城鎮(zhèn)基準地價水平合理性的系統(tǒng)檢驗方法研究

陳文輝，唐 旭，胡石元，劉耀林

(1.廣東省土地開發(fā)儲備局，廣東 廣州 510075；2.武漢大學 資源與環(huán)境科學學院，湖北 武漢 430079；3.數(shù)字制圖與國土信息應用工程國家測繪局重點實驗室，湖北 武漢 430079)

基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率的條件下，對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格[1].作為反映城市土地市場的指導性價格，基準地價不僅是顯化土地資產(chǎn)價值、核算土地資產(chǎn)收益的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，還是政府宏觀調(diào)控土地市場和制定土地政策的重要依據(jù).基準地價多層次性的功能特征，決定了其價格水平合理與否將直接影響城市土地市場的健康與社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展.

目前我國的城鎮(zhèn)基準地價主要是依據(jù)市場地價抽樣統(tǒng)計、空間插值或通過建立市場地價與土地空間區(qū)位特征的相關(guān)性模型進行空間推導等方式計算，價格水平幾乎完全取決于市場樣本.而目前基準地價結(jié)果合理性檢驗或評判的方法則主要集中在級差分布合理性[2]、地價抽樣合理性[3]和關(guān)系模型合理性[4]等“級-價”關(guān)系分析中的過程和要素合理性評判方面[5].目前的等檢驗方法能在一定程度上能保證基準地價水平在空間級差分布的合理性和土地市場某時點的價格水平的一致性.但局限于“級-價”這個孤立空間經(jīng)濟系統(tǒng)中的要素關(guān)系進行的地價水平檢驗，并不能保證地價水平與其它相關(guān)系統(tǒng)協(xié)調(diào).基于此，國家基于“城市土地等別和城市基準地價水平具有一致性”的原理，在各省區(qū)范圍內(nèi)開展了城市基準地價平衡[6]的工作，在一定程度上通過抑制了個別城市基準地價水平突變的現(xiàn)象，卻不能消除由于基準地價評估依賴于市場樣本造成所有城市的價格水平整體性偏差帶來的影響.

為了避免受評估方法和市場數(shù)據(jù)的影響而導致基準地價結(jié)果呈波動式上漲，影響到城市土地市場、經(jīng)濟投資和社會經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定發(fā)展.本文將系統(tǒng)分析城鎮(zhèn)基準地價的空間、經(jīng)濟等系統(tǒng)約束，考慮城市地價水平在時序變化、區(qū)域差異的對比關(guān)系，從“級—價”建模數(shù)據(jù)及過程檢驗、末級基準地價的成本對比檢驗、各類基準地價的空間變化分析、不同地類基準年收益排序分析、土地市場關(guān)系協(xié)調(diào)性檢驗、城市區(qū)位關(guān)系一致性檢驗、時間序列變化平穩(wěn)性檢驗等7個方面設(shè)計基準地價合理性檢查的方法以及相應的工作流程.

1 基準地價的系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系分析

城鎮(zhèn)基準地價不是一個孤立的經(jīng)濟元素，是城市所處地理區(qū)位、區(qū)域資源供求關(guān)系、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市內(nèi)部的土地利用、城市規(guī)劃建設(shè)、人口分布和經(jīng)濟發(fā)展水平等多方面綜合的系統(tǒng)體現(xiàn).合理的基準地價不僅要求評估數(shù)據(jù)真實、評估過程合理、評估模型可靠，還需要與其外部經(jīng)濟系統(tǒng)相協(xié)調(diào).分析基準地價評估的評估數(shù)據(jù)關(guān)系及其與相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟關(guān)系，構(gòu)建城鎮(zhèn)基準地價的系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系如圖1所示.

城鎮(zhèn)基準地價的系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系包括“級-價”評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)關(guān)系和基準地價結(jié)果及衍生數(shù)據(jù)與外部系統(tǒng)的經(jīng)濟關(guān)系.其中：

圖1 城鎮(zhèn)基準地價的系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系圖

1)“級-價”評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)關(guān)系包括：①市場交易地價.基準地價評估工作通過抽樣調(diào)查獲取分布在城市空間的土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地出租、鋪面出租、私房交易、商品房出售等樣本獲取反映土地市場的地價數(shù)據(jù)，是評估系統(tǒng)中關(guān)系模型建立因變量地價Y的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；樣本的抽樣方法和抽樣結(jié)果是基準地價水平合理性的基礎(chǔ)；②土地級差分布.多采用多因素綜合評判法對城市商業(yè)、住宅和工業(yè)用地利用相關(guān)的城市基礎(chǔ)、公用設(shè)施，環(huán)境狀況、人口分布及土地規(guī)劃等因素影響進行空間分析并綜合計算級別分值，如圖1(a)所示以城市土地級別空間圈層分布則是土地級別分值空間聚類的表現(xiàn).土地級別分值是評估系統(tǒng)中關(guān)系模型建立自變量地價X的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因此，土地級別空間分布和級差是基準地價空間分布合理性的基礎(chǔ)；③級—價關(guān)系模型.土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，而基準地價設(shè)定條件下的土地價值則取決于土地在城市中的區(qū)位級別.因此，如圖1(b)所示，地價與土地級別具有正相關(guān)特征，不同土地的利用方式和需求不同，表現(xiàn)出的相關(guān)關(guān)系存在差異.

2)基準地價與外部系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系包括：①土地利用關(guān)系.城市中主要的商業(yè)、住宅和工業(yè)用地由于承載的人類活動、投資風險和經(jīng)營收益等不同，商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的土地收益水平也不同，一般情況基準地價水平應該表現(xiàn)為商業(yè)用地收益>住宅用地>工業(yè)用地；②土地市場關(guān)系.基準地價一方面作為公示價格引導土地市場，另一方面基準地價也是目前土地交易評估基準地價系數(shù)修訂法的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù).地價最終作為房地產(chǎn)價格的一部分進入土地市場.因此，由基準地價衍生計算的房地產(chǎn)價格基準房價應該與土地市場的房地產(chǎn)價格水平一致，同時住宅基準房價應該與城市居民的購買力水平吻合；③城市區(qū)位關(guān)系.基準地價從中觀層次反映了一個城市整體的土地市場狀況，而城市的土地市場整體水平應該與綜合反映城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施條件、資源稀缺狀況、土地供需關(guān)系的城市土地等別相一致；④時間序列關(guān)系.城市土地市場系統(tǒng)應該是漸進、勻速演變發(fā)展的，城市基準地價系統(tǒng)在時間序列上的變化也如此.基準地價水平靜止或突變的現(xiàn)象對于在平穩(wěn)城市化進程中城市而言則是需要特別注意檢驗的.

與基準地價的系統(tǒng)關(guān)系相一致，基準地價水平的檢驗方法包括針對“級—價”評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系和基準地價與外部系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系的兩大類檢驗方法.

2 “級—價”評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系的檢驗

“級—價”評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系的檢驗主要是對基于土地定級的基準地價評估的數(shù)據(jù)、模型和結(jié)果的合理性檢驗.主要包括“級—價”建模數(shù)據(jù)及過程檢驗、末級基準地價的成本對比檢驗、各類基準地價的空間變化分析和不同地類基準年收益排序分析四個部分.

2.1 “級—價”建模數(shù)據(jù)及過程檢驗

“級—價”建模數(shù)據(jù)及過程檢驗包括各類市場交易樣點地價的抽樣統(tǒng)計檢驗、土地級別空間分布的級差顯著性檢驗和土地級別與地價關(guān)系模型的擬合優(yōu)度檢驗等.此類檢驗已有較為系統(tǒng)的方法，并貫穿與城鎮(zhèn)基準地價評估的整個過程，因此，本文只對城鎮(zhèn)基準地價結(jié)果水平的合理性檢驗方法進行闡述.

2.2 末級基準地價的成本對比檢驗

成本學派的古典區(qū)域論根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)成本最低來確定企業(yè)的最低區(qū)域，將城市絕對地租作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤的扣除.畢寶德[7]將城市邊緣熟地價格作為城市最低級別的土地價格對待估土地進行級差修正.城市土地末級的基準地價反映了城市邊緣級別較低土地的價格平均水平.城市最底級別土地的交易類型則一般表現(xiàn)為農(nóng)用土地的征用.因此可以通過農(nóng)用土地的征用價格結(jié)合最末級地的集體土地征用案例地價和土地出讓金綜合確定各用地類型基準地價的最低地價控制標準作為各類用地末級地基準地價水平合理性檢驗的標準.

農(nóng)用土地的征用價格構(gòu)成包括土地取得費用(征地補償費或房屋拆遷補償費)，土地開發(fā)費用，土地所有權(quán)收益等.而城市邊緣的農(nóng)用土地征用費用標準是基于當?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平—平均畝產(chǎn)量來計算的.因此，可采用國土資源管理部門搜集當?shù)卣饔眉w所有土地補償安置、新征建設(shè)用地征用轉(zhuǎn)用階段收費標準和現(xiàn)行土地出讓金征收標準等數(shù)據(jù)，運用成本逼近法計算農(nóng)用土地的征用價格水平.通過調(diào)查該城市范圍內(nèi)征地費用、土地開發(fā)費用和區(qū)域內(nèi)無差異的市政配套所需費用，再加上一定比例的土地增值可以作為城市地價最低控制值.計算公式為：

征用集體所有土地成本價格=土地征用補償費用(不含拆遷)+政府稅費+土地開發(fā)費+投資利潤+投資利息

而各用地類型最低地價控制標準計算公式：

基準地價最低控制標準=征用集體所有土地成本價格+各地類型土地出讓金

(1)

土地級別反映了土地空間區(qū)位的差異，土地級別地價關(guān)系曲線從總體趨勢上決定了地價在空間上的相對變化.位于土地級別地價關(guān)系曲線左端的地價的極小值(Min)則確定了地價曲線的起點水平，因此基于土地級別的基準地價模型必須受地價最低水平的約束，對于基準地價的評估具有重要的理論和實踐意義.

2.3 各類基準地價的空間變化分析

城市中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地最直接地體現(xiàn)著土地價值，是地產(chǎn)市場的三大主導類型，也是目前我國基準地價評估的主要用地類型.商服用地的利用主要是滿足人們物質(zhì)文化生活，實現(xiàn)將工業(yè)和其他各業(yè)產(chǎn)品輸送給消費者的服務功能.除去資本、勞動力、經(jīng)營水平因素以及商業(yè)布局門檻的要求影響外，商業(yè)企業(yè)利潤大小直接取常住人口和人口流動帶來的消費者數(shù)量.而人口密度則與商業(yè)用地服務范圍的面積成正比，使得城市商業(yè)用地基準地價在空間上表現(xiàn)為隨距離城市中心距離增加呈指數(shù)衰減的分布.住宅用地是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?，從一般人的正常生活、工作需求著想，人們對住宅的選擇一般要滿足生活便利、工作方便、環(huán)境舒適等方面要求.使得城市住宅用地基準地價在空間上表現(xiàn)為隨距離城市中心距離增加呈線性衰減的分布.工業(yè)企業(yè)利潤主要通過生產(chǎn)加工產(chǎn)品獲取收益，除了廠區(qū)布局的基礎(chǔ)設(shè)施、集聚配套因素外，距離原材料、產(chǎn)品市場和勞動力市場的遠近差異則是影響工業(yè)地價的主要區(qū)位因素.而產(chǎn)品市場和勞動力市場配套的公用設(shè)施等條件多聚集在城市中心，使得城市工業(yè)用地基準地價在空間上表現(xiàn)為隨距離城市中心距離增加呈線性衰減的分布.

因此，不同用地在城市經(jīng)濟和社會活動中作用不同，其土地利用特點及土地利用需求也不相同，最終使得三類用地的土地級別地價關(guān)系曲線(見圖1)具有不同的變化特征.土地級別地價關(guān)系曲線的特征一般與評估區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平相關(guān)，在城市化建設(shè)比較成熟，發(fā)展比較均勻的城市，由于各級別之間的差別不十分明顯，級別和價格關(guān)系趨于線性關(guān)系，反之，則呈指數(shù)關(guān)系.理論上，土地級別地價關(guān)系曲線應客觀反映城市中心到城市邊緣的地價等級落差.對于不同用地類型，商業(yè)受區(qū)位影響程度最大，工業(yè)最小，三類用地的地價曲線的變化速度應該按照商業(yè)、住宅和工業(yè)遞減.因此，可以通過繪制城鎮(zhèn)各類用地地價級別關(guān)系曲線及各類用地的基準地價級差分布來分析基準地價的合理性.

2.4 不同地類基準年收益排序分析

如前所述，不同用地的使用方式、人類活動、投資風險和經(jīng)營收益不同，同一土地分別作為商業(yè)、住宅或工業(yè)用地具有的使用價值、經(jīng)濟價值也不同.由于目前城鎮(zhèn)基準地價采用全域覆蓋評估，同一地塊同時具有商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的基準地價，因此，需要在三類用地之間進行基準地價水平排序的合理性檢驗.由于我國基準地價內(nèi)涵界定土地使用權(quán)出讓年限分別為商業(yè)40年、住宅70年和工業(yè)50年，傳統(tǒng)方法單純采用基準地價進行比較缺乏可比性.因此需要將城鎮(zhèn)基準地價按照土地還原利率和設(shè)定的使用年限計算各級別三類用地的基準年收益再進行比較分析.基準年收益計算公式為：

基準年收益=基準地價×土地還原利率/(1-1/(1+土地還原利率)n)

(2)

不同地類基準年收益排序分析主要分為土地級別和評價單元(網(wǎng)格、區(qū)片或宗地)基準地價兩個層次進行.根據(jù)用地類型對應的行業(yè)特性，一般情況下對于同一宗地塊的土地利用收益排序為商業(yè)用地>住宅用地>工業(yè)用地，其中①針對土地級別的基準年收益計算需在式(2)中的基準地價采用各地類的級別基準地價；②針對評價單元(網(wǎng)格、區(qū)片或宗地)的基準年收益計算，則是通過地價分值關(guān)系模型計算并疊加匯總所有評估單元的商業(yè)、住宅和工業(yè)基準地價.無論是同級別還是同一單元地塊的基準年收益排序都應該保證商業(yè)用地>住宅用地>工業(yè)用地，而三類用地的收益差異具有隨著距離城市中心的距離增加而減小的特征.

3 基準地價與外部系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系的檢驗

跳出孤立系統(tǒng)的檢驗模式，針對基準地價與土地市場關(guān)系協(xié)調(diào)性、基準地價與城市空間區(qū)位關(guān)系一致性和時間序列上變化的平穩(wěn)性等外部經(jīng)濟系統(tǒng)關(guān)系進行檢驗，將有利于避免基準地價評估依賴于市場地價導致波浪式上漲、并導致泡沫的現(xiàn)象.

3.1 土地市場關(guān)系協(xié)調(diào)性檢驗

反映土地市場供需關(guān)系的房地產(chǎn)市場價格水平和城市居民購買力水平之間的平衡或協(xié)調(diào)是土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ).而地價是房地產(chǎn)價格的重要構(gòu)成部分，基準地價作為公示地價幾近可以成為土地市場的風向標.因此，基準地價作為成本構(gòu)成計算所得的房地產(chǎn)價格即基準房價應該與同期的房地產(chǎn)的市場價格水平和城市居民購買力水平協(xié)調(diào)一致.基于此，土地市場關(guān)系協(xié)調(diào)性檢驗主要從基準房價與市場房地產(chǎn)價格水平一致性、基準房價與城市居民購買力協(xié)調(diào)性兩個方面進行.

3.1.1 基準房價與市場房地產(chǎn)價格水平一致性地價是房價的重要組成部分，因此，衡量基準地價合理與否，還可用基準地價和房屋重置價以及房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的參數(shù)指標，按照剩余法思想推算級別內(nèi)各種結(jié)構(gòu)類型的商品房在平均容積率下的基準房價，并與市場交易案例進行比較進行驗證分析.基準地價測算房地產(chǎn)價格計算公式如下：

基準房價=樓面地價+重置價(建筑成本)+專業(yè)費+利息+利潤+稅費

(3)

其中：

住宅平均樓面地價=住宅級別基準地價/住宅基準地價設(shè)定容積率

(4)

商業(yè)分層樓面地價=商業(yè)級別基準地價/商業(yè)設(shè)定容積率×樓層修正系數(shù)

(5)

將基于設(shè)定的標準容積率下基準地價按照式(3)計算的商業(yè)用地、住宅用地不同建筑結(jié)構(gòu)的基準房價與調(diào)查的各類土地市場交易案例價格對比，分析差異合理性以此判斷基準地價水平的合理性.

3.1.2 與居民住宅購買力協(xié)調(diào)分析居民安居樂業(yè)，保持社會的穩(wěn)定是城市經(jīng)濟發(fā)展的大計.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依賴于城市內(nèi)部資本，也就是房地產(chǎn)市場的主要動力來自于本地居民購買地產(chǎn).正如中國土木工程協(xié)會會長、原建設(shè)部副部長譚慶璉所說，衡量房地產(chǎn)業(yè)是否持續(xù)健康發(fā)展，標志是是否實現(xiàn)多數(shù)家庭購買和承租普通商品房.因此，房地產(chǎn)價格在很大程度上依托于居民購買力水平的高低，即建立在居民購買能力的基礎(chǔ)之上，城市內(nèi)部現(xiàn)有資金流量的限制決定了房地產(chǎn)市場價格必須與本地居民收入保持一致.地價作為房地產(chǎn)市場中重要的表征指標，同樣受到購買力水平高低的影響.因此分析城鎮(zhèn)居民的住房購買力水平是檢驗住宅用地基準地價水平合理性的重要方面.

居民的住房購買力水平主要反映在家庭的可供支配收入中用于支付住宅(含貸款、裝修及維護費用)的比例上.實際操作中采用房價與家庭年均可支配收入比來衡量家庭對房價的承受能力和體現(xiàn)居民的住房有效需求能力.國際上通常認為房價與家庭年均可支配收入的比值應在3～6倍的范圍內(nèi)，家庭財政才是安全的，社會經(jīng)濟才是穩(wěn)定的，購買力才不會受太大影響.否則，住房有效需求較低，某種程度上說明房地產(chǎn)具有泡沫.因此，根據(jù)統(tǒng)計年鑒中歷年職工平均工資、分行業(yè)職工年平均工資，不同生活費收入水平的城市家庭中成員構(gòu)成、平均每人每月現(xiàn)金收支、平均每人每月消費支出等統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析城市居民家庭的年均可供支配收入水平，與公式3計算的住宅基準房價進行對比分析.與國際公認的比例3～6倍進行比較，來判斷基準地價水平與居民住宅購買力的協(xié)調(diào)性.

3.2 城市區(qū)位關(guān)系一致性檢驗

城市所處的交通、經(jīng)濟等地理區(qū)位差異決定了基準地價評估區(qū)土地市場中地價的整體水平.國土資源部曾組織有關(guān)部門和專家綜合分析全國各級城市社會經(jīng)濟、自然條件、土地市場等方面因素條件，對我國城市土地進行等級評定劃分以揭示各類城市土地的經(jīng)濟區(qū)位差異.因此，根據(jù)城市區(qū)位差異分析基準地價整體水平是檢驗其合理性的一條重要途徑.

對城市基準地價水平與城市區(qū)位的一致性檢驗按照城市內(nèi)部分鎮(zhèn)區(qū)和同類城市之間兩個層次進行.分析步驟如下：

1)城市區(qū)位指數(shù)獲取.城市內(nèi)部分鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)位指標可以參照城鎮(zhèn)土地分等因素指標體系，收集各鎮(zhèn)區(qū)的統(tǒng)計年鑒，按照多因素綜合評判法計算，城市之間的區(qū)位指標則直接采用城市土地等.

2)基準地價內(nèi)涵統(tǒng)一.由于對比區(qū)域基準地價的設(shè)定的評估期日、平均容積率、開發(fā)程度等等條件內(nèi)涵不盡相同，要實現(xiàn)對比區(qū)域基準地價的可比，必須進行基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一.具體步驟包括：①依據(jù)綜合國家、省和地區(qū)的地價指數(shù)將其它比較區(qū)域的基準地價修正到本城市的基準地價估價期日；②依據(jù)各對比區(qū)域的開發(fā)程度費用水平將其地價修正到本城市基準地價設(shè)定的的土地開發(fā)程度下，如“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊和宗地紅線內(nèi)場地平整)；③依據(jù)各對比區(qū)域基準地價容積率修正系數(shù)將其基準地價修正到待檢城市基準地價設(shè)定的容積率下.

3)基準地價和區(qū)位一致性分析.建立各鎮(zhèn)區(qū)或?qū)Ρ瘸鞘懈黝愑玫氐慕y(tǒng)一內(nèi)涵后的最高級別基準地價與區(qū)位指數(shù)的二維關(guān)系模型[8-9]，通過偏差等指標分析檢驗城市基準地價的擬合程度，以此判斷基準地價水平是否合理.

3.3 時間序列變化平穩(wěn)性檢驗

土地市場是城市經(jīng)濟系統(tǒng)中的一個重要的不可或缺的子系統(tǒng).城市基準地價水平與城市在改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的固定資產(chǎn)投資、城市社會經(jīng)濟狀況、城市土地市場發(fā)展等緊密相關(guān).城市基準地價相對于上一輪基準地價的變化則應該與土地市場的整體變化和城市建設(shè)發(fā)展變化之間相協(xié)調(diào).針對城市基準地價時間序列變化平穩(wěn)性檢驗主要從與上輪基準地價變化的平穩(wěn)性比較和與城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析兩個方面進行.

3.3.1 基于地價指數(shù)的基準地價變化分析當前時點T1時刻基準地價相對于上一時點T0時刻基準地價的水平變化，必須與城市、區(qū)域的地價變化水平保持一致[7].目前國家針對城市整體水平變化的分析主要是通過以季度為周期單位、地價抽樣變化分析的地價監(jiān)測工作來實現(xiàn)的.由于城市地價監(jiān)測體系的建立尚未遍及所有城鎮(zhèn)，監(jiān)測時點也尚未完全覆蓋時間段[T0,T1]，所以利用地價監(jiān)測結(jié)果進行基準地價變化的合理性分析尚不現(xiàn)實.因此，可以利用城市、同類城市、區(qū)域以及國家的反映地價市場水平變化的地價指數(shù)與兩個時點的城市最高級別基準地價，構(gòu)建如表1所示的“定基地價指數(shù)——最高級別基準地價”二維關(guān)系，通過相關(guān)性擬合判定基準地價水平的變化是否與區(qū)域變化一致.

表1 兩時點的地價指數(shù)與城市三類用地最高級別基準地價關(guān)系

3.3.2 基于固定資產(chǎn)投資增值的基準地價變化分析土地價格整體水平的變化不僅與土地供給調(diào)控、房地產(chǎn)管理等政策緊密相關(guān)，城市土地規(guī)劃實施使得區(qū)位環(huán)境優(yōu)化所帶來的土地增值也是城市地價水平上升的重要因素.由于城市土地規(guī)劃實施資金來源于房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資等固定資產(chǎn)，城市固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)價值，成為基準地價變化的主要成本來源.因此，對比分析時間段[T0,T1]的n年內(nèi)城市固定資產(chǎn)投資額貼現(xiàn)總和與基準地價變化導致城市土地資產(chǎn)變化量之間的關(guān)系，可以作為基準地價水平變化合理性分析的重要手段.方法步驟如下：

1)時間段[T0,T1]內(nèi)固定投資額貼現(xiàn)總和計算.①從城市統(tǒng)計年鑒收集[T0,T1]n年的各類基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的固定資產(chǎn)投資M1，M2，…,Mn；②調(diào)查各類基礎(chǔ)設(shè)施的使用年限k并計算年折舊率d；③按照公式Di=Mi×d計算第i年度的固定資產(chǎn)投資的年折舊額；④基于銀行貸款利率和房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，分析確定固定資產(chǎn)投資的投資回報率r；⑤按照公式Ri=Di×r計算第i年固定資產(chǎn)投資的年利潤；⑥最后對每年的Di+Ri求和(k>n)，得到固定資產(chǎn)投資現(xiàn)值產(chǎn)生的年土地成本增值總量M.

2)基于T0和T1時點基準地價的土地資產(chǎn)增量測算[8].①根據(jù)土地利用現(xiàn)狀圖的用地分類(商業(yè)、住宅和工業(yè)用地)和土地利用條件，利用T0和T1兩個時點宗地的基準地價P0、P1，按照系數(shù)修訂法進行修正計算各地塊在兩個時點的土地單價P0′、P1′；②調(diào)查獲取T0和T1兩個時點的土地還原利率r0、r1；③對各地塊分別按照公式a0=(1-1/(1+r0)n)/(P0′×r0)和a1=(1-1/(1+r1)n)/(P1′×r1)計算固定資產(chǎn)投資前后的單位土地年收益a0、a1；④對各地塊分別按照公式Cm=a0/r0×(1-1/(1+r0)n)-a1/r1×(1-1/(1+r1)n)計算[T0,T1]n年內(nèi)單位價格增量Cm；⑤分別對每一宗地的價格增量Cm乘以土地面積Sm即得到[T0,T1]n年內(nèi)宗地土地資產(chǎn)增量Ct，對所有宗地的土地資產(chǎn)增量求和得到總增量C.

3)比較城市固定資產(chǎn)投資現(xiàn)值產(chǎn)生的年土地成本增值總量M和按照T0和T1時點基準地價測算的城市土地資產(chǎn)總增量C，分析是否具有一致性，并結(jié)合物價上漲、貨幣貶值、土地供需等因素綜合判定T1時點基準地價變化的合理性.

4 結(jié)論

基準地價水平的合理性檢驗不僅需要對評估系統(tǒng)的數(shù)量關(guān)系進行分析，還需要對基準地價結(jié)果應用及衍生經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行相關(guān)系統(tǒng)的經(jīng)濟協(xié)調(diào)性分析.本文在分析基準地價系統(tǒng)關(guān)系基礎(chǔ)上，從“級—價”評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系和基準地價與外部系統(tǒng)經(jīng)濟關(guān)系兩個層次的多個方面設(shè)計了城鎮(zhèn)基準地價水平合理性檢驗的多層次分析方法，并在湖北武漢市、廣西合浦縣、山西大同縣、汕頭潮陽區(qū)等地的基準地價評估項目得到了實踐應用.實踐表明，研究的城鎮(zhèn)基準地價水平的多層次檢驗分析方法具有系統(tǒng)性、科學性，對于豐富和完善我國城鎮(zhèn)基準地價評估項目的工作流程，保證城市基準地價評估結(jié)果的合理性和城市土地市場、經(jīng)濟投資和社會經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的穩(wěn)定具有重要的意義.

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