論城市住房體制的改革目標(biāo)

何干強(qiáng)

（南京財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代馬克思主義中國化研究中心，江蘇 南京 210003）

論城市住房體制的改革目標(biāo)

何干強(qiáng)

（南京財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代馬克思主義中國化研究中心，江蘇 南京 210003）

新中國建立以來，我國城市住房體制從20世紀(jì)90年代中期以前的“福利分房體制”，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻ǚ?、住宅私有化的“住宅私有體制”。改革城市住房體制必須以唯物史觀的思想方法為指導(dǎo)，從現(xiàn)行住房制度的弊病中發(fā)現(xiàn)標(biāo)本兼治的根本辦法。文章指出，現(xiàn)行城市“住宅私有體制”在全民所有制的土地所有權(quán)基礎(chǔ)上形成的基本由私商供房、私人購房的市場(chǎng)供求關(guān)系，必然會(huì)產(chǎn)生一系列不利于科學(xué)發(fā)展的深層問題，導(dǎo)致私人房地產(chǎn)商暴富，滋生房地產(chǎn)投機(jī)腐敗，造成人們對(duì)土地所有權(quán)占用的不平等，致使土地利用無計(jì)劃并阻礙可持續(xù)發(fā)展，引發(fā)住房供求結(jié)構(gòu)失衡與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致社會(huì)文化資源無形損耗，無法實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義公有制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。文章提出，城市住房體制改革的目標(biāo)是實(shí)行以公有制為基礎(chǔ)的“新住房租賃制”。這種“新住房租賃制”并不是要回到傳統(tǒng)的舊體制，而是一種適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的住房新體制，有助于實(shí)現(xiàn)公有制土地供給與住房建設(shè)公有制供給的統(tǒng)一，有助于人民平等地享有土地使用權(quán)，有助于社會(huì)再生產(chǎn)遵循按比例發(fā)展的客觀規(guī)律，“新住房租賃制”發(fā)展的條件已經(jīng)具備，具有現(xiàn)實(shí)可能性。

福利分房體制；住宅私有體制；新住房租賃制

一、問題的提出

新中國成立以來，我國城市住房體制到目前為止大體經(jīng)歷了兩個(gè)階段。20世紀(jì)90年代中期以前可以簡稱為“福利分房體制”，之后逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻ǚ俊⒆≌接谢摹白≌接畜w制”。

“住宅私有體制”實(shí)施初期，廣大租用城市公有房產(chǎn)的居民通過住房制度改革，獲得私人房產(chǎn)，不少人居住面積擴(kuò)大，購房選擇權(quán)較為靈活，使人們形成了“住宅私有體制”優(yōu)于“福利分房體制”的感覺。但是，在房屋建設(shè)私有化、住房私有化推行了15年左右的時(shí)候，其真實(shí)效果越來越顯現(xiàn)出來。除私人房地產(chǎn)商和少數(shù)有能力購置高檔房并投資多處住房獲得巨大私人利益者之外，越來越多的人開始有怨言了。普通工薪階層從居住權(quán)應(yīng)當(dāng)有保障的角度看，覺得現(xiàn)行“住宅私有體制”與“福利分房體制”相比反而倒退了。客觀事實(shí)是：房價(jià)與所謂“土地財(cái)政”交織在一起不斷上漲，高檔房越蓋越多，投機(jī)性的房產(chǎn)投資不斷攀升，工薪階層購房困難，房地產(chǎn)私商暴富，政府官員地產(chǎn)受賄腐敗案接連不斷，收入差距兩極分化在居住領(lǐng)域明顯表露；國家政府不斷出臺(tái)調(diào)控措施，但實(shí)施起來阻力重重，收效不大；經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于調(diào)控房價(jià)、保障住房的對(duì)策建議眾說紛紜，莫衷一是。諸如此類的問題已經(jīng)影響到了社會(huì)穩(wěn)定，給人們?cè)斐闪撕艽蟮睦Щ蟆?/p>

唯物辯證法告訴我們：“問題與解決問題的手段同時(shí)產(chǎn)生?！盵1]要科學(xué)地解決“住宅私有體制”產(chǎn)生的問題，必須以唯物史觀的思想方法為指導(dǎo)，解放思想，破除迷信，從現(xiàn)行住房制度的弊病中發(fā)現(xiàn)標(biāo)本兼治的根本辦法。

二、“住宅私有體制”具有嚴(yán)重弊病

現(xiàn)行“住宅私有體制”是在城市土地歸全民所有的基礎(chǔ)上推行的。在操作實(shí)踐上，由地方政府直接代理全民土地所有權(quán)，向房地產(chǎn)商提供建筑地段，而由占房地產(chǎn)領(lǐng)域絕對(duì)比重的私營企業(yè)操作房屋建筑與銷售，由此形成基本由私商供房、私人購房的市場(chǎng)供求關(guān)系。這就必然會(huì)產(chǎn)生一系列不利于科學(xué)發(fā)展的深層問題。

1.造成私人房地產(chǎn)商暴富。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定房價(jià)上漲的主要因素是土地價(jià)格的上漲。土地價(jià)格的本質(zhì)是地租的資本化，地租包括絕對(duì)地組和級(jí)差地租，城市級(jí)差地租必然會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而上漲，由此必定引起土地價(jià)格的上漲。正如馬克思所揭示的那樣：“建筑投機(jī)的主要對(duì)象是地租，而不是房屋?！盵2]級(jí)差地租的實(shí)質(zhì)是土地租賃期內(nèi)土地經(jīng)營者所獲得的超額利潤，租賃合同期滿，超額利潤即應(yīng)作為級(jí)差地租轉(zhuǎn)歸土地所有者?，F(xiàn)在的問題是，國有土地在房地產(chǎn)上的土地“拍賣”，其經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)質(zhì)本來只應(yīng)是一定時(shí)期一定面積的土地使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)的租借，而不是屬于全民所有的這塊土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)私商所獲得的土地經(jīng)營權(quán)的時(shí)期很長，他們?cè)谒@得的土地經(jīng)營期內(nèi)，就可以長期因土地價(jià)格上漲而獲得超額利潤，于是大量原本應(yīng)當(dāng)屬于全民所有的土地級(jí)差地租就落入私人房地產(chǎn)商的腰包，而級(jí)差地租的實(shí)體，是“虛假的社會(huì)價(jià)值”，是作為“消費(fèi)者的社會(huì)對(duì)土地產(chǎn)品支付過多的東西”。[3]這就意味著，地方政府把土地“拍賣”給私商，等于放任他們無償占有整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)群眾所創(chuàng)造的剩余價(jià)值，這就是房地產(chǎn)商能夠暴富的根本性經(jīng)濟(jì)原因。對(duì)于把住房當(dāng)作投資轉(zhuǎn)賣對(duì)象的購買者來說，實(shí)質(zhì)上也是在投機(jī)于土地價(jià)格的上漲，通過占有本應(yīng)歸屬國家的級(jí)差地租來謀取高額利潤。

2.滋生房地產(chǎn)投機(jī)腐敗。建房私有化為私商“空手套白狼”謀取暴利提供了溫床。人們看到，私商通過一定的辦法取得大塊地皮，并以此向銀行抵押貸款，然后接著預(yù)售住房，讓購房者預(yù)交房屋款項(xiàng)，且邊蓋房邊出售，由此取得收入，然后再償還銀行貸款。當(dāng)前我國這種私人建筑投機(jī)的方式，與馬克思在《資本論》第2卷中所引用的1857年倫敦一個(gè)建筑業(yè)主證詞中描述的投機(jī)方式，竟然如出一轍。[4]其差別似乎只是，150多年前英國建筑商投機(jī)支配的資本可以超過其財(cái)產(chǎn)的20倍到50倍，而當(dāng)前我國某些私人房地產(chǎn)商所經(jīng)營的資本可以超過其自有資本的千百倍以上。私人地產(chǎn)商就是這樣利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信用制度和現(xiàn)行“住宅私有體制”，“使他可以不用自己的資本而用別人的資本來預(yù)付、來冒險(xiǎn)”。[5]而私商為獲取地皮行賄，還腐蝕了很多干部，這也是眾所周知的。

3.造成人們對(duì)土地所有權(quán)占用的不平等。我國憲法總綱第10條規(guī)定：“城市土地屬于國家所有?！雹僖簿褪钦f，土地所有權(quán)歸全民所有。本來，人們平等的土地所有權(quán)應(yīng)該意味著人們平等地享有土地使用權(quán)。但是，住房的私有化必定造成人們?cè)谧≌鲜褂猛恋孛娣e的不平等。這并不是說在土地全民所有制的條件下，人們只能絕對(duì)地居住占用同樣土地面積的住房。問題在于，對(duì)那些購買了多處住房和住房占用土地面積很大的人來說，他們享有了更多的土地使用權(quán)，卻沒有向社會(huì)交出因社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而形成的級(jí)差地租。

4.致使土地利用的無計(jì)劃并阻礙可持續(xù)發(fā)展。私人投資購買多處商品房，以期待價(jià)而沽，囤積居奇，既會(huì)導(dǎo)致正常購房者因房價(jià)不斷攀升而購房困難，又會(huì)造成有購買力的購房需求旺盛、房屋供不應(yīng)求的假象。于是，只注意到表面現(xiàn)象的社會(huì)輿論乃至由私商操縱的某些輿論，就要求地方政府盡可能多地提供蓋房土地，而地方政府一旦被動(dòng)地接受這種要求，對(duì)城市住房占地總面積的計(jì)劃和控制就會(huì)難以實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有的財(cái)政體制下，地方政府在選擇住宅群的建筑地點(diǎn)時(shí)，往往會(huì)從增加土地財(cái)政收入的角度來考慮，而私人房地產(chǎn)商則必定要追求利潤。這樣一來，對(duì)于城市土地的利用，就很難把優(yōu)化生態(tài)環(huán)境與社會(huì)文化建設(shè)放在首位，從而勢(shì)必會(huì)阻礙可持續(xù)發(fā)展與社會(huì)文明發(fā)展。

5.引發(fā)住房供求結(jié)構(gòu)失衡與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。從住房供給看，由于私人房地產(chǎn)商要追求利潤，必然會(huì)把建筑高檔房放在首位。這是因?yàn)?，與銷售中低檔房相比，高檔房由于其購買者有錢利于抬高售價(jià)，從而獲得更多利潤。這就是盡管黨和國家政府反復(fù)主張多建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房，并通過行政手段進(jìn)行控制，卻依然難以實(shí)現(xiàn)的原因。而盲目發(fā)展高檔房，脫離大多數(shù)人的收入水平，必然會(huì)遇到有購買力需求的限制，一定時(shí)期之后，必定會(huì)產(chǎn)生高檔房供給過剩，導(dǎo)致所謂房價(jià)“泡沫”破裂，引發(fā)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩。從住房需求看，由于私人房地產(chǎn)商要建設(shè)高檔高價(jià)房，大多數(shù)需求者就不得不大力壓縮其他方面的消費(fèi)支出，儲(chǔ)蓄資金以備購房，從而會(huì)縮減住房之外的社會(huì)消費(fèi)需求，嚴(yán)重制約社會(huì)總消費(fèi)對(duì)一系列產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用?？梢姡F(xiàn)行城市“住宅私有體制”是一種助長市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自發(fā)性運(yùn)動(dòng)的體制，容易促使商品流通存在的“危機(jī)的可能性”轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)性，[6]很不利于遵循社會(huì)再生產(chǎn)按比例發(fā)展的客觀規(guī)律。

6.導(dǎo)致社會(huì)文化資源的無形損耗。其典型表現(xiàn)是對(duì)高校的影響?！白≌接畜w制”要求高校教師住房與校園分離，導(dǎo)致教師由之前在校園內(nèi)或校園附近比較集中地居住，轉(zhuǎn)換為分散到城市各地居住。這樣會(huì)導(dǎo)致師生之間、教師之間交流時(shí)間的顯著減少，校園內(nèi)難以形成只有師生共同活動(dòng)才能形成的文化氛圍。而且，由于教師不得不把許多時(shí)間耗費(fèi)在來校上班的路上，不得不儲(chǔ)蓄資金購買轎車，還會(huì)在一定程度上助長資源的消耗和交通的擁擠。這方面的損失是無形的，也是難以彌補(bǔ)的。

近年來，廣大群眾要求壓低房價(jià)的呼聲不斷，使地方政府陷入兩難境地：一方面，人民政府的宗旨是為人民服務(wù)，理應(yīng)控制房價(jià)；另一方面，如果降低土地價(jià)格，把房價(jià)與個(gè)人收入比從目前的14～20倍，大幅下壓到聯(lián)合國指導(dǎo)線3～6倍，[7]那么從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮，則既擔(dān)心地方土地財(cái)政收入大幅度減少，嚴(yán)重降低財(cái)政預(yù)算支出，又擔(dān)心起支柱作用的房地產(chǎn)業(yè)萎縮會(huì)帶來與之相關(guān)聯(lián)的一系列產(chǎn)業(yè)的萎縮，并由此帶來政府稅收收入的下降。

實(shí)際上，只要繼續(xù)實(shí)行“住宅私有體制”，尤其是繼續(xù)把房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營權(quán)交給以賺取利潤為目的的私商，上述問題和政府所處的兩難困境就不能從根本上得到改變。

三、改革目標(biāo)是以公有制為基礎(chǔ)的“新住房租賃制”

從建設(shè)中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的大方向來看，上述問題的實(shí)質(zhì)是，在住房體制上沒有實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義公有制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。筆者認(rèn)為，構(gòu)建和完善當(dāng)代中國城市住房體制，關(guān)鍵在于要充分認(rèn)識(shí)到住房這種商品與一般消費(fèi)品相比所具有的特殊性，它是一種與土地使用權(quán)不可分割地結(jié)合在一起的消費(fèi)品；土地使用權(quán)由土地所有權(quán)決定，在社會(huì)主義根本制度下，人們對(duì)國有土地的所有權(quán)享有平等的權(quán)利。這就決定了中國的城市商品房制度應(yīng)當(dāng)具有土地全民所有制所決定的特殊性質(zhì)，不能完全照搬資本主義國家的私人住房制度。更何況隨著當(dāng)代資本主義制度的發(fā)展，為緩和資本主義對(duì)抗性的基本矛盾，一些發(fā)達(dá)資本主義國家所實(shí)行的住房制度已經(jīng)有了一些考慮公共利益的新因素，而并非是完全實(shí)行住房私有化。因此，我們有必要緊密結(jié)合憲法規(guī)定的土地國家所有制即全民所有制的性質(zhì)，研究社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下中國城市住房體制的特點(diǎn)，明確深化改革的目標(biāo)。

從這個(gè)基本認(rèn)識(shí)出發(fā)，就可以明白，“住宅私有體制”實(shí)際上已經(jīng)到了需要轉(zhuǎn)向住房制度改革的新階段。這就是說，新中國城市住房體制不應(yīng)停留在否定“福利分房體制”而形成的“住宅私有體制”階段，而應(yīng)提出第三個(gè)發(fā)展階段的改革目標(biāo)。筆者認(rèn)為，這就是要轉(zhuǎn)向以公有制為基礎(chǔ)的“新住房租賃制”，其主要特點(diǎn)是：

1.它是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的住房新體制。必須明白，“新住房租賃制”所實(shí)行的住房租賃關(guān)系，同樣屬于商品貨幣關(guān)系的范疇，并不改變社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制所規(guī)定的住房的商品性質(zhì)。住房的租賃關(guān)系，實(shí)際上是在商品交換范圍內(nèi)，將一次性付款變?yōu)榉制诜挚?，但“住房租賃制”可以在不變更住房所有權(quán)的條件下進(jìn)行，可以在土地全民所有制與住宅所有權(quán)公有兩者統(tǒng)一的條件下，形成房屋使用權(quán)的分期租用，因而可以在房屋的生命周期內(nèi)根據(jù)租賃時(shí)段更換住房的使用者。很顯然，它與“住宅私有體制”相比，具有更大的使用靈活性，能給住房者較大的自由選擇權(quán)，能夠更好地適應(yīng)社會(huì)化生產(chǎn)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下人員流動(dòng)的需要。恩格斯曾在《論住宅問題》中提出一個(gè)重要觀點(diǎn)：“大資產(chǎn)階級(jí)和小資產(chǎn)階級(jí)解決‘住宅問題’的辦法的核心就是工人擁有自己住房的所有權(quán)?！盵8]他認(rèn)為，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，這會(huì)把工人束縛在有利于資本家剝削的地盤上，不利于工人階級(jí)爭(zhēng)取自身的解放，住房私有化也不適應(yīng)大工業(yè)發(fā)展對(duì)工人自由流動(dòng)的要求。這個(gè)觀點(diǎn)在今天并沒有過時(shí)。

2.它能夠?qū)崿F(xiàn)公有制土地供給與住房建設(shè)公有制供給的統(tǒng)一。“新住房租賃制”將徹底改變公有制土地供給與住房建設(shè)私人供給之間的矛盾，從根本上杜絕腐敗，并在很大程度上防止私商暴富和兩極分化。這里需要回答的一個(gè)重要問題是，房屋建設(shè)實(shí)行公有制，是否會(huì)降低住房供給的效率？其實(shí)這個(gè)問題的實(shí)質(zhì)是，公有制條件下能否形成對(duì)建筑企業(yè)的激勵(lì)，也就是公有制能否與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合。回答當(dāng)然是肯定的。既然我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是堅(jiān)信公有制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但能夠在宏觀上有效結(jié)合，而且能夠在微觀上對(duì)生產(chǎn)勞動(dòng)者形成建立在按勞分配基礎(chǔ)上的激勵(lì)。建筑業(yè)公有制當(dāng)然不應(yīng)形成類似于私商暴富這樣包含剝削關(guān)系的激勵(lì)，這是背離公有制性質(zhì)的。而對(duì)勞動(dòng)者社會(huì)主義積極性的物質(zhì)激勵(lì)，完全可以通過對(duì)經(jīng)營管理者實(shí)行復(fù)雜勞動(dòng)的按勞分配方式，通過對(duì)一般職工遵照按勞分配原則實(shí)行勞動(dòng)用工制度改革和多種形式的工資制度來實(shí)現(xiàn)。

3.它有助于實(shí)現(xiàn)人民享有土地使用權(quán)的平等?！靶伦》孔赓U制”使房屋租賃者分期交付租金，能根據(jù)建筑地段、房屋面積和占地面積的不同，根據(jù)城市級(jí)差地租的變動(dòng)，在人民群眾的民主參與下，規(guī)定不同地段、不同標(biāo)準(zhǔn)房屋的租金，并根據(jù)城市不同地段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的情況，適時(shí)相應(yīng)地調(diào)節(jié)房租。這樣就可以使多占土地使用權(quán)、處于優(yōu)良地段的租房者多付租金，而少占土地使用權(quán)、處于劣勢(shì)地段的租房者少付租金，形成土地使用權(quán)占用上的平等，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)土地所有權(quán)占用的公平。恩格斯曾經(jīng)指出：“消滅地產(chǎn)②并不是消滅地租，而是把地租——雖然形式發(fā)生變化——轉(zhuǎn)交給社會(huì)。所以，由勞動(dòng)人民實(shí)際占有全部勞動(dòng)工具，絕不排除保存租賃關(guān)系?！盵9]根據(jù)具體建筑地段、房屋面積和占地面積的不同，決定不同住房的定期租金，可以做到在土地全民所有制的條件下，把城市住房占用的土地級(jí)差地租轉(zhuǎn)歸代表人民利益的國家，為全體人民服務(wù)，從而在根本上消滅那種放任私商和投機(jī)購房者占有原本屬于國家和人民的級(jí)差地租的不公平現(xiàn)象。

4.它有助于社會(huì)再生產(chǎn)遵循按比例發(fā)展的客觀規(guī)律。實(shí)行“新住房租賃制”，居住者可以分期繳納住房租金，不必為一次性支付昂貴的房價(jià)而壓縮住房之外的消費(fèi)開支，有助于全社會(huì)擴(kuò)大有購買力的消費(fèi)需求。公有制控制的住房供給，不再以私人贏利為目的，而是要滿足全體人民群眾住房基本需要，且居住水平能隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展總體水平的提高而逐步改善。同時(shí)，在實(shí)踐上注意住房規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)與收入結(jié)構(gòu)實(shí)際狀況相適應(yīng)，使住房建設(shè)真正拉動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促使市場(chǎng)總供給與總需求實(shí)現(xiàn)平衡，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

5.“新住房租賃制”不是回到傳統(tǒng)的舊體制。傳統(tǒng)的“福利分房體制”形式上也是租賃住房，也是以公有制為基礎(chǔ)，因而沒有造成私商暴富、投資購房牟利以及相關(guān)的腐敗現(xiàn)象。但是，這種舊體制下的住房基本上屬于企事業(yè)單位的所有制，一般按照行政級(jí)別分房，租金差別小，住房管理缺乏靈活性，居住者缺乏自由選擇的余地。而且，由于撇開市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，租金帶有福利性質(zhì)，導(dǎo)致住房建設(shè)資金周轉(zhuǎn)緩慢，再生產(chǎn)周期很長，住房改善比較困難。“新住房租賃制”不是再回到住房企事業(yè)單位的所有制，它要求實(shí)行住房土地的統(tǒng)一計(jì)劃管理，使城市土地的全民所有權(quán)得到更好的實(shí)現(xiàn)；要求住房租金納入個(gè)人消費(fèi)基金范疇，而不是福利范疇，盡可能加快房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)；要求綜合考慮文化教育事業(yè)、城市文明建設(shè)與生態(tài)發(fā)展，統(tǒng)一住房總體規(guī)劃；要求有專門的覆蓋全社會(huì)的住房租賃管理部門，實(shí)行社會(huì)化的住房租賃。很顯然，具體的“新住房租賃制”不應(yīng)僅憑主觀隨意設(shè)計(jì)，而是需要根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新要求來建立，并通過實(shí)踐來逐步健全完善。但有一點(diǎn)可以肯定，即它是針對(duì)現(xiàn)行“住宅私有體制”的弊病提出的，因而是住房制度深化改革的前進(jìn)方向。

四、向“新住房租賃制”過渡具有現(xiàn)實(shí)可能性

從“住宅私有體制”向“新住房租賃制”過渡，具有必要性，因?yàn)橹挥袑?shí)現(xiàn)這種過渡，才能從根本上改變前面指出的違反中國特色社會(huì)主義方向和阻礙科學(xué)發(fā)展的一系列問題。不可否認(rèn)，過渡到新體制會(huì)遇到若干難題，但新生事物只有敢于克服困難才能發(fā)展起來。

1.把住宅供給由私有制轉(zhuǎn)化為公有制是能夠辦到的。在堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的前提下發(fā)展住宅建筑公有制經(jīng)濟(jì)，絕對(duì)不是回到舊體制，我們必須把公有制與舊體制區(qū)分開來。公有制占主體地位是符合我國社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展客觀要求的，這已經(jīng)為“只有社會(huì)主義才能救中國”的歷史經(jīng)驗(yàn)充分證明。公有制屬于生產(chǎn)資料所有制范疇；舊體制指國家依據(jù)對(duì)生產(chǎn)資料所有制和國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的認(rèn)識(shí)程度而制定的具體經(jīng)濟(jì)管理體制，難免具有主觀性。改革是社會(huì)主義制度的自我完善和發(fā)展，是為了糾正舊體制的主觀性，形成與社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展客觀要求的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系相結(jié)合、以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的生產(chǎn)資料所有制結(jié)構(gòu)，形成公有制更為有效的實(shí)現(xiàn)形式。這絕對(duì)不是要改變公有制的主體地位，相反一旦公有制的主體地位受到削弱，就必須糾正過來。在房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)關(guān)系廣大人民群眾居住權(quán)、且與全民所有制的土地使用權(quán)緊密結(jié)合的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，把住宅供給由私有制轉(zhuǎn)化為以公有制為主體是十分必要的，也是完全可以辦到的。不能忘記，新中國推進(jìn)生產(chǎn)資料私有制向公有制的轉(zhuǎn)變，已有1956年對(duì)生產(chǎn)資料私有制進(jìn)行社會(huì)主義改造并取得偉大成功的歷史經(jīng)驗(yàn)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的辦法更多，既可建立公有資本控股的股份制房地產(chǎn)公司，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)私人資本納入公有資本控制的軌道，也可將大型私人房地產(chǎn)公司直接收歸國有。

2.已經(jīng)形成的大量私有住房轉(zhuǎn)為公有的租賃房是必要的，也是可以辦到的。國家規(guī)定國有土地使用權(quán)為70年，這實(shí)際上已經(jīng)指明了住房所有權(quán)變私為公的必然性。70年之后，國家必定要收回土地所有權(quán)，這是土地所有權(quán)屬于全民所有的客觀要求。如果私人土地使用權(quán)無限期延長，那么實(shí)際上就是將土地公有權(quán)轉(zhuǎn)化為私有權(quán)了。其實(shí)，國有土地使用權(quán)70年期滿之后，那時(shí)的問題僅限于解決國家與某些高級(jí)住宅住戶私人之間房屋殘值所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問題。既然那時(shí)要解決的問題如此簡單而清晰，那么要提前解決這種問題也是完全能夠辦到的。選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)逐步將現(xiàn)有私人住房提前轉(zhuǎn)為公有的租賃房，要解決的問題也不過是房屋殘值的計(jì)算及其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。只要貫徹等價(jià)交換的原則，在技術(shù)上不會(huì)遇到不可逾越的困難。

3.盡快按照新租賃制提供住房供給也是可以辦到的。根據(jù)目前出現(xiàn)的一系列不良問題，從“住宅私有體制”向“新住房租賃制”的過渡期不宜拖得太久。這是因?yàn)?，由私商供房、私人購房的市?chǎng)供求關(guān)系，存在的時(shí)間越長，私有制在房地產(chǎn)領(lǐng)域所占的比重越大，新產(chǎn)生的問題就會(huì)越多，舊的問題就會(huì)越難解決。盡管國家近期已經(jīng)出臺(tái)了抑制不合理需求、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（增加保障房、公共租賃房比重）、完善土地出租、加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督等措施，并取得了某些效果，但只要仍然基本保留“住宅私有體制”，特別是讓私商控制住房供給，現(xiàn)有問題就難以得到根本治理。如果上述關(guān)于“新住房租賃制”的目標(biāo)是正確的，那么就有必要從現(xiàn)在起盡快推動(dòng)住宅供給由私商控制向國有資本控制轉(zhuǎn)化，不再實(shí)行住房私有，對(duì)新住戶只搞租賃制，然后再將現(xiàn)有私人住房逐步基本轉(zhuǎn)為公有的租賃房。這里提出的問題是，這樣的過渡是否會(huì)造成已有私人住房居民的不滿？是否會(huì)造成有條件購房群眾的不滿？回答是，對(duì)于已經(jīng)擁有私人住房的居民，只要認(rèn)識(shí)到轉(zhuǎn)向“新住房租賃制”可以讓絕大多數(shù)人實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，平等地享有全民所有土地的使用權(quán)，只要在操作上貫徹等價(jià)交換原則，使他們已購房產(chǎn)所支付的價(jià)格能夠收回，恐怕絕大多數(shù)人是能夠支持的；對(duì)于大多數(shù)原先準(zhǔn)備購房的人，只要能早日獲得符合收入條件的一定規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的住房，租賃住房只不過是將一次性付款轉(zhuǎn)為分期付款，這對(duì)住房需求者反而有利，又何樂而不為呢？

因此，筆者認(rèn)為，從“住宅私有體制”轉(zhuǎn)向“新住房租賃制”，不但必要，而且具有現(xiàn)實(shí)可能性。

注釋：

①參見中華人民共和國憲法（2004年修正文本），載于中華人民共和國全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公報(bào)，全國人大常委會(huì)辦公廳出版，2004年3月15日，第82頁。

②這里的“消滅地產(chǎn)”指的是消滅土地私有制。

[1]、[6]資本論（第1卷）[M].北京：人民出版社，1975：106、133.

[2]、[3]資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，1975：745、872.

[4]、[5]資本論（第2卷）[M].北京：人民出版社，1975：261.

[7]施祖麟.為什么說住房分配是一個(gè)政治問題[N].中國社會(huì)科學(xué)報(bào)，2010-09-09（8）.

[8]、[9]馬克思恩格斯選集（第3卷）[M].北京：人民出版社，1995：135、217.

責(zé)任編輯：陳靜

Abstract:Since the foundation of New China,we have experienced so many changes in urban housing system.Reform in housing system should be guided by materialistic conception of history.The author points out that the current housing privatization system will definitely lead to a series of profound problems that will not be beneficial to the scientific development and will lead to such problems as speculation,corruption,unfairness in land ownership,imbalance in the supply and demand of housing,the loss of social and cultural resources.The author puts forward that the target of reform in urban housing system is to carry out the"new housing renting system"based on public ownership.And this is not the regression to the traditional system,but a new system suitable to the market economy.The new housing renting system will help realize the integration of public land supply and the public supply of housing construction,the realize of fairness in land usage,and this will promote social reproduction development based on the objective rules.In the light of the current situation,the new housing renting system is a feasible one.

Key words:housing welfare system；housing privatization system；new housing renting system

On the Target of Reform in Urban Housing System

HE Gan-qiang
(Nanjing University of Finance and Economics，Nanjing，Jiangsu210003，China)

F293.31

A

1007－8266（2011）04－0049－05

何干強(qiáng)（1946-），男，湖南省長沙市人，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代馬克思主義中國化研究中心主任，享受國務(wù)院政府特殊津貼，中國社會(huì)科學(xué)院世界社會(huì)主義研究中心、中國《資本論》研究會(huì)、世界政治經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)、中國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)規(guī)律系統(tǒng)研究會(huì)常務(wù)理事，主要研究方向?yàn)椤顿Y本論》與當(dāng)代中國經(jīng)濟(jì)。