2011樓價話題大PK:廣州房價會不會下降

黃穎 謝蔓 陳齊

經歷了去年的調控，廣州樓市在今年1月似乎略有回暖，房價也開始微升。但在1月26日，國家出臺新國八條……

被稱為史上最嚴厲調控政策的新國八條近日在廣州落地，備受關注的限購令也開始實施。廣州樓市經過了去年連續(xù)兩次調控房價依然在上升，在新一輪調控政策下，一個話題自然產生：廣州房價會不會下降?

在探討這個問題前，我們先拿去年的情況做個參考。2010年是國家調控力度最大的一年，連續(xù)出臺兩次調控政策，廣州嚴格執(zhí)行樓市調控政策，第三套房貸暫停、家庭只能新購一套房、沒有納稅或社保證明外地家庭不能購房等。但去年廣州的一手樓價卻急升38%，是歷年來升幅最高的一年。

經歷了去年的調控，廣州樓市在今年1月似乎略有回暖，房價也開始微升。但在1月26日，國家出臺新國八條，提出了更嚴厲的限購措施，二套房貸首付也提高至六成。同時央行加息，大部分銀行更取消了首套房貸利率優(yōu)惠，實行基準利率房貸。今年系列調控政策的疊加，加上去年兩次調控的累積效應，不少人認為，廣州房價要下降了。因為目前支撐廣州樓市成交的是二三次置業(yè)者，當三次及以上的置業(yè)者被限購，需求將會大幅減少。

但與此同時，通貨膨脹的壓力，人民幣升值的壓力，成為了廣州房價走勢的一個變數(shù)。大家都記得，去年的“9.29”樓市新政出臺后，業(yè)界也普遍認為樓價肯定要降，但是支撐著樓價不降的最大因素就是買房抗通脹。而今年1月初廣州樓市的回暖也正是買房抗通脹的需求突然增加而導致的。市民普遍認為，房價降不下去，但再不買房錢在貶值。

中科院預測今年中國CPI將達3.7%，渣打銀行更預測今年中國CPI將達5.5%。通貨膨脹繼續(xù)，在這樣的情況下，購房防通脹將是一個永恒的話題。如果開發(fā)商撐著不降價，過一段時間，政策陸續(xù)被消化，觀望期過去，成交量就有可能上升，樓價也會穩(wěn)定下來，甚至上升。

究竟廣州房價降還是不降？這是一個巨大的問號。為此，記者特意采訪、搜集了房地產專家、樓記、開發(fā)商和市民的多方觀點，進行廣州房價降不降的大辯論。讓市民自己判斷該不該現(xiàn)在買房？該不該把手上的房子賣掉？

主降派

市民代表

金沙洲某樓盤業(yè)主李先生：有錢人已經不能買了，窮人買不起，中產又不舍得買，你說會不會降？降是一定要降的，就看能降下來多少。

網友“桃之夭夭0328”：當然要降，必須的，否則民何以堪，幸福廣東如何打造？關鍵是何時降、降多少、降多久的問題。

網友“zwf830519”：沒有什么只升不跌的，房地產會慢慢在中國不占主導位置，政府的方針已改變了，要相信自己。

白云區(qū)業(yè)主陳先生：現(xiàn)在這樣的樓價有多少人買得起房？而且二套房六成首付，跟一次性付款差別也不大了，要買得起房就更難了，等少部分有錢人一次性付款買完房子，市場肯定就冷清下來，到時房子就該降價啦！

網友“呆立半生柯竣平”：周五和同事聊房價，她吃驚地說我是她碰到的第一個看跌的人。剛路過中介，說廣州限購以來，房價還在漲。1998年到2003年，廣州房價最高曾下跌50%。當時剛需比現(xiàn)在更大，百姓購買力也很強，投資渠道比現(xiàn)在更少。所以控制房價的唯一關鍵因素是要控制通貨膨脹，央行一定要嚴控貨幣投放。否則，國百條也無用。

銀行職員關小姐：樓價不降不行了，光靠工資不吃不喝幾十年也買不起房?，F(xiàn)在政府降房價不僅是經濟任務，更是政治任務。只要政府有決心去做，我相信還是可以把樓價降下來的。

媒體代表

新快報房地產新聞部李琳：近兩年房地產調控政策一個接一個，廣州樓價還是得降，如果樓價不降肯定還會引起更嚴厲的調控政策。城郊樓盤降價可能性最大，如花都區(qū)，樓市供應量大，供大于求，樓價就會降。

網易房產頻道主編嚴加森：限購令對廣州樓市需求抑制大，有購房能力的人被限購，而沒被限購的人又沒有購房能力。而且目前來看限購政策不可能在今年內就取消，在這種情況下，廣州樓市成交量肯定會萎縮，而萎縮到一定程度，開發(fā)商就會頂不住，只能降價。

新浪樂居廣州主編何達志：廣州樓價會降主要有三方面原因：宏觀調控很嚴、政府有壓力，也有信心；增城、從化暫不限購，會導致成交量大幅拉升，從而產生樓價結構性下跌；限購打壓投機，也壓制了很多改善需求。

搜狐焦點房地產網編輯鄭靜：廣州房價今年會陰跌，明年可能反彈。不能小看政府調控房價的決心和魄力，限購令搞不定，說不定還會有更加嚴厲的政策。雖然廣州的細則永遠吹溫柔的春風，但還是會影響大部分樓盤的成交，觀望一旦形成，那就無法改變下滑的態(tài)勢。

《尊品》DM廣告雜志編輯張驚：通過兩次限購，對炒房者的打擊一定收到了該有的效果。顯然目前開發(fā)商還是在觀望，樓價以穩(wěn)為主。但接下來成交量真的萎縮得太厲害，估計他們還是愿意稍稍降點價的。

專家代表

鄧浩志（地產經濟研究專家）：按照第一、二輪調控后市場的反應看，市場一般會出現(xiàn)兩三個月的觀望期。在這一期間樓價基本平穩(wěn)，成交會出現(xiàn)較大幅度的萎縮。兩三個月過去后，市場如果能消化掉利空，則成交量會重新出現(xiàn)放量，不久就會出現(xiàn)樓價繼續(xù)向上走的局面，第一、二輪調控即屬于這種情況，如果成交不能夠在兩三個月之后出現(xiàn)有效放大，繼續(xù)維持在低迷的狀態(tài)，則樓價可能往下走，2008年的樓市即屬于這種情況。在“新國八條”的持續(xù)作用下，今年的樓價會有一定的下調。但長遠看，供應不放大，需求仍然旺盛，跌也是階段性的。

趙卓文（廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理）：3月到5月，如果廣州一手樓成交量能夠穩(wěn)定在50萬平方米左右，則市場走勢不會太悲觀。在限購背景下，發(fā)展商如果調低期望值，促銷一下，效果會非常明顯。2月份深圳等地出現(xiàn)“日光盤”，就是很好的例子。但如果發(fā)展商集體降價，樓市又會出現(xiàn)反作用。按照“新國八條”及中央有關文件，全國2011年要新開工1000萬套保障房，大多數(shù)集中在中心城市，勢必影響樓市走勢。

沈銳培（滿堂紅研究戰(zhàn)略拓展部高級主任）：目前的限購等政策，主要是為保障房爭取時間，因為這些政策一定會取消，如果保障房跟不上，市場供應不足的話，一取消樓價會馬上反彈。不過這次中央應該有考慮到，如果供求問題不解決，市場一放開又會反彈，所以“新國八條”調控除了限制消費也加大了保障房力度以及逼開發(fā)商加快銷售。價格調整，快的話5月就會出現(xiàn)。

彭澎（廣州市社科院科研處處長）：根據(jù)廣州市房管局發(fā)布的廣州細則，從化、增城暫不納入限購范圍，該細則相比之前預期細則有所退縮，對樓市影響較為溫和。并且細則沒太多特別之處，所以樓市短期內不會產生大變化，會順應全國樓市的發(fā)展趨勢。但接下來可能還會有其他政策出臺，房價的拐點可能會出現(xiàn)在今年下半年。

黃韜（廣州中原地產項目部總經理）：我認為半年或者9個月后，樓盤減價促銷的可能大，但首先減價的將以在近郊的樓盤為主，市中心樓盤的開發(fā)商起碼今年還不會緊張。但到了明后年，就不知道了。不過有的開發(fā)商就愿意等，所以房價的問題是非常復雜的。如果樓價下降，幅度也是比較小的，應該在10%以內。

不降派

市民代表

網友“sjx788”：我認為就目前的狀況還是不會跌，很多人以為樓價一到高處就會跌下來，這其實是錯的，要知道去年的房產已經讓房地產商們賺得腦滿腸肥的。雖然國家有一定的政策出來，但是商家們還是死撐著不放，他們有足夠的資本去運作，所以我覺得投資房產還得觀望一段時間。

網友“tanathan”：廣州2011年財政預算中賣地收入增長41%，想聽一聽財廳如何解釋，賣地收入增長是否意味廣州房價還要漲呢？

網友“疏影橫斜的葉”：廣州限購細則如此溫柔，看來指望廣州房價下降基本上屬于白日做夢。唉，還是一分一厘攢出一套房子來吧。

中介關先生：我是從事房屋中介行業(yè)的，現(xiàn)在的業(yè)主不肯賣樓，搞到肯賣樓的業(yè)主都反價，而且買樓的人都搶著買，“新國八條”真的有效嗎？個個業(yè)主都要實收，真正的買家承擔高昂的稅費，試問這樣，樓市如何降溫呢？

番禺區(qū)某樓盤業(yè)主包小姐：土地價格一直在上揚，房價能降得下來嗎？如果能降下來，地方政府吃啥？所以我覺得樓價是不可能降下來的。

網友“夜已太深”：政府要解決高房價問題就必須治本，單純靠政策調控是不行的，房價要漲還得漲。試問，如果人們都有房子住了還會有人去炒樓嗎？多多地建保障性住房，完善中國的投資渠道，讓閑錢有地方去，不要單純地一直在地產上面打轉！

網友“pwsheng2010”：樓價是不會下跌的，特別現(xiàn)在是到處都在印鈔票的年代，工人的工資都在不斷上漲，物價也在不斷上漲，更不用說那些土地鋼筋水泥了，用屁股思考都可以回答的問題還有什么可爭論的？

番禺區(qū)某樓盤業(yè)主阿芬：樓價不會降的，可能會放緩上漲的速度。我一直覺得房價沒有調控住是中央和地方政府的博弈，上有政策，下有對策。如果房價真的大跌了，受損失的不僅是地方政府，還有銀行。

媒體代表

新快報房地產新聞部黃穎：在通貨膨脹的大環(huán)境下，廣州實際的房價很難降，預計今年房價會平穩(wěn)。隨著通脹的加劇，市場上的資金都必須找出路，目前國內投資渠道少，加上長遠來看房價是看漲的，房地產還是最好的投資渠道。相比于商鋪、寫字樓，住宅投資其實更穩(wěn)健，當觀望期過去，剛性需求和部分投資性需求都會開始入市。而限購令的“賣一買一”政策還是允許了不少三次置業(yè)者進入市場，限購沒有真正限死投資客。

南方都市報房地產新聞部朱大尉：樓市新政下廣州房價不會降。其一，廣州房價與其他一線城市比，算是最低的，甚至比青島、杭州、溫州等二線城市的房價還要低。其二，限購令下，仍然擋不住剛性購房需求。每年涌入廣州的外地大學畢業(yè)生就有30萬人，這些都有可能轉化為首次置業(yè)的剛性需求，并且不在限購令的約束范圍內，這還不算本地戶籍手頭沒房或只有一套房的人，而全市每年商品房成交在10萬套以內，供應明顯比不過需求。

新快報房地產新聞部陳齊：目前的調控政策治標不治本，是用政策強制打壓需求的手段來達到降低成交量的目的，短期內或許有效，但長期來看難以維系。目前推動樓價快速上漲的根本因素還是通脹和城市化帶來的居住需求，只要大的社會、經濟環(huán)境沒有改變，樓價是不會根本性下降的。

廣州搜房網主編徐凸：今年廣州房價難以下跌，但是否大幅上漲還要看市場表現(xiàn)。根據(jù)搜房網對購房者的心態(tài)調查顯示，政策對買房心態(tài)的確有所影響，但觀望人群比例仍舊不高，購房者對房價調控效果信心不足。我認為在沒有更多政策出臺情況下，四五月的市場表現(xiàn)會對全年的房價走勢定調。

羊城晚報樓市記者陳玉霞：廣州樓價應該分區(qū)域來說，對于廣州市中心城區(qū)，因為供應量少，而且需求有支撐，其房價只會漲不會跌。而郊區(qū)則因為供應量大，而且受政策的影響也大，所以會有降價的可能。

專家代表

黎文江（合富輝煌首席分析師）：從全年來看，政府會將樓價控制目標定在升幅10%以內。廣州每年的GDP增長約為11%，樓價升幅低過GDP增長，就是保持平穩(wěn)了，要保持樓價不升，比較難做到。政府控制的手段包括保證全年商品房和保障性住房的供應量、用配建公租房的方式防止土地出讓拍出地王，還有在樓盤申請預售證時對樓價進行控制等，達到控制樓價上升幅度的目標。

發(fā)展商方面，目前的“限貸”政策遠比限購政策影響大。銀行對第三套房限貸以及取消首套房利率優(yōu)惠、對二套房要求首付六成、利率1.1倍等，都大大限制了購買力。發(fā)展商就算降價，也難達到使受到限貸政策影響的買家有一次性付款能力或者使他們的購買能力增強。因此發(fā)展商降價促銷的意愿不大，他們更傾向于通過其他渠道解決資金的問題或者不拿地。

周峰（滿堂紅研究部經理）：一、二手樓市能否在三四月出現(xiàn)“小陽春”非常關鍵，故上半年的調整必成主流，一、二手樓市成交量與去年同期相比縮減兩至三成。第三季度，部分資金壓力較大的開發(fā)商會率先采取降價促銷的手段搶閘“十一”，不過估計以郊區(qū)或次中心區(qū)域的新盤為主。第四季度是傳統(tǒng)的樓市旺季，開發(fā)商在今年應該很難于10月底前順利完成年度銷售任務，故還會繼續(xù)推出部分筍貨單位來吸引準客戶，但一手樓的成交量仍會比去年同期縮減至少兩成?？傮w來說，預計2011年全市十區(qū)的一手住宅成交均價維持在1.3萬元/平方米，同比輕微上漲4%。

肖文曉（滿堂紅研究中心高級主任）：由于調控在2010年未能取得預期的成效，2011年調控仍然會是市場的常態(tài)，而調控與市場的博弈也將繼續(xù)。綜合利好與利空的多種因素，預計2011年房價不大可能重現(xiàn)2009年和2010年全面上漲的態(tài)勢，將會趨于穩(wěn)定。個人判斷，由于剛需的支撐以及通貨膨脹形勢下熱錢對不動產投資的青睞，樓價欲從高位回落仍然阻力重重，因此今年小漲的可能性較大。

預計樓價將會在去年第四季度的高位徘徊，因此全年均價將會同比上升10%左右。但是，假如調控政策在2011年松綁又未做好后續(xù)調控政策的銜接，樓市的量、價將會再次出現(xiàn)報復性的反彈，局面將變得更加難以收拾。■

房價均價跌破兩萬

滬樓市一夜回到2010年初

限購政策在全國的廣泛推行，令3月首周(2月28日～3月6日)的樓市呈現(xiàn)出量價齊跌、供需不足的頹勢。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的30個城市中，成交量下滑的占七成。以上海為例，上周上海新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌10%，銷售均價更是環(huán)比大跌14.1%，為17737元/平方米，回復到2010年年初水平。

佑威及樓市專評網聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積為6.8萬平方米，環(huán)比前周下跌10%；商品住宅成交均價也環(huán)比下跌14%，跌破2萬元關口，僅為17737元/平方米，相當于去年年初的房價水平。

“成交量的持續(xù)低迷使得一些開發(fā)商不得不調整售價和營銷策略”。中國房地產信息系統(tǒng)分析師薛建雄表示。3月5日，上海普陀區(qū)一樓盤推出20套總價優(yōu)惠21萬~30萬元的婚房，該項目之前報價高達4.5萬~5萬元/平方米，如今報價降到4萬~4.5萬元之后又有21萬~30萬元的優(yōu)惠，實際成交價在3.7萬~4.2萬元/平方米，降幅明顯。3月6日，位于浦東的中海御景熙岸二手房2.3萬元/平方米左右的價格，該案實際上是調低了開盤價。

開發(fā)商內部人士稱，上海由于限購令、房產稅試點征收等政策的影響，目前新房預售網上登記的過程較之前拉長了20天左右。在售樓處進行定金合同簽約后，須由房產交易中心審核，經審核確定購房者具有購房資格后，再由稅務部門認定購房者是否屬于應稅對象，整個購房過程被大大延長。因此，從數(shù)據(jù)上反映新政后樓市的真實交易情況也相應滯后，這也是中海等樓盤售樓處宣稱已銷售過半、而網上數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn)的原因。

武漢房價一年來首降

預計未來2～3月將更明顯

根據(jù)對武漢市（七大城區(qū)、兩大開發(fā)區(qū)及六大遠城區(qū)）范圍的統(tǒng)計，2月，武漢市新住房共賣出50萬平方米、4633套，成交均價為6557元/平方米。武漢市樓市一年以來首次出現(xiàn)量價齊跌。

2月，武漢市新住房銷量較1月下降56%，價格雖僅下滑0.66%，卻是最近12個月以來首次下跌。由于營業(yè)稅增加、限購等政策出臺，二手房成交僅1079套，減近七成，但每平方米4530元的成交均價仍略上漲。

目前，賣得好的新住房，仍以7000元/平方米以下的為主，占65%；7000~10000元/平方米的占近1/4；1萬元/平方米以上的不到一成。市房管局分析，2月武漢市商品住房銷量較上月明顯回落，但與去年同期相比有所增加，主要是實施限購政策前，突擊購房的較多?？傮w看，限購等政策已起到明顯作用，預計未來2~3月將更為明顯。