住房保障體系建設(shè)“無縫”對接初探
——贛州市住房保障“六房”建設(shè)的新路子

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隨著國家住房保障政策的出臺，全國各地掀起了廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的熱潮，這是深入貫徹落實科學發(fā)展觀，以人為本，構(gòu)建社會主義和諧社會的重要體現(xiàn)。建立和完善住房保障制度在今后一個時期需要不斷探索，本文通過“領(lǐng)子”概念對居民結(jié)構(gòu)及其住房需求狀況分析，結(jié)合贛州市住房保障體系“六房”建設(shè)取得的成就，闡述不斷完善住房保障體系建設(shè)在當前一定時期內(nèi)有章可循，實現(xiàn)住房保障體系“無縫”對接的可能。

一、用“領(lǐng)子”概念劃定居民結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其住房需求

根據(jù)傳統(tǒng)理念，按居民就業(yè)條件環(huán)境及其收入綜合考慮，筆者認為，當前居民結(jié)構(gòu)可分為“五領(lǐng)”結(jié)構(gòu)：“金領(lǐng)”、“黃領(lǐng)”、“白領(lǐng)”、“藍領(lǐng)”、“素領(lǐng)”?！拔孱I(lǐng)”結(jié)構(gòu)所需住房要求是“金領(lǐng)”需求的居住條件是高檔住宅、豪華住房；“黃領(lǐng)”所需的住宅條件是中高檔商品房，少數(shù)豪華住宅；“白領(lǐng)”、“藍領(lǐng)”所需的住宅條件是小部分中檔商品房或普通商品房，大部分需求是中低價位、中小套型普通商品住房或經(jīng)濟適用住房； “素領(lǐng)”人群很大一部分是計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向為社會主義市場經(jīng)濟，從機構(gòu)改革、國企改制，留下的下崗工人，他們大部分已是中老年人，既無勞動體能，又無更多的技能，更沒有跟上時代潮流的知識，缺少就業(yè)，謀生的平臺，有部分是處在社會低保，政府救濟的現(xiàn)狀，甚至出現(xiàn)不但低保，而且家庭成員零就業(yè)，這些“素領(lǐng)”人群所需的住房需求是廉租住房，同時，還需要一個就業(yè)平臺。

二、贛州市住房保障體系建設(shè)日趨完善，不斷滿足“五領(lǐng)”結(jié)構(gòu)的住房需求

根據(jù)國發(fā)[2007]24號文件精神，贛州市立足國情，統(tǒng)籌本市房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的同時，重點抓好廉租住房、經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃房、危舊房改造、廉租店鋪、新市民公寓等保障性“六房”建設(shè)，不斷完善住房保障體系建設(shè)。

1、根據(jù)贛州市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的需要，適量限量開發(fā)建設(shè)中、高檔住宅、高檔商品房，以滿足“金領(lǐng)”、“黃領(lǐng)”，少部分“白領(lǐng)”、“藍領(lǐng)”的需求。具體做法：一是建立此類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地掛牌出讓的聯(lián)審制度，控制用地計劃在年度居住用地供應(yīng)總量的30%以內(nèi)；二是提高門檻，嚴把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批關(guān)，嚴把商品房預(yù)售許可關(guān)，建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，確保工程竣工綜合驗收的完成；三是加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和執(zhí)法力度，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介過程中的違法違規(guī)行為，杜絕囤積房源、暗箱操作、惡意哄抬房價，維護消費者的合法權(quán)益，抑制房價過快上漲，保持合理房價，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定地發(fā)展。

2、重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，滿足大部分“白領(lǐng)”、“藍領(lǐng)”的住房需求。采取政府鼓勵辦法，對于中低價位商品住房，實行政府指導(dǎo)價，低于市場價，高于經(jīng)濟適用住房的價格，在土地出讓價格、規(guī)費的收繳中給予一定的政策傾斜，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有為有味的發(fā)展理念。同時，在商品房開發(fā)建設(shè)設(shè)計中，要求一定比例的中小套型商品住房，價格低于其它戶型的商品住房。

3、建設(shè)經(jīng)濟適用住房，在《贛州市2006-2010年經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)的實施意見》中明確規(guī)定，年度經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模應(yīng)占當年商品住房建設(shè)規(guī)模的10%以上，不斷滿足部分“白領(lǐng)”、“藍領(lǐng)”的住房需求，具體實施方案：一是按政府主導(dǎo)，市場運作為輔，定向供應(yīng)的形式制定合理的建設(shè)規(guī)劃，在符合土地利用總體規(guī)劃上，合理選址、優(yōu)先行政劃撥土地，合理確定年度最高銷售限價；二是嚴格控制住房戶型標準，準確界定供應(yīng)對象及分配辦法，落實工程質(zhì)量責任制；三是落實組織到位，明確責任，強化監(jiān)督。2007年中心城區(qū)建設(shè)面積為23萬平方米，2008年新建面積7萬平方米，2007年最高銷售限價為1358元/平方米，受益戶數(shù)為2875戶。同時，各縣（市）按市級要求，2008年新增建設(shè)面積16萬平方米。

4、高標準、嚴要求，推進廉租住房建設(shè)。廉租住房建設(shè)規(guī)模占當年商品房建設(shè)的比例為5%以上，從而不斷滿足 “素領(lǐng)”的住房需求。贛州市中心城區(qū)廉租住房建設(shè)主要有以下三種形式：一是現(xiàn)有直管公房的租金減免，2007年對5092戶困難家庭實行了租金減免，減免租金達128萬元。二是按國家廉租住房建設(shè)要求，確保建設(shè)資金到位，實行實物配租，由政府投資建設(shè)廉租住房，到2007年底，開工建設(shè)規(guī)模達14.4萬平方米，已通過三級審核、三榜公示公開搖號分配的廉租住房1458套。三是提供租賃補貼，對人均6平方米以下的家庭，實行人均補貼3元/平方米?月，補足到人均10平方米的居住標準。四是擴大廉租住房房源，收購現(xiàn)有舊房和空置商品住房作為廉租住房房源。

5、為解決部分“藍領(lǐng)”既買不起經(jīng)濟適用住房，又不符合廉租住房承租條件的家庭住房問題，贛州市中心城區(qū)擬建經(jīng)濟租賃住房，租金價格既高于廉租住房，又低于市場上的房屋租賃價格，解決這部分“夾心層”家庭住房困難問題。主要做法是政府引導(dǎo)，市場運作，確定合理的租金向這部分人群出租。從而進一步完善住房保障體系建設(shè)。

6、積極推進危舊房改造。堅持以人為本，科學合理組織危舊房的改造和拆遷工作，遵循政府組織，居民參與，合理的市場化運作模式，重點危房改建，舊房完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而使在危舊房居住的居民改善居住環(huán)境。

7、從2008年起在贛州市中心城區(qū)建設(shè)新市民公寓，解決有一技之長的專業(yè)技術(shù)和管理人才，在市中心城區(qū)務(wù)工的居住問題。參照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，按照政府組織、政策扶持、限定供應(yīng)對象、限定銷售價格的原則，從2008年起，在中心城區(qū)每年集中建設(shè)新市民公寓1000套左右。同時，凡申請購新市民公寓的進城務(wù)工人員在辦理好新市民公寓的房屋產(chǎn)權(quán)證后均可落戶中心城區(qū)，享受城市居民待遇。

8、為解決“素領(lǐng)”階層低保零就業(yè)家庭的再就業(yè)問題，贛州市中心城區(qū)實施廉租店鋪的模式，凡承符合規(guī)定的承租家庭只承擔店鋪租金的1/3，政府補貼2/3。具體做法：一是落實廉租店鋪建設(shè)管理的組織機構(gòu)；二是把準廉租店鋪的申請條件及審批程序，完善監(jiān)管機制；三是在現(xiàn)有的公房店鋪中首先調(diào)劑100個左右廉租店鋪（攤位）按規(guī)定程序分配給符合條件的家庭，2008年動工新建200個左右的廉租店鋪，2009-2010年將儲備新建一批廉租店鋪（攤位）。充分體現(xiàn)黨和政府以人為本，關(guān)心關(guān)注民生，也拓寬了房地產(chǎn)事業(yè)在民生工程建設(shè)發(fā)展中的新思路。

三、滿足“五領(lǐng)”結(jié)構(gòu)住房需求，實現(xiàn)住房保障“無縫”對接

從贛州市住房保障建設(shè)成就可以看出，既充分考慮到現(xiàn)階段不同收入層次居民的住房需求，又用創(chuàng)新的思維把房地產(chǎn)事業(yè)融入到社會需求的福利事業(yè)中。所以，住房保障體系建設(shè)制度的建立與完善雖然在一定時期內(nèi)還有很長的路要走，但也是有章可循，在贛州市住房保障體系建設(shè)中，可尋求住房保障體系建設(shè)實現(xiàn)無縫對接的可能。筆者認為，可用以下兩個大框架框定。

1、商品住房的保障建設(shè)。在社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制運行之下，我國的商品住房既不能過熱，又不能有求無供，或供過于求。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果市場過熱，不但產(chǎn)生通膨，而且加劇金融風險，影響國家經(jīng)濟安全，社會的穩(wěn)定；如果供過于求，將產(chǎn)生一定數(shù)量的存量房、爛尾樓，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的低迷，蕭條狀況，造成一定范圍、一定時期、一定程度的經(jīng)濟萎縮。所以必須把握房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，引導(dǎo)房價基本合理。這就需要各級政府，因時因地制宜，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系，合理制定相關(guān)的住房用地政策，商品房建設(shè)規(guī)模，加強對本地房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的調(diào)控作用，在政府引導(dǎo)，市場主體的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行模式之下，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，從而確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

2、保障性住房建設(shè)，解決城市家庭住房困難問題。贛州市保障性住房建設(shè)體系不斷完善，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃房、危舊房改造、廉租店鋪、新市民公寓等建設(shè)得如火如荼，深得民心，可謂“一石激起千層浪”。筆者認為，我國有很多地區(qū)都可以借鑒，不失為保障性住房體系建設(shè)的一條捷徑。

當然，住房保障建設(shè)在今后一個時期內(nèi)需要長期的探索過程，不可能一蹴而就，需要各地不斷地實踐，積累經(jīng)驗，更需要國家出臺更有效的保障政策，從而確定住房保障建設(shè)運行機制，不斷完善與健全具有中國特色的社會主義住房保障體系。