi)以上海，北京等地區(qū)為代表的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價屢創(chuàng)新高，投機的機會凸顯，房地產(chǎn)業(yè)成為國際資本青睞的重點。國內(nèi)以溫州炒房團為代表的投資者輾轉全國尋找投資項目。這些投資者重點投資北京、上海、浙江、廣東、等發(fā)達地區(qū)。因為在這些城市，投資的回報率更高?；谖覈?5個大中城市1998年-2006年的相關數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)模型，從開放經(jīng)濟體的視角進行數(shù)據(jù)分析。結果表明，城市經(jīng)濟開放度水平每正向變動1%，城市房地產(chǎn)價格上漲約 0.066%。（2）王松濤.城市經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格的影響研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)模型的分析[J].南開經(jīng)濟研究，2009，（2）：24-29.

另一方面，外資的進入也是我國房地產(chǎn)投資擴張的一個顯著推動因素。盡管我國匯管理制度上限制外資流入房地產(chǎn)，但是在全國大力推行招商引資的浪潮下，國內(nèi)許多城市對外資直接進入房地產(chǎn)市場仍然保留一定的空間。2008年的金融危機，隨著國際資本市場的萎縮，國外投資者將目光轉向高速發(fā)展中的中國房地產(chǎn)市場。因此，一些國際房地產(chǎn)商、海外基金和不動產(chǎn)投資銀行看好中國的房地產(chǎn)市場，尋找機會進入。而08年以后國家進行的宏觀調(diào)控被認為是國外資金進入的好機會，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商由于政策打壓導致資金緊張，資金鏈面臨斷裂的危機，而海外投資者可以利用資金上的優(yōu)勢，以資本入股，甚至低價收購。例如德國HYPO集團與萬科地產(chǎn)進行合作，出資3500萬美元開發(fā)房地產(chǎn)項目；摩根士丹利名下的房地產(chǎn)基金MSREF投資5000萬美金與上海復地房地產(chǎn)公司合作打造“復地雅園”；荷蘭的ING北京投資公司正在北京開發(fā)總投資達2億美金的“長河匯景”。這些外資入股的項目也往往都是有針對性地選擇在經(jīng)濟發(fā)達、市場開放的北京、上海等國內(nèi)發(fā)達城市。這也說明這些發(fā)達城市的市場經(jīng)濟體制相對更完善，更能為外資所適應。國外的投資者對這些市場經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)也往往更加寄予厚望。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)商的區(qū)域選擇差異

房地產(chǎn)行業(yè)中，品牌的力量是無形而巨大的。在同一個區(qū)域中，往往品牌開發(fā)商的樓盤得到的關注更多，售價也可能比周圍樓盤更高。國內(nèi)著名的案例便是廣州的星河灣。郊區(qū)的樓盤賣出了市中心的價，比同地段的樓盤價格更是高出了數(shù)倍。隨后，星河灣先后進入北京、上海市場，同樣的高價，卻同樣受到當?shù)厣狭魃鐣淖放酢＿@在當時的地產(chǎn)界不得不說是個奇跡。隨后，房地產(chǎn)品牌效應越來越明顯。萬科、保利、中海、金地等地產(chǎn)大鱷紛紛進駐國內(nèi)發(fā)達地區(qū)，掀起了當?shù)氐馁彿繜岢?，同時也帶動該區(qū)域的房地產(chǎn)市場的壯大。

但是，高端的品牌住宅，畢竟是針對的是極少數(shù)的特定人群。在拉動區(qū)域經(jīng)濟上，另一種地產(chǎn)產(chǎn)品似乎更有優(yōu)勢，那就是商業(yè)地產(chǎn)。尤其是國內(nèi)外知名的商業(yè)地產(chǎn)。比如萬達廣場，就曾被比擬成，“一個萬達廣場，就是一個城市中心。”商業(yè)地產(chǎn)的影響力可見一斑。各地政府對商業(yè)地產(chǎn)也都表現(xiàn)出濃厚的興趣。

但是知名商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域性投資有一個突出的特點就是，商業(yè)地產(chǎn)投資相對集中在一些中心城市，非重點城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模就比較小。2006年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速為15.4%，但上海的商業(yè)地產(chǎn)投資增速達到41.2%，北京的商業(yè)地產(chǎn)投資則翻了一倍。2006年，僅北京一地的商業(yè)地產(chǎn)投資額就占到全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額的9.6%。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資額占全國商業(yè)地產(chǎn)投資額的21.3%。（3）高波，王輝龍，趙奉軍.轉型期中國房地產(chǎn)市場成長[M].北京：經(jīng)濟科學出出版社，2009:155.同時，相對開放的市場經(jīng)濟帶來了更多了經(jīng)濟發(fā)展機遇，提高了地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平。根據(jù)發(fā)達國家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在一定的對應關系。當人均GDP在1000美元時，主導商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨商店為主；人均GDP在2000—3000美元時，主導商業(yè)業(yè)態(tài)以大型綜合超市為主；人均GDP達到6000美元時，主導商業(yè)業(yè)態(tài)為專業(yè)商店；人均GDP達到12000美元以后，主導商業(yè)業(yè)態(tài)演變成大型購物中心。（4）中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心.2004中國商業(yè)地產(chǎn)年度報告[J].商業(yè)時代，2005，(2):24.隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)和結構也將發(fā)生相應的變化。在中國一些中心城市，大型綜合超市、各種名品專賣店、大型購物中心、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)項目大量涌現(xiàn)。而在一些欠開放城市，臨街商鋪、住宅底商和各種批發(fā)商場的建設比較活躍。

由上可見，市場化程度越高，經(jīng)濟越發(fā)達的城市，知名地產(chǎn)開發(fā)商的投資意愿更為強烈，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更為活躍。而相對閉塞的小城市，仍然以較低的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。在區(qū)域經(jīng)濟中，商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一個重要因素。它主要影響該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如人口流動，GDP水平，就業(yè)率以及住宅地產(chǎn)的發(fā)展等領域。但是，不是任何城市都可以得到知名地產(chǎn)商的青睞，這取決于區(qū)域的發(fā)展水平，對外開放程度以及市場的完善程度。

2.3 區(qū)域間人口定向流動差異

自中國改革開放以來，隨著經(jīng)濟市場化過程的不斷推進，由政府嚴格控制的制度體系開始松動，并成為了改革對象。到目前為止，這種松動還不是主要表現(xiàn)在戶籍制度的徹底改革，而是以開放地區(qū)間的生產(chǎn)要素流動為特征的。戶籍管理工作方面上的試驗性改革重點在于，放寬了投資、經(jīng)商、辦企業(yè)和購買商品房等人員遷入城市的條件。尤其在近十年來，隨著發(fā)達地區(qū)城市化進程不斷加速，遷入這些城市的居民逐年遞增，購買商品房似乎成為遷入城市的首選條件，以天津為例，2008年在天津的外來人口中，有20%的選擇以購買商品房的方式落戶天津。這也是推動發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一股強大力量。

另一方面，由于現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)提高了生產(chǎn)力，成千上萬的農(nóng)民從農(nóng)村走出來成為剩余勞動力。對于這些由于經(jīng)濟錯位帶來的農(nóng)村勞動力，政府決定根據(jù)地區(qū)在不同時間的需求情況與政治情況，放松嚴格的人口流動管制制度。這次政策變動導致了改革開放后近十年來大量的人口流動，這些移民主要流向中國東南沿海開放城市或區(qū)域中心城市。但是，盡管這些城市或地區(qū)擁有強勁的經(jīng)濟發(fā)展動力，但仍無法滿足數(shù)百萬的移民最基本的居住要求。很多移民不得不擠在十幾平米的隔間里，或者轉移到遠離市區(qū)的城鄉(xiāng)結合部中居住。在國內(nèi)一些最先改革開放的城市，在這幾十年中都涌入了大量的移民。在廣州，1992年居民人口為600萬，暫住人口為134萬。此外每天新增流動人口26萬。據(jù)統(tǒng)計，廣東省暫住人口至少有600萬。又如，上世紀80年代末，上海流動人口有183萬，而到了1993年，隨著浦東新區(qū)的發(fā)展，僅此一年新增的流動人口就有100萬之多。（1）[西]博爾哈，[美]卡斯泰爾.本土化與全球化：信息時代的城市管理[M].姜杰，胡艷蕾，魏述杰譯.北京：北京大學出版社，2008:76.這些由于地區(qū)市場開放政策而帶來的經(jīng)濟效應，深深吸引著各地流動人口，為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場發(fā)展提供了大量的潛在動力。

2.4 區(qū)域間房地產(chǎn)市場政策環(huán)境差異

目前，我國正處于一個建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的重要時期，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在一定意義上，市場經(jīng)濟其實就是法制經(jīng)濟。因為在市場經(jīng)濟中，交易都是以個體為主進行的，往往會出現(xiàn)各種復雜多樣的市場行為，如果沒有法制進行約束，那么就很難維持市場經(jīng)濟體制的健康運轉。反之，若有了完整的法律體制，那么房地產(chǎn)市場中的一切行為都可以在法律范圍內(nèi)有序地進行。所以，市場經(jīng)濟為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供了必要的法制保障。

房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展需要一個完善的法制環(huán)境，因此，法制環(huán)境相對完善的地區(qū)，往往房地產(chǎn)的發(fā)展水平也較高。香港的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)是最為完善的，尤其在經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場泡沫之后，香港在房地產(chǎn)市場的法制環(huán)境建設上有了更多的經(jīng)驗。為了限制投機，香港實行各種稅收的政策防止投資者借機炒房。而在對低收入人群的住房問題上，香港政府根據(jù)城市計劃目標將郊區(qū)價格相對低廉的土地用于公共住房建設，昂貴的土地則賣給開發(fā)商用于大型商業(yè)中心的建設，以增加財政收入。大部分公共住房建成區(qū)都具有自給性的郊區(qū)中心，建有學校、醫(yī)院、文化中心、購物中心和良好的公共交通服務體系。所有公共服務都由政府支付一定的補助金。這些舉措一方面防止了土地的盲目開發(fā)，一方面也保證了各個公房建成區(qū)的人口數(shù)量。這對香港房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起了很好的作用，也大大加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在保證居民住房的基礎上，香港的商業(yè)地產(chǎn)在全球也已處于領先地位，新鴻基、九龍倉等大型開發(fā)商在香港的商業(yè)發(fā)展中的貢獻不可小覷。

所以，良好的法制環(huán)境是房地產(chǎn)市場發(fā)展的保證，而法制落后的地區(qū)，往往無法承受房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的種種現(xiàn)象與問題。這也導致房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的重要因素。

3 完善房地產(chǎn)市場區(qū)域平衡發(fā)展的對策分析

3.1 制定法律政策控制房地產(chǎn)資金

對于當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域性差異，國家出臺了一系列政策來控制部分房價過熱的城市的房地產(chǎn)發(fā)展。這些政策中，主要通過兩種途徑來進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

一是限制高收入群體購買商品房。最近國內(nèi)多個城市出臺的限購令，以限制某地區(qū)購房條件來抑制國內(nèi)投機性的住房購買者。限購令在短期內(nèi)抑制了投資者購買多套房以及異地投資住房的行為，但卻不是房地產(chǎn)調(diào)控的長久之計。而征收房產(chǎn)稅的政策，也旨在通過高稅收來阻止投資者進行房地產(chǎn)投資行為，同樣是為了打壓擁有多套房的投資者。除此之外，提高首付款額度、提高利率等金融政策手段都是為了抑制過度膨脹的房地產(chǎn)市場。

二是保障低收入群體的住房需求。單以抑制手段進行房地產(chǎn)市場調(diào)控是遠遠不夠的，因為政策手段多少不符合市場規(guī)律，解除禁令后房價很有可能會報復性上漲。因此，國家出臺了大量關于保障房建設以及低收入家庭購房優(yōu)惠的政策，大力鼓勵保障房的建設。目前國內(nèi)大部分家庭購買商品房相對較為困難，住房保障政策對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的作用顯得更為重要。

這樣既限制了投機者的炒作行為，又為未購房者提供了住房保障。但是，就目前看來，政策的調(diào)控還未達到預期效果。商品房價格還在高位徘徊，保障房的建設尚未落到實處。有購房需求的居民正處于前后兩難的尷尬處境。因此看來，我國對房地產(chǎn)的政策調(diào)控還應更考慮市場的需求，借鑒國外市場經(jīng)濟較發(fā)達國家的住房政策。如大范圍推行住房補貼，而不是僅僅象征性或小范圍群體的實行住房補貼；建立新的儲蓄貸款制度，為低收入人們提供優(yōu)惠貸款等。讓人們特別是低收入人們住得起房，是我國經(jīng)濟穩(wěn)定的重要保證。

3.2 加快城市化建設引導房地產(chǎn)項目平衡布局

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須是建立在城市化建設上的，城市化的方向也是房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。因此，對于目前我國出現(xiàn)的局部區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，另一些區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展過慢的現(xiàn)象而言，其實是城市化建設不平衡的結果。

在我國，由于20世紀七八十年代的城市布局已經(jīng)無法勝任當今的經(jīng)濟發(fā)展需求，各地區(qū)的城市化建設正在逐步進入一個新的階段，這其中包括建設新城區(qū)和改造舊城區(qū)兩個方面。

建設新城區(qū)，即政府在市區(qū)周圍的郊區(qū)建立衛(wèi)星城或新城區(qū)。這項舉措對市區(qū)和市郊之間的房地產(chǎn)平衡發(fā)展起到了一定的效果。由于新城區(qū)有大量的空置土地，建筑規(guī)劃相比主城區(qū)更易實行。相對于主城區(qū)高昂的地價，新城區(qū)的地價也相對便宜，房地產(chǎn)項目更能形成規(guī)模。但是在建設新城的過程中，必須遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律，不然新城將成為一座空城。如天津與北京之間的京津新城，由于新城中缺少可以積聚人氣的大型商業(yè)中心和公共服務設施，導致該地區(qū)的住房入住率偏低而形成一座“空城”。因此，城市化建設必須以當?shù)氐那闆r而定，不可盲目追求規(guī)模，而忽略其他相應配套設施。比較可行的新城開發(fā)模式應該是：先引入一定規(guī)模的商業(yè)服務項目，在新城形成一定認可度以及人氣的基礎上，再加快住宅項目的開發(fā)，利用不同業(yè)態(tài)完善新城區(qū)的設施環(huán)境，這才是促進新城區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展和城市人口轉移的有效方式。

改造舊城區(qū)，是通過拆遷舊城區(qū)中不符合時代環(huán)境的建筑以及將舊建筑翻新來彌補舊城區(qū)的不足。這種城市化改造將人口過于集中的主城區(qū)以拆遷的方式引導人口流向其他區(qū)域，緩解主城區(qū)的人口壓力。而主城區(qū)寸土寸金的土地資源則以商業(yè)中心、金融服務等商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)為主。通過改造，將居民生活區(qū)與都市商業(yè)區(qū)進行劃分，這樣也有利于房地產(chǎn)項目的資源優(yōu)化配置。帶動其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。有效地實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。

3.3 實行戶籍改革實現(xiàn)人口合理分布

我國要想進一步推進城市化建設，就必須對現(xiàn)有的戶口制度進行改革。這種改革一定程度上也會控制為了落戶而購買商品房的外地人口的數(shù)量。

我國的戶籍制度是計劃經(jīng)濟時期的產(chǎn)物，在新中國成立初期保證了我國的城市化速度是在社會經(jīng)濟發(fā)展的可承受范圍之內(nèi)。但隨著經(jīng)濟體制的改革，現(xiàn)有的戶籍制度已明顯不太適合社會經(jīng)濟的發(fā)展?？煽紤]從以下兩點出發(fā)對戶籍制度進行改革。

第一，城市福利與戶籍脫鉤。由于目前國內(nèi)的大城市與其他地區(qū)的社會福利制度上存在巨大差距，不僅體現(xiàn)在人口的物質(zhì)條件差距，也在教育、醫(yī)療、娛樂等方面上體現(xiàn)。大城市中的居民享有較高的社會保障金，擁有較高的升學機會、完善的醫(yī)療保障體系以及各種豐富的文化娛樂活動。這些福利往往只針對擁有本地戶籍的居民，而外來務工人員并不能享有相同的待遇。因此對城市的福利體制可以進行貨幣化，讓居民不分戶籍都可以通過繳納貨幣的方式享有相同的福利。

第二，提高農(nóng)村的社會福利水平。農(nóng)村居民之所以向往城市戶籍，有相當一部分原因是因為在農(nóng)村居民無法得到應有的生活保障，使其不得不在城市奮斗。即使無法擁有城市戶籍，農(nóng)村居民也往往不會回到農(nóng)村。因此要平衡大城市和農(nóng)村之間的社會公共服務事業(yè)的建設，減少城鄉(xiāng)之間的社會福利差別，淡化人們對城市的偏向性以及戶籍意識。

隨著戶籍制度的淡化，相對落后地區(qū)的人口不會急于為了落戶而在大城市中買商品房。這樣，對于大城市的房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象將得到抑制，同時對郊區(qū)以及小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將會有新的動力。

由此可見，地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平存在差異，是由于我國進入市場經(jīng)濟后社會資源的重新整合與分配導致的。這些有形資本和無形資本，對帶動區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用。為了平衡房地產(chǎn)市場地區(qū)差異，我國政府不可以僅僅依靠強制性的政策調(diào)控，而應該以遵從市場經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)律為前提，從根本問題著手解決。

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