房地產(chǎn)稅稅制的國(guó)際比較與借鑒

■ 張 琪

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)初步建立起了房地產(chǎn)稅收體系，房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)社會(huì)利益關(guān)系、增加財(cái)政收入、平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面起到了積極作用。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收雖然在逐步完善，但仍然存在一些問(wèn)題和缺陷。而在英國(guó)、加拿大、德國(guó)、美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅制度建立比較早，制度體系比較完善，有很多成功經(jīng)驗(yàn)，值得我們學(xué)習(xí)和研究。這對(duì)我們完善和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)稅制度建設(shè)有著十分重要的借鑒意義。

國(guó)外房地產(chǎn)稅制度的主要內(nèi)容

1.課稅對(duì)象及征收方式

房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括所有的房地產(chǎn)。由于不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵不同，所以名稱(chēng)也有所不同，美國(guó)和新加坡把房地產(chǎn)稅稱(chēng)為財(cái)產(chǎn)稅，日本稱(chēng)為固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅，我國(guó)香港地區(qū)則稱(chēng)為差餉、物業(yè)稅。各國(guó)和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)稅征收方式也是不同的，有些國(guó)家只對(duì)土地征稅，有些國(guó)家只對(duì)房屋征稅。還有些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地和房屋分開(kāi)征稅。如香港地區(qū)的差餉稅不包括土地，而對(duì)土地單獨(dú)征收地租稅；臺(tái)灣地區(qū)設(shè)立地價(jià)稅和房屋稅。多數(shù)國(guó)家對(duì)土地和房屋合并在一起征稅，如新加坡、菲律賓、德國(guó)、英國(guó)、加拿大、美國(guó)等。

2.稅率

各國(guó)和地區(qū)在房地產(chǎn)稅率方面差異很大，有的國(guó)家由中央政府統(tǒng)一確定，有的國(guó)家則由地方政府自行確定。美國(guó)各個(gè)州和地方政府自行確定財(cái)產(chǎn)稅稅率，各個(gè)州和地方政府稅率是不相同的，大致為1%～3%。日本的固定資產(chǎn)稅統(tǒng)一為1.4%、城市規(guī)劃稅稅率最高不超過(guò)0.3%。新加坡財(cái)產(chǎn)稅2011年起對(duì)自住住宅實(shí)行0、4%和6%的三檔累進(jìn)稅率；其他為10%。我國(guó)香港差餉的征收稅率為5%，物業(yè)稅率為16%。有的國(guó)家采用超額累進(jìn)稅率，如塞浦路斯；還有國(guó)家采用定額稅率，如新西蘭。

3.計(jì)稅依據(jù)

（1）土地與地上建筑物價(jià)值。這一計(jì)稅依據(jù)10多年來(lái)為各國(guó)普遍采納。采用這種計(jì)稅依據(jù)，既可以對(duì)土地和地上建筑物統(tǒng)一進(jìn)行評(píng)估并適用同一稅率，如荷蘭；也可對(duì)土地和地上建筑物分別進(jìn)行評(píng)估并適用差別稅率，如泰國(guó)、南非、津巴布韋。

（2）土地價(jià)值。這種計(jì)稅依據(jù)僅為土地的價(jià)值，而不包括地上建筑物價(jià)值。目前，新西蘭、肯尼亞、澳大利亞、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和南非的部分地區(qū)采用了這一計(jì)稅依據(jù)。

（3）租金收益。即以不動(dòng)產(chǎn)租賃價(jià)格 （租金）為計(jì)稅依據(jù)。以年度租金收益為計(jì)稅依據(jù)，如何來(lái)確定年度租金收益，各國(guó)目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，在運(yùn)用一個(gè)合理的貼現(xiàn)率去確定名義租金。

（4）土地面積。以土地面積作為計(jì)稅依據(jù)，采用的是從量計(jì)征的課稅方式。俄羅斯、匈牙利、波蘭、斯洛文尼亞及捷克共和國(guó)等中東歐的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家均采用這種計(jì)稅依據(jù)。

4.房地產(chǎn)稅評(píng)估制度

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)的估定價(jià)值主要有三種方法：市場(chǎng)銷(xiāo)售比較法、收入法和重置成本法。以市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家和地區(qū)通常采用批量評(píng)估的方法，建立比較完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）。稅務(wù)機(jī)關(guān)將從不同渠道搜集的有關(guān)房地產(chǎn)、納稅人以及市場(chǎng)的信息錄入計(jì)算機(jī)中，利用模型進(jìn)行評(píng)稅，然后將稅單以郵寄或其他方式轉(zhuǎn)給納稅人，納稅人再向稅務(wù)機(jī)關(guān)或銀行納稅。由于房地產(chǎn)估價(jià)比較復(fù)雜，因此多數(shù)國(guó)家一般設(shè)有房屋、土地等財(cái)產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)，發(fā)達(dá)國(guó)家都有估價(jià)師專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作，并通過(guò)立法形式規(guī)定了評(píng)估周期。評(píng)估周期有長(zhǎng)有短。有的每年一次，如新加坡、我國(guó)香港；澳大利亞的評(píng)估周期各州從4年至7年不等；有的則5年一次，如英國(guó)。

5.房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策

美國(guó)政府鼓勵(lì)百姓購(gòu)房，百姓購(gòu)買(mǎi)第一套住房時(shí)免收房產(chǎn)稅，從第二套住房起征收房產(chǎn)稅，在購(gòu)買(mǎi)第三套、四套住房時(shí)，房產(chǎn)稅會(huì)有一個(gè)較大比例的增長(zhǎng)。有的州給予70%的折扣率，對(duì)于低收入者實(shí)行住房抵免，抵免額可以頂個(gè)人所得稅或退休金等。用于宗教、教育、慈善目的的房產(chǎn)以及政府機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)免收，而有一些州對(duì)低收入殘疾人免收房地產(chǎn)稅。日本房地產(chǎn)稅免征點(diǎn)為土地30萬(wàn)日元、房屋20萬(wàn)日元、折舊資產(chǎn)150萬(wàn)日元。新加坡從1991年4月1日起，空置住宅進(jìn)行建筑工程，可獲得退稅優(yōu)惠為期兩年，工程完成后住宅須為所有人自行使用；1995年3月起，對(duì)于開(kāi)發(fā)的土地在開(kāi)發(fā)期間內(nèi)免征財(cái)產(chǎn)稅，免稅期可達(dá)5年。

國(guó)外房地產(chǎn)稅制度建設(shè)對(duì)我國(guó)的啟示

1.各國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)稅征收目的不同，房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重有一定差異

有些國(guó)家或地區(qū)將其作為地方政府財(cái)政收入主要來(lái)源，有些國(guó)家只是將其作為一般收入來(lái)源，并經(jīng)常對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)整以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。美國(guó)出于保證財(cái)政收入而征收房地產(chǎn)稅的目的較為突出，一般要占地方財(cái)政收入的50%~80%，由各州制定房地產(chǎn)稅法，各市、鎮(zhèn)征收，收入歸地方政府，主要用于當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。日本在20世紀(jì)50年代開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅后，其占地方稅收總收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和我國(guó)香港地區(qū)沒(méi)有中央稅與地方稅之分，從占政府總體財(cái)政收入比重的角度看，差餉和物業(yè)稅占全港政府收入的比重一般5%左右 （不包括某些實(shí)行大幅差餉減免年度）；新加坡財(cái)產(chǎn)稅占財(cái)政收入的比重一般在7%左右。與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率是非常低的。在我國(guó)，國(guó)家是城鎮(zhèn)土地的所有者，對(duì)于附著在土地上房產(chǎn)，不論是商用、工業(yè)用，還是城鎮(zhèn)民用的住宅，都屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)的范疇。在政企不分、產(chǎn)權(quán)不明和財(cái)稅體系不完善的前提下，土地使用稅和房地產(chǎn)稅僅限于象征性征收。以上海為例，如果一個(gè)本地的三口之家擁有400萬(wàn)的高檔住宅，每年實(shí)際繳納的房地產(chǎn)稅僅有1120元。而在紐約，100萬(wàn)美元的房產(chǎn)，每年大約要交3萬(wàn)美元的房地產(chǎn)稅，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)稅率是比較低的。

2.多數(shù)國(guó)家普遍實(shí)行 “低稅率，寬稅基”稅收政策

“低稅率”即較之于個(gè)人所得稅而言，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國(guó)家實(shí)行低稅率，這樣一方面稅收可以避免因復(fù)雜而導(dǎo)致發(fā)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，另一方面可以降低稅收管理成本，提高稅收效率。低稅率的出發(fā)點(diǎn)主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，最重要的是這種低比例、習(xí)慣性低稅由于其征收稅基寬，實(shí)際上在很大程度上實(shí)現(xiàn)了稅收轉(zhuǎn)移支付價(jià)值，并且以不可轉(zhuǎn)嫁成本的特點(diǎn)變相地控制了住房?jī)r(jià)格無(wú)限上漲。 “寬稅基”是指房地產(chǎn)稅的征稅基礎(chǔ)廣泛，除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅政策外，其他房地產(chǎn)業(yè)主或住戶均是納稅的主體，這就為征收房地產(chǎn)稅提供了廣闊物質(zhì)基礎(chǔ)。這樣的稅制搭配對(duì)于地方財(cái)政創(chuàng)造出充足和穩(wěn)定的收入來(lái)源起到積極作用。我國(guó)目前實(shí)行房地產(chǎn)稅制存在著稅基窄、稅種復(fù)雜及稅收不公平弊端。其表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)稅不具備完全的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，大量的個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)被排除在課征范圍以外；二是有關(guān)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)或經(jīng)營(yíng)的稅負(fù)過(guò)高，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)通過(guò)隱形市場(chǎng)交易逃避納稅義務(wù)。應(yīng)該借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)化稅種，將我國(guó)目前近20種房地產(chǎn)稅適當(dāng)合并稅種，改變以前重視取得和轉(zhuǎn)讓階段稅收而輕視保有階段稅收的做法，逐步擴(kuò)大保有階段稅收所占的比重，增加投機(jī)者囤積房地產(chǎn)的成本。擴(kuò)大稅基，將房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象從高檔住宅向普通住宅拓展，將征稅地區(qū)從一、二線城市向全國(guó)推進(jìn)。在稅率制定上要既讓普通居民能夠接受，又能夠起到調(diào)節(jié)高收入者住房消費(fèi)的作用。

3.大多數(shù)國(guó)家實(shí)行差別稅收政策體系

即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房地產(chǎn)需求和投機(jī)性需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理性的需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，多數(shù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益增值部分都實(shí)行征稅。如英國(guó)、法國(guó)、芬蘭、日本、美國(guó)等國(guó)家，都把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人 （公司所得稅），其中意大利將從買(mǎi)入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅，而美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)我國(guó)可以開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓所得征收相應(yīng)比例的所得稅，3年以上的免征，開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

4.有些國(guó)家采取房地產(chǎn)分設(shè)稅種，并以土地稅為主

土地和房屋雖然都是不動(dòng)產(chǎn)，但兩者的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性是有較大區(qū)別的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性則是由土地的特性派生出來(lái)的。因此，有些國(guó)家對(duì)土地和房屋采取分別課稅，對(duì)房屋課征房屋稅，對(duì)土地課征土地稅。在稅率上，土地稅的稅率比房屋稅的稅率高，對(duì)土地課以重稅。從目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制度上看，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，需要進(jìn)行改革。從征稅范圍上看，我國(guó)目前的土地增值稅只對(duì)買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)、房地產(chǎn)征稅。還應(yīng)該考慮對(duì)發(fā)生在土地使用權(quán)出租、房地產(chǎn)折價(jià)入股等交易方式上產(chǎn)生的土地增值、土地租賃過(guò)程中的增值和自然增值征稅。從減免上看，目前我國(guó)除了對(duì)建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、國(guó)家征用回收和個(gè)人轉(zhuǎn)讓原有住宅等條件的合理性免征外，對(duì)稅改以前所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)何時(shí)轉(zhuǎn)讓均免征。應(yīng)該設(shè)置一個(gè)過(guò)渡性稅率，以保證稅收的公平和公正性。從稅率上看，目前土地增值稅率為30%～60%，高于國(guó)外多數(shù)國(guó)家和地區(qū)水平。土地增值稅的目的之一是對(duì)無(wú)償取得土地或以低于市場(chǎng)價(jià)格取得土地而獲得暴利行為的抑制，而對(duì)土地和房屋的轉(zhuǎn)讓征高稅，則會(huì)制約不動(dòng)產(chǎn)的正常流通。

5.房地產(chǎn)稅征收需要具備一定必要的條件

各國(guó)和地區(qū)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，一般以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，改變了原來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)定額征收的做法。要做到這一點(diǎn)，首先，根據(jù)目前的實(shí)際住房?jī)r(jià)值稅進(jìn)行更客觀地評(píng)估；第二，在收集信息和征收監(jiān)管的統(tǒng)一化中，保持更公正和合理的原則；第三，與房地產(chǎn)價(jià)格掛鉤的土地應(yīng)該相應(yīng)增加稅收，這樣有利于有效地調(diào)節(jié)收入。目前，許多國(guó)家都已經(jīng)建立了完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，科學(xué)地確定房地產(chǎn)稅的計(jì)稅根據(jù)。只有這樣房地產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房地產(chǎn)的職能作用。借鑒國(guó)外這一經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)在開(kāi)征房地產(chǎn)稅時(shí)，首先要設(shè)立不以贏利為目的的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其次，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)，制定科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，建立起比較科學(xué)詳盡的財(cái)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并與工商等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行資源共享，完善征收工作配套措施，進(jìn)一步提高征收工作質(zhì)量與效率。

參考資料

1.周毅.美國(guó)房地產(chǎn)稅制度概述[J].改革，2011，（3）.

2.王素昭等.我國(guó)房地產(chǎn)稅國(guó)際比較及發(fā)展對(duì)策分析[J].山西建筑，2008，（2）.

3.巴曙松等著.物業(yè)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2011，（49-55）.

4.余南平著.世界住房模式比較研究——以歐美亞為例[M].上海：上海人民出版社，2011年，（179-192）.