土地利用應(yīng)找市場而不是找指標(biāo)

張墨寧

在國土資源部的公開表態(tài)中，《土地管理法》的修改基本上限定在土地征收的范圍內(nèi)。給農(nóng)民以合理的補(bǔ)償?shù)拇_最為緊迫，但是給集體土地還以活力是更長期的任務(wù)。上世紀(jì)八十年代以來，集體土地經(jīng)歷了從放松到嚴(yán)格管控的道路，農(nóng)民的權(quán)益隨之流失。土地利用究竟由誰來掌握，才能獲得更有效率、并且符合公眾的利益？本刊專訪了原國家土地管理局土地利用規(guī)劃司副司長鄭振源。

集體土地入市才能縮小征地范圍

《南風(fēng)窗》：國土資源部稱此次《土地管理法》修改的一個(gè)重點(diǎn)是集體土地的征收，要和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相銜接，集體土地征收制度變更的難點(diǎn)在哪里？

鄭振源：縮小征地范圍就要開放集體土地。在上世紀(jì)80年代，集體土地已經(jīng)進(jìn)入了市場。家庭聯(lián)產(chǎn)承包制改革后，解放了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，給了集體土地決策權(quán)，農(nóng)民可以在自己的集體土地上辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但是集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營幾年以后，出現(xiàn)了問題，那就是產(chǎn)權(quán)不明確，所以1988年開始改制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獨(dú)立出來，不再為集體所有，改成了私有民營或者股份合作制企業(yè)。改制之后，企業(yè)跟土地的關(guān)系就變了，變成了集體土地出租給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，集體土地形成了一個(gè)市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因此蓬勃發(fā)展。而1998年的《土地管理法》出臺(tái)后，集體土地出租，都變成非法了。普遍存在的集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)的行為被定性為“以租代征”的違法行為。

《南風(fēng)窗》：集體土地入市的話，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大批耕地被開發(fā)為建設(shè)用地的情況？18億畝的耕地紅線應(yīng)該如何堅(jiān)守？

鄭振源：1985年、1992~1993年經(jīng)濟(jì)過熱，出現(xiàn)了兩次占用耕地高潮，刺激了政府調(diào)整土地利用戰(zhàn)略，實(shí)施“嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地”的戰(zhàn)略，意圖以嚴(yán)格保護(hù)耕地的“倒逼”機(jī)制來控制建設(shè)用地總量。我認(rèn)為守住18億畝紅線沒有必要，不要把保護(hù)耕地看得那么緊張，保護(hù)耕地是為了保護(hù)糧食安全，糧食總產(chǎn)量取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是耕地面積，一個(gè)是糧食單產(chǎn)?，F(xiàn)在耕地面積是少了，但是糧食形勢好了，只要總產(chǎn)量保持5億噸以上就沒有問題，而且未來提高單產(chǎn)還有很大潛力。

土地應(yīng)由市場配置

《南風(fēng)窗》：《土地管理法》規(guī)定了耕地占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地占多少，就要補(bǔ)多少耕地，工業(yè)化、城市化跟保護(hù)耕地是一對(duì)必然的矛盾嗎？

鄭振源：在土地利用效率不高的情況下是一個(gè)矛盾，人口已經(jīng)13億了，土地資源就這么點(diǎn)。但是這個(gè)矛盾的解決，不能通過土地面積上分?jǐn)傊笜?biāo)、嚴(yán)格控制來解決，而是要靠集約利用土地，提高土地的利用效率。工業(yè)化、城市化的過程中，建設(shè)用地必然要增加，我們現(xiàn)在的城市化率47%，未來要提高到70%以上，所以建設(shè)用地的增加不可避免，但是不能像現(xiàn)在這樣粗放用地。南京農(nóng)業(yè)大學(xué)曾經(jīng)做過一項(xiàng)研究，假如實(shí)行土地市場配置而不是現(xiàn)在的計(jì)劃配置，可以減少建設(shè)占用耕地21.7%。而如果土地由市場配置的話，用地都要到市場去找，建設(shè)用地就會(huì)節(jié)約利用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商拿到地之后沒有粗放利用的，樓蓋得越高越好，就是因?yàn)榈厥腔ㄥX從市場上拿來的。

《南風(fēng)窗》：國有土地和集體土地似乎形成了兩個(gè)極端，在房地產(chǎn)市場，土地價(jià)格的高昂造成了高房價(jià)，集體土地卻仍然高度計(jì)劃、被嚴(yán)格管控，土地的價(jià)值無法得到體現(xiàn)。一方面是高價(jià)，一方面“賣不出去”。

鄭振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保護(hù)耕地、控制建設(shè)用地。連前蘇聯(lián)都沒有這樣嚴(yán)格的土地制度。市場機(jī)制只能在國有土地、建設(shè)用地指標(biāo)控制的范圍內(nèi)發(fā)揮作用?，F(xiàn)在我們國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)框架的市場配置已經(jīng)定了，但是土地卻還是高度計(jì)劃。

《南風(fēng)窗》：這種高度計(jì)劃的土地配置制度帶來的直接影響是什么？

鄭振源：現(xiàn)在的土地市場只能在建設(shè)用地的指標(biāo)范圍內(nèi)騰挪，國土部每年有個(gè)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，但是工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地市場由于不同的定價(jià)機(jī)制，形成了兩個(gè)市場。賤賣工業(yè)用地、貴賣住宅用地。而集體市場本來運(yùn)作良好，現(xiàn)在變成了隱形市場。3個(gè)不同的市場就是土地計(jì)劃配置制度造成的，因此，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，由市場配置資源，工業(yè)、房地產(chǎn)用地找市場，而不是找指標(biāo)。

政府的作用只能是指導(dǎo)性

《南風(fēng)窗》：即使是在土地完全市場化的國家，土地的用途也要經(jīng)過一定的規(guī)劃，并不是想干什么就干什么，政府規(guī)劃和土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該保持怎樣的關(guān)系？

鄭振源：以美國為例，它實(shí)行的是城市建設(shè)邊界的辦法，也就是劃一個(gè)城市建設(shè)邊界，劃進(jìn)去的地比城市建設(shè)的實(shí)際需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散亂建，城市建設(shè)集中在這個(gè)邊界里面，并不是控制城市規(guī)模，還有一個(gè)考慮就是地價(jià)，如果這個(gè)圈劃小了地價(jià)就要上漲。而我們的規(guī)劃其實(shí)是定了一個(gè)建設(shè)用地的天花板，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（1997~2010年）》規(guī)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地零增長，但是這個(gè)規(guī)劃開始執(zhí)行后，3年就突破了，新一輪的規(guī)劃又訂了一個(gè)天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是預(yù)測性和指導(dǎo)性的，不能作為控制指標(biāo)。

美國的城市規(guī)劃規(guī)定的是一個(gè)底線，除了規(guī)劃禁止的項(xiàng)目，土地可以隨便用。主要是解決土地用途之間的外部不確定因素，比如，耕地和房屋建設(shè)、工業(yè)建設(shè)跟住房用地的矛盾。如果劃了工業(yè)區(qū)，里面就不能種地、蓋住宅了，劃了住宅區(qū)，里面就不能蓋工廠，而不是確定每塊土地的用途。所以，政府要千方百計(jì)促進(jìn)節(jié)約利用土地，不是把面積管得死死的。在節(jié)約利用土地的情況下，耕地和建設(shè)用地的數(shù)量由市場來調(diào)節(jié)，如果建設(shè)用地多了、耕地少了，糧食產(chǎn)量下降，糧價(jià)就要上漲，那么農(nóng)民就會(huì)選擇開發(fā)土地種糧食，總之是用價(jià)格的辦法使耕地和建設(shè)用地之間有個(gè)平衡點(diǎn)。我們現(xiàn)在是人為劃出一個(gè)界限，用18億畝紅線分割出了兩個(gè)市場。

《南風(fēng)窗》：怎么評(píng)價(jià)國土部上報(bào)國務(wù)院的《土地管理法》修改稿，以征收制度為重心的《土地管理法》修改能起到多大作用？

鄭振源：《土地管理法》的修改2009年就已經(jīng)列入了計(jì)劃，國土部曾經(jīng)上交了兩個(gè)修改稿，國務(wù)院法制辦都不滿意。我認(rèn)為光是進(jìn)行征地制度改革不會(huì)有大的成效。比如今年年初開始執(zhí)行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》就打了一個(gè)馬虎眼，征收的是房屋，而不是地。其實(shí)，房子能值多少錢，真正值錢的是房子下面的地，應(yīng)該按照土地來補(bǔ)償。所以，《集體土地征收條例》應(yīng)該對(duì)此有所明確，房子和地有所區(qū)分。

此外，還要有一系列的配套改革，允許集體土地入市和改革征地制度首先需要從改革財(cái)稅制度入手，先做好土地、房產(chǎn)登記工作，調(diào)整涉及土地的租、稅、費(fèi)，開征不動(dòng)產(chǎn)稅，使地方政府有穩(wěn)定的、與其事權(quán)相匹配的地稅體系，以取代“賣地財(cái)政”。所以，我們更需要一部《土地基本法》，能夠?qū)⑼恋禺a(chǎn)權(quán)制度、土地資源配置和利用制度都包含其中，而不是對(duì)《土地管理法》簡單修改。