樓市:詭異的拐點(diǎn)

崔曉火 周政華

12月初的北京城，天氣仍變化多端。前一天還降下初雪，第二天卻迅速晴朗。

11月30日晚7時(shí)許，中國(guó)人民銀行宣布從12月5日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

盡管對(duì)于本次信貸松動(dòng)的解讀各有不同，但是對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，天提前有了一絲“亮”光。市場(chǎng)里的資金流動(dòng)似乎也在預(yù)示著答案：在存準(zhǔn)率下調(diào)次日的股市中，房地產(chǎn)板塊流入了超過(guò)11億的資金，資金流入甚至比銀行板塊還高。再加上地方政府各出奇招，樓市，這一無(wú)數(shù)主體進(jìn)行博弈的主陣地，是否隱隱有拐點(diǎn)即將出現(xiàn)？

降價(jià)促成成交量？

與市場(chǎng)上的資金一樣，剛性需求下的購(gòu)房者也蠢蠢欲動(dòng)。這股熱情配合著房地產(chǎn)商的打折促銷手段，正推動(dòng)著不振的樓市從一線城市的郊區(qū)開(kāi)始回暖。

12月3日，北京通州區(qū)南六環(huán)外的待售項(xiàng)目合生世界花園售樓大廳里人頭攢動(dòng)，這種火爆的情景已經(jīng)數(shù)月沒(méi)有在北京的樓市中出現(xiàn)，仿佛時(shí)間回到了沒(méi)有限購(gòu)、限貸的樓市。盡管項(xiàng)目的位置遠(yuǎn)離主城區(qū)，但是時(shí)逢周末，在售樓大廳，看房者熱乎的呼吸和暖氣交織，讓人感到窒息。

這一處由北京龍?jiān)错樉胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，主要的房型為50～70平方米的精裝小戶型公寓和90～150平方米的精裝平層兩居和三居，銷售價(jià)格均為9980元/平方米起。

位于北京大興區(qū)的龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目，銷售的活躍程度也是如此。11月19日，該項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，以98平方米的三居室為主，均價(jià)為11800元/平方米，當(dāng)日200多套房源全部售罄，創(chuàng)下近半年來(lái)城南區(qū)域首個(gè)“日光盤(pán)”紀(jì)錄。

價(jià)格便宜，是合生世界花園銷售火爆和時(shí)代天街一期“日光”的主要原因。據(jù)12月1日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的11月全國(guó)百城住宅交易統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點(diǎn)城市的部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目降價(jià)幅度均已超過(guò)20%。另外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的價(jià)格進(jìn)一步下降。在北京的通州區(qū)，住宅成交均價(jià)已經(jīng)自今年7月起連續(xù)5個(gè)月下降，最高降幅超過(guò)20%，部分項(xiàng)目的成交均價(jià)與年初相比跌幅達(dá)25%。

隨著促銷手段范圍由遠(yuǎn)郊向主城區(qū)擴(kuò)散，加之二手房市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格的下降，數(shù)月來(lái)在交易量為零的邊際上徘徊的樓市，成交量開(kāi)始慢慢復(fù)蘇。

此時(shí)，樓市的走向也成為近期市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。在中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容看來(lái)，樓市“拐點(diǎn)”何時(shí)到來(lái)，不但取決財(cái)稅政策調(diào)整和金融信貸政策，更取決于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位。

“分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)要看三個(gè)重要的信息，第一看政府出臺(tái)的新政策，比如住房按揭貸款政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到最重要的作用；第二個(gè)看稅收政策，比如物業(yè)稅、住房補(bǔ)償?shù)?；第三要看政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，到底是允許房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，還是只把住房作為消費(fèi)品去除其賺錢的功能”，易憲容強(qiáng)調(diào)。

11月25日，在北京購(gòu)房者躲避限購(gòu)的“首選”河北廊坊市，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在考察保障房建設(shè)時(shí)，再次代表中央政府強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控將持續(xù)。他說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，明年還會(huì)繼續(xù)實(shí)行目前抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已建議地方政府，不對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行“方向性調(diào)整”、樓市調(diào)控政策承繼性連接等在內(nèi)的一系列主旨精神，對(duì)于執(zhí)行了一年的限購(gòu)政策予以繼續(xù)。廣州、深圳等地方政府已表態(tài)，將在2012年延續(xù)當(dāng)前的限購(gòu)政策。

住建部政策研究室副主任王玨林告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前調(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點(diǎn)是防范房?jī)r(jià)反彈。

“一旦限購(gòu)放松，各地房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，那樣的話歷時(shí)兩年的調(diào)控成果將毀于一旦,限購(gòu)、限價(jià)政策應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)期的調(diào)控任務(wù),停限需要外部環(huán)境的支持?！?王玨林表示。但是，感受到地方財(cái)政壓力的地方政府，是否能徹底執(zhí)行這一政策，目前尚不得而知。

利益捆綁：開(kāi)發(fā)商與地方

冷暖鴨先知。地方政府似乎比有剛性需求的購(gòu)房者還要敏感。

11月以來(lái)，北京、武漢房管局出臺(tái)新規(guī)重新制定豪宅標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)了普通住房的價(jià)格范圍，擴(kuò)大了契稅優(yōu)惠范圍。這一舉動(dòng)雖然沒(méi)有觸碰限購(gòu)的“高壓線”，卻間接地為房地產(chǎn)市場(chǎng)松開(kāi)了一道鎖。

以北京市11月25日發(fā)布的新政為例，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)調(diào)整后的稅收優(yōu)惠政策“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，平均交易價(jià)格為2010年北京市住房的平均交易價(jià)格（每平方米建筑面積18000元）。而北京市主城區(qū)內(nèi)的平均房?jī)r(jià)為每平方米3萬(wàn)元上下，新樓盤(pán)集中的三環(huán)到六環(huán)之間，房?jī)r(jià)也維持在北京市的成交均價(jià)每平方米19500元左右。

北京市住建委表示，調(diào)整后的新政策將惠及全北京大部分購(gòu)買者，將有七成的購(gòu)房家庭享受到從幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)不等的稅收優(yōu)惠。

而在成都，地方政府嘗試的“變相寬松”則被叫停。自11月12日開(kāi)始,其房管局網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)曾一度顯示,商品房限購(gòu)初期審核，調(diào)整為由開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人和家庭成員進(jìn)行限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)審查,然后上傳至房管局備案。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,成都市主城區(qū)11月14日至20日商品房成交約1700套,較前一周上漲約16%。

一方面是開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)，一方面是地方政府選擇惠及購(gòu)房者。兩方面的合力，客觀上促成了同一個(gè)結(jié)果，便是讓樓市起暖。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管11月份北京全市新房成交均價(jià)為19598元/平方米，與今年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)相比，房?jī)r(jià)跌幅已達(dá)21%，但新房成交量卻達(dá)到了6683套，環(huán)比上月大幅上漲22%。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，降價(jià)促銷的市場(chǎng)策略，在11月收到了明顯效果，主動(dòng)降價(jià)的項(xiàng)目逐步得到購(gòu)房人認(rèn)可，成交量明顯回暖。

他還表示，近期存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，市場(chǎng)資金流動(dòng)性的增加，給購(gòu)房人尤其是首次購(gòu)房人貸款購(gòu)房帶來(lái)了利好。再加上普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)減少購(gòu)房人的契稅支出，因此隨著購(gòu)房人出手意愿的逐步增強(qiáng)，年底新房的成交量還將進(jìn)一步回暖。

目前的局面似乎可以與三年前的樓市低谷相比。2008年7月份，全國(guó)樓市一片低迷，“允許地方政府自行救市”的呼聲此起彼伏。此后不久，西安、蕪湖、蘇州、成都等地便陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的救市舉措。調(diào)整內(nèi)容除了下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限外,部分城市還出臺(tái)了減免稅費(fèi)或者直接給予財(cái)政補(bǔ)貼等政策,少數(shù)城市則以購(gòu)房入戶作為吸引。

調(diào)控與保增速的矛盾

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的選擇并不多。房地產(chǎn)行業(yè)投資速度的減慢，顯然已經(jīng)影響到了固定資產(chǎn)投資為主體的經(jīng)濟(jì)全局。無(wú)論是采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)，還是12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議期間即將公布的11月份經(jīng)濟(jì)增速，顯然都會(huì)受到“連累”。

銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊，這是中國(guó)人民銀行發(fā)布的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》的內(nèi)容。但該報(bào)告還稱，部分銀行代表認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售，以及拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問(wèn)題。

“地方政府無(wú)法承受超過(guò)20%的房地產(chǎn)價(jià)格下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)難以承受超過(guò)25%的房地產(chǎn)價(jià)格回落”，《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告（2011～2012）》報(bào)告課題組成員、中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春11月19日表示。

他還認(rèn)為，按照地方政府對(duì)于土地財(cái)政需求和中央政府對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度需求的雙向分析，這將決定，到明年二季度時(shí)，地方政府能否使用“暗渡陳倉(cāng)”的手段放松房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及到三季度時(shí)，中央政府是否將緩慢放松限貸政策，并采取一系列對(duì)沖政策，最終做出放松限購(gòu)的政策調(diào)整。

包括央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵和夏斌在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家皆認(rèn)為，貨幣政策微調(diào)不是簡(jiǎn)單放松銀根和總量政策，微調(diào)也不是放松房地產(chǎn)調(diào)控，但“房地產(chǎn)調(diào)控整狠了也要出事，要防止房?jī)r(jià)短期內(nèi)自由落體式下滑”。

面臨極其復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)局面，中央行政高壓能否起到調(diào)控樓市，是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

目前，住建部主導(dǎo)的保障房建設(shè)在中央政府的強(qiáng)力監(jiān)督下勉強(qiáng)達(dá)到開(kāi)工目標(biāo)。但保障房能對(duì)樓市調(diào)控起多大效用，目前仍不清晰。此外，正在探索的房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)正在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)。然而何時(shí)在全國(guó)推廣，也遙遙無(wú)期。

“只要地方政府對(duì)房地產(chǎn)的沖動(dòng)仍在，那么房市的回暖就會(huì)早晚出現(xiàn)。你我對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的預(yù)期可能只是一廂情愿”，一位銀行內(nèi)部人士告訴《中國(guó)新聞周刊》。

12月1日，光大證券在提供給客戶的存款準(zhǔn)備金下調(diào)分析時(shí)指出，“雖然尚不能得出政策完全轉(zhuǎn)向的結(jié)論，但我們已深刻體會(huì)到，相比中央，地方政府對(duì)于地產(chǎn)帶來(lái)的負(fù)面影響感受要敏感和深刻得多。我們認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)將面臨地方微調(diào)政策不斷以及信貸相對(duì)寬松的局面，樓市表現(xiàn)將有所恢復(fù)?！?/p>

可以預(yù)料的是，一些看不見(jiàn)的博弈仍將繼續(xù)，而市場(chǎng)中的最大主體購(gòu)房者，仍然不是這一博弈的主力軍。