治理尋租行為與抑制商品房價格過快上漲

王潤華

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟增長中投資和消費“兩駕馬車”的重要支撐點，更是穩(wěn)定經(jīng)濟信心的“定心丸”。長期以來，我國商品房價格居高不下，已經(jīng)給居民的生活和經(jīng)濟社會的發(fā)展帶來了巨大的負面影響。商品房價格高漲，原因是多方面的。房地產(chǎn)市場的尋租，是容易被忽視的重要因素。抑制房地產(chǎn)價格，必須從治理房地產(chǎn)市場的尋租行為入手。

一、尋租行為與商品房價格上漲的關系分析

隨著經(jīng)濟的增長和城市化步伐的加快，我國商品房價格（尤其是城市商品房價格）持續(xù)上漲。從2003年開始，房地產(chǎn)市場投資過熱的局面開始涌現(xiàn)。幾乎在同時，我國政府出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策和法規(guī)，但房地產(chǎn)價格并沒有得到有效地控制。近幾年，一些城市（尤其是經(jīng)濟發(fā)達的大、中城市）的商品房價格一路飆升，房價居高不下。盡管受金融危機和政府調(diào)控政策的影響，2008年底到2009年初，各地商品房價格有所回調(diào)。但到目前為止，商品房整體價格上漲的勢頭并沒有得到有效地控制，房地產(chǎn)業(yè)一直處于擴展狀態(tài)。針對我國商品房價格持續(xù)加速上漲的問題，學者們從不同視角進行了分析：有的從土地市場的壟斷性供給分析了地價上漲，進而推動房價的上漲；有的認為建設成本的上漲，以及經(jīng)濟發(fā)展和人口增長所帶來的對房地產(chǎn)需求的剛性增長，推動了商品房價格的上漲；有的認為房地產(chǎn)市場存在高昂利潤，市場信息不透明，助長了投機，而投機行為哄抬房價，導致了商品房價格虛高。綜觀不同的觀點，基本上是從供求關系、收入增長、就業(yè)率等角度來展開研究，認為供需矛盾是引起商品房價格上漲的主要原因。

實際上，我國商品房價格上漲的原因是多方面的：地價過高是問題的一個方面，供給不足也是問題產(chǎn)生的重要原因。但是，如果只是這些原因，還不足以解釋房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲的現(xiàn)象。首先，地價因素確實是房價上漲的原因之一，但地價的上漲并沒有像房價那樣具有持續(xù)和高增長特征，地價與房價的漲幅也并不完全匹配；其次，理論界的研究表明，商品住宅的空置率的合理區(qū)間是3～10％，如果低于這一區(qū)間，表明可供購買者選擇的商品房供給不足；如果高于這一區(qū)間，表明空置和資源浪費嚴重。[1]統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，與國外相比，我國商品房的空置率還是比較高的，這與“供給不足”引起房價上漲的觀點是不協(xié)調(diào)的?？梢?，我國房價上漲必定還受到其他因素的影響。進一步的分析表明，商品房價格的持續(xù)上漲，很大程度上是人為的干預所導致的“稀缺”，也就是人為的干預，使得商品房價格整體水平高于生產(chǎn)的平均成本，從而產(chǎn)生剩余（習慣上稱之為“租”），而人為的干預行為，就是“尋租”行為。

二、“尋租”行為的成因分析

“尋租”行為的產(chǎn)生，首先源于土地資源（尤其是城市土地資源）的稀缺。對稀缺土地資源的追求，導致了“經(jīng)濟租”的產(chǎn)生，從而使土地要素的所有者（或者控制者）可以憑借對土地資源的占有而收取租金，對這種租金的追求也就導致了地價的上漲，從而推動了房價的上漲；其次，在我國土地制度不健全、土地產(chǎn)權模糊的條件下，地方政府成為了土地管理者和所有者的角色，各級政府會利用手中的權力進行創(chuàng)租，并推動房價的上漲；[2]最后，在住房建設過程中，開發(fā)商往往需要通過銀行等金融機構籌資。因此，尋租活動也就會大量出現(xiàn)在融資領域?？梢?，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，幾乎每一個階段都存在尋租行為，而諸多的尋租活動，必然加重房地產(chǎn)開發(fā)的成本，推動商品房價格的持續(xù)上漲。

房地產(chǎn)業(yè)的尋租行為，產(chǎn)生了一系列影響：首先，尋租行為推動了房價的上漲，導致房地產(chǎn)泡沫。當商品房價格漲到大部分人無法承受時，泡沫就可能破滅，銀行的信貸資金就難以收回，金融危機可能由此產(chǎn)生；其次，尋租行為本身，會扭曲正常的市場秩序，違背市場經(jīng)濟規(guī)律，從而降低資源配置效率，減少社會福利水平，從而損害消費者權益。[3]有的開發(fā)商，為了獲取超額利潤，在提高房價的同時，可能采取一些偷工減料的措施，從而影響工程質(zhì)量，帶來更加嚴重的經(jīng)濟和社會后果；再次，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資大、收益高，競爭相當激烈。這時，尋租因素的存在，將為政府官員提供腐敗的契機，個別不法官員可能利用手中的權力，在項目審批、招投標等過程中漁利，破壞了社會風氣，也損害了政府形象。

三、應對“尋租”行為的對策

鑒于房地產(chǎn)業(yè)尋租行為的危害，有必要采取措施，加強對房地產(chǎn)尋租現(xiàn)象的治理：首先，要加快體制改革的步伐，完善土地市場制度。目前，我國仍然處于體制改革的過程中，完善的市場經(jīng)濟制度尚未建立，土地制度的改革明顯滯后。[4]因此，必須盡可能地公開土地使用信息，規(guī)范操作流程，增強政府行為的透明度，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向招標和拍賣，優(yōu)化土地資源的配置，從源頭上杜絕房地產(chǎn)的尋租行為；其次，要增強對政府行為的監(jiān)督，嚴厲打擊腐敗行為。尋租行為的產(chǎn)生，是尋租主體和尋租客體共同作用的結果。[5]在實踐中，房地產(chǎn)尋租現(xiàn)象，大多是政府主動創(chuàng)租，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不接受尋租。因此，要加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，充分發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，加強對腐敗現(xiàn)象的監(jiān)管和懲罰力度，保證房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序地運行；再次，要加強職業(yè)道德建設，提高開發(fā)商的道德素質(zhì)。尋租現(xiàn)象，不僅僅是一個單純的經(jīng)濟現(xiàn)象，更是一個道德和法律問題。只有轉(zhuǎn)變觀念，加強管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)，才能有效抵制尋租行為的各種誘因。

總之，穩(wěn)定壓倒一切。當前，穩(wěn)定發(fā)展的前提是穩(wěn)定房價，穩(wěn)定房價有助于改善民生，更有助于實現(xiàn)社會的和諧。改革開放以來的30年，房價持續(xù)單邊上漲，并長期保持高位運行狀態(tài)，越來越成為影響國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大量尋租行為，使得這一問題表現(xiàn)更加突出。因此，必須加快體制改革進程，加強監(jiān)督懲罰機制。同時，要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)商及其從業(yè)人員的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)自覺抵制尋租行為，保持房地產(chǎn)開發(fā)的透明度，減少商品房價格中的泡沫因素，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 陳學會.房地產(chǎn)業(yè)要素供給規(guī)制問題探析[J].經(jīng)濟問題，2004（9）：15-17.

[2] 李東升.地方政府與開發(fā)商在房價調(diào)控中的合作博弈分析[J].中國物價, 2007（11）：21-23.

[3] 陳杰, 張興瑞.住房價格管制的福利經(jīng)濟學分析[J].探索與爭鳴, 2009（8）：33-35.

[4] 王小廣.遏制房地產(chǎn)投機行為 確保經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展[J].宏觀經(jīng)濟管理, 2006（6）：46-48.

[5] 張義鳳.我國房價高漲的尋租因素分析及防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討, 2009（9）：42-45.