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    2011年,房?jī)r(jià)能降嗎?

    2011-03-18 02:18:18劉德炳
    決策探索 2011年1期
    關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)調(diào)控

    劉德炳

    造成高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因就是房企大量囤地,要抑制房企囤地,根源就是地方政府公正執(zhí)行打擊囤地的政策。

    2010年絕對(duì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策年。但2010年的房市,漲價(jià)仍然是主旋律。

    從2010年的年初至年尾,國(guó)家連續(xù)三次推出房地產(chǎn)調(diào)控措施,其中的“4·16房產(chǎn)新政”更是被評(píng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施。但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%,環(huán)比上漲0.3%。多家專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),2010年年內(nèi)全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)為7%左右。

    央行12月15日公布的一則調(diào)查報(bào)告顯示,全國(guó)50個(gè)城市75.5%的儲(chǔ)戶認(rèn)為“房?jī)r(jià)過(guò)高,難以接受”,但與此同時(shí),“房地產(chǎn)投資”又被受訪者列為投資首選。

    在這種理論中,房?jī)r(jià)能下降嗎?調(diào)控至今,房?jī)r(jià)在小跌大漲中節(jié)節(jié)走高的奧妙何在?高房?jī)r(jià)真的就是一個(gè)死結(jié)?

    嘉賓:

    朱中一:中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

    楊紅旭:上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)

    楊少鋒:北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁

    “3月份漲上來(lái)的這部分房?jī)r(jià)明顯是泡沫”

    朱中一:房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大,因此2010年政策調(diào)整的主基調(diào)是抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,而并沒(méi)有說(shuō)降低房?jī)r(jià)。

    中房協(xié)在“十二五”規(guī)劃中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的建議稿中,就匯報(bào)過(guò)要淡化降價(jià)的目標(biāo)預(yù)期,否則容易造成市場(chǎng)信號(hào)混亂。目前來(lái)看,無(wú)論是十七屆五中全會(huì)還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,都沒(méi)有提到房?jī)r(jià)問(wèn)題或降房?jī)r(jià)的概念,就是為了避免引起市場(chǎng)的巨大波動(dòng)。

    楊紅旭:從去年年初執(zhí)行的“國(guó)十一條”,到“4·16國(guó)十條”,再到“9·29新政”,2010年中央三次出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策,打壓地產(chǎn)市場(chǎng)。整體而言,2010年全國(guó)房?jī)r(jià)還是上漲,但漲幅較20D9年已經(jīng)明顯收窄,2009年全國(guó)房?jī)r(jià)成交均價(jià)實(shí)際上漲了25%,2010年的上漲幅度只有2009年的1/3左右。從這個(gè)意義上講,調(diào)控取得了一定成效。不過(guò),沒(méi)能讓少數(shù)房?jī)r(jià)過(guò)高的城市房?jī)r(jià)下跌一些,多少有點(diǎn)遺憾。

    楊少鋒:無(wú)論是從租售比還是房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)來(lái)看,中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫因素十分巨大,這對(duì)發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及改善民生制約深遠(yuǎn)。從市場(chǎng)來(lái)看,2007年以前,以北京為例,絕大部分的項(xiàng)目漲價(jià)幅度在幾百元,平方米,每次開盤漲三五百元,最多漲1000元。但從2007年以后,很多項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)能漲5000元/平方米。就2010年而言,年初尤其是從3月份漲上來(lái)的這一部分房?jī)r(jià)明顯是泡沫,這一部分泡沫應(yīng)該擠掉。

    “未來(lái)半年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌”

    楊紅旭:最新數(shù)據(jù)顯示,2010年1至11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積38.43億平方米,同比增長(zhǎng)28.6%;房屋新開工面積14.51億平方米,增長(zhǎng)48.7%:全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米,同比增長(zhǎng)33.2%。

    新開工面積暴增,意味著2010年四季度至2011年,可供預(yù)售的商品房規(guī)模將較大幅度增加:土地購(gòu)置面積的大增,則意味著2011年下半年直至明年,可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。供應(yīng)增加,而需求卻因調(diào)控明顯萎縮,這也就意味著,未來(lái)兩個(gè)季度,甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。

    預(yù)計(jì)在強(qiáng)大的調(diào)控壓力、市場(chǎng)供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下,在未來(lái)不到半年的時(shí)間內(nèi),70個(gè)大中城市、尤其是一線城市的房?jī)r(jià),將總體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

    盡管11月份部分城市成交上漲,一些大型房企也斬獲頗豐,但應(yīng)格外關(guān)注,本輪調(diào)控政策中最重要的“限購(gòu)”和“限貸”政策,具有一定的“后發(fā)效應(yīng)”。因此,今年二季度之前,市場(chǎng)會(huì)保持降溫態(tài)勢(shì)。

    楊少鋒:只有房地產(chǎn)缺錢的時(shí)候,開發(fā)商才會(huì)降價(jià)?,F(xiàn)在開發(fā)商都出現(xiàn)了資金緊張的情況,中小型企業(yè)資金普遍緊張。而且現(xiàn)在暫停上市房企的融資,加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管,從各個(gè)環(huán)節(jié)把開發(fā)商融資的渠道堵上,迫使開發(fā)商必須通過(guò)賣房子才能進(jìn)行資金的回籠。那么開發(fā)商就會(huì)開始重視銷售,這個(gè)時(shí)候賣房市場(chǎng)會(huì)變成買房市場(chǎng)。

    半年以后,就會(huì)出現(xiàn)像2008年一樣房?jī)r(jià)大幅度的波動(dòng),最快可能在2011年年初就會(huì)出現(xiàn)大量項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌。

    朱中一:房?jī)r(jià)下降的壓力是比較大的。在目前通脹持續(xù)走高和股市低迷的環(huán)境下,居民的投資渠道十分匱乏,盡管房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行,但仍然有很多人比較熱衷于投資房地產(chǎn)業(yè)。

    另外,2010年土地。勞動(dòng)力、建筑材料等價(jià)格都漲幅較大,這也從成本上對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推動(dòng)作用。

    從市場(chǎng)主體來(lái)看,包括投資商、銀行、地方政府,都比較看好未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展,尤其是地方政府。目前東部地區(qū)許多城市采取了限購(gòu)政策,這對(duì)高房?jī)r(jià)有一定的抑制作用。但是在這種格局下,資金會(huì)被迫大量轉(zhuǎn)向中西部二三線城市,進(jìn)而推高中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)水平;而且從東部地區(qū)來(lái)看,這些城市恰恰是中國(guó)土地供應(yīng)最緊張而市場(chǎng)需求最大的地區(qū),因此這些地區(qū)房?jī)r(jià)很難下降。

    抑制房?jī)r(jià)須破解土地財(cái)政

    楊紅旭:房產(chǎn)稅確實(shí)箭已在弦,只是引不而發(fā)。至于什么時(shí)候發(fā)出來(lái),主要是等待合適的時(shí)機(jī)。如果穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果不佳,投資投機(jī)需求依然興風(fēng)作浪,那么就會(huì)出臺(tái)。房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)屬于利空,但對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的力度,尚存疑慮。

    首先,率先試點(diǎn)的只是個(gè)別城市,范圍太小,不可能對(duì)市場(chǎng)全局產(chǎn)生重大影響,而且在全國(guó)市場(chǎng)推廣可能仍曠日持久。其次,試點(diǎn)階段,房產(chǎn)稅的稅基小、稅率低。從征稅范圍看,只向二套以上和一定面積段以上住宅征收,絕大部分自住房屋將會(huì)免征。在近幾年房?jī)r(jià)年均上漲20%左右的情況下,不足1%的房產(chǎn)稅,不太可能將多數(shù)投資客嚇跑。不過(guò),房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征之后,未來(lái)很多年,征收范圍只能是越來(lái)越大,稅率也有可能上調(diào),這將在一定程度上影響投資者們的心態(tài)和積極性。總之,房產(chǎn)稅短期有利于抑制房?jī)r(jià),長(zhǎng)期效果不能奢求。

    按當(dāng)前通脹趨勢(shì),近期極有可能再來(lái)一次加息,今年有可能加息2~3次,當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入加息周期。而歷史經(jīng)驗(yàn)表明,在貨幣政策緊縮和加息的過(guò)程中,房地產(chǎn)市場(chǎng)將漸漸降溫,尤其是在加息周期過(guò)半之后,將會(huì)明顯壓制房?jī)r(jià)上漲。

    楊少鋒:造成高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因就是房企大量囤地,要抑制房企囤地,根源就是地方政府公正執(zhí)行打擊囤地的政策。但目前地方政府既是運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員,執(zhí)行中難免不公正。所以要讓地方政府的利益跟土地利益脫鉤,這是一個(gè)根源,這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有解決,再多的制度都沒(méi)有用;破解高房?jī)r(jià)要從土地上治理,而解決土地市場(chǎng)困境的根源就在于要破解土地財(cái)政。

    解決這一難題就在于如何開征房產(chǎn)稅。盡管房產(chǎn)稅的執(zhí)行很可能抑制房?jī)r(jià),但我不認(rèn)為房產(chǎn)稅的目的是降房?jī)r(jià),房產(chǎn)稅是從根源上改變了目前我們中國(guó)的財(cái)稅體制。地方政府如果有一個(gè)比較穩(wěn)定的稅源,就不會(huì)過(guò)于依賴土地。

    朱中一:如果政策進(jìn)一步趨緊,保障房的供應(yīng)規(guī)模能迅速增大,這對(duì)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生極大的抑制,不過(guò)這仍然需要時(shí)日。

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