淺談河南人口環(huán)境與鄭州市房地產(chǎn)的發(fā)展

姬春艷 酈 紅

摘要：2009年底國家進(jìn)行新一輪宏觀調(diào)控以來，北京、上海、深圳等城市紛紛調(diào)整策略，降價(jià)銷售。而在鄭州，調(diào)控的“冰雹”并末讓房地產(chǎn)企業(yè)感受到絲毫“寒冷”。河南省當(dāng)前的人口環(huán)境為鄭州房地產(chǎn)充當(dāng)了取暖的‘‘火爐”。

關(guān)鍵詞：人口因素；剛性需求；房地產(chǎn)價(jià)格

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鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示：2010年1--6月，鄭州市區(qū)商品房均價(jià)5536元／平方米，同比上漲16.57％，其中，商品住宅均價(jià)為5085元／平方米，同比上漲14.09％。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講以上數(shù)據(jù)無疑是驕人的，即便在2006--2007年樓市火熱時(shí)，也是屈指可數(shù)的。

一、鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.商品房的剛性需求旺盛

根據(jù)馬斯洛的需要層次理論，需求分為剛性需求和彈性需求。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講，彈性需求指為了滿足自身發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)的需要而產(chǎn)生的購買房屋的需求，這類需求通常受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響；剛性需求指為了滿足自身生存需要而產(chǎn)生的購買房屋的需求，包括人因?yàn)闀r(shí)間和空間上的身份轉(zhuǎn)換而產(chǎn)生的需求，通常不受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。

2.房地產(chǎn)銷量

2010年1--7月，鄭州樓市總成交金額達(dá)到284.84億元，成交量為61946套，并且連續(xù)5個(gè)月成交套數(shù)達(dá)1萬套左右。其中，2010年7月共銷售商品房11529套(間)，較去年同期上漲了85.06％；商品房銷售面積108.37萬平方米(其中住宅占了92.83萬平方米)，較去年同期上漲了78.29％。這樣的銷售業(yè)績?cè)卩嵵輼鞘邪l(fā)展歷史中僅次于2007年8月的數(shù)據(jù)，居歷史第二位。

3.房地產(chǎn)價(jià)格

2010年5月份，鄭州市區(qū)商品住宅均價(jià)為基本突破6000元／平方米，是2003年的3倍多。

2010年上半年，鄭州的商品房銷售價(jià)格與全國二三線城市一樣，房價(jià)水平呈現(xiàn)出兩位數(shù)的上漲。從各區(qū)域看，鄭東新區(qū)今年上半年商品房銷售均價(jià)達(dá)到7154元／平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑全市房價(jià)；其中商品住宅銷售均價(jià)為6248元／平方米，高出全市平均水平1163元／平方米，商品住宅銷售均價(jià)漲幅17.64％，高于全市商品住宅價(jià)格漲幅3，55個(gè)百分點(diǎn)。

二、河南省人口環(huán)境

1.城鎮(zhèn)人口數(shù)量河南省，中國第一人口大省，2010年7月份總?cè)丝谶_(dá)到1億，成為中國首個(gè)人口過億的省份。截至2010年3月，鄭州市戶籍人口為752，1萬人，暫住證人151330萬。按照鄭州市城市總體規(guī)劃，2020年，鄭州市中心城區(qū)人口為550萬人，建成區(qū)面積將達(dá)到500平方公里。

2.人口結(jié)構(gòu)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示河南省常住人口中，0--14歲的人口為2401萬人，占25.94％，15—64歲的人口為6211萬人，占67.10％；65歲以上的人口為644萬人，占6.96％?？梢?，在河南省住房消費(fèi)主體的基數(shù)很大，足以形成穩(wěn)定的剛性需求。

很多人不明白為什么房價(jià)越調(diào)越高，其最根本的原因在于無論怎么調(diào)控，都控制不了人們對(duì)住房的需求。

3.城鎮(zhèn)化率

2009年河南省城鎮(zhèn)化率為37.7％，目前這個(gè)數(shù)據(jù)低于全國42％的平均水平，2010年河南確定了城鎮(zhèn)化率提高1.5個(gè)百分點(diǎn)以上的目標(biāo)。

由于河南省城市間以及城鄉(xiāng)之間發(fā)展的不平衡性均比較突出，河南人只要有購買力的百姓，都愿意選擇在城市甚至省會(huì)鄭州置業(yè)。這個(gè)現(xiàn)象導(dǎo)致了鄭州市外地人置業(yè)的占大部分。2008年以來在鄭州和鄭州郊縣置業(yè)的群體中，60％是非鄭州人，只有40％是鄭州市區(qū)或鄭州郊縣人。這是什么原因?qū)е碌哪?“首位”效應(yīng)使然。省會(huì)鄭州的“首位”效應(yīng)，來自一流的醫(yī)院、學(xué)校、大型商場。到鄭州購買房子，可以帶來許多附加效應(yīng)，這種“首位”效應(yīng)，隨著外地人士購買力的上升，開始呈現(xiàn)出升級(jí)趨勢(shì)。

除了自身的發(fā)展選擇以外，住到鄭州的外地人，為了積累城市人脈，也會(huì)動(dòng)員自己的親戚、熟人、朋友到鄭州發(fā)展，加快了人口流向鄭州的速度。

如果河南城市化率每年有1.5％的增長，意味著有將近200萬人要進(jìn)城。粗略計(jì)算，如果一人按10平方米計(jì)算市場的需求，大約是2000萬平方米；原有的3000多萬住在城鎮(zhèn)的人，每年增加一平方米就是3000萬平方米。這些龐大的數(shù)據(jù)顯示著河南省各城市對(duì)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈需求。

三、鄭州市房地產(chǎn)的發(fā)展前景

1.房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量將會(huì)有較大幅度增長

在鄭州市2010年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，全年的住宅供應(yīng)量可達(dá)到1400萬平方米，其中新增住宅供應(yīng)量約為1100萬平方米，供求失衡局面將會(huì)有較大改觀。同時(shí)，在政策影響下，市場需求受到一定程度的抑制，尤其是投資投機(jī)性需求將受到嚴(yán)厲打擊，未來商品房的銷售量可能出現(xiàn)回落，但自住和改善性需求仍然是市場需求的主導(dǎo)方向。因此今年下半年鄭州商品房供應(yīng)量還會(huì)保持一定量的增長，商品房的累計(jì)可售面積將繼續(xù)呈恢復(fù)性增長。

2.房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)

鄭州商品房供應(yīng)量的持續(xù)增長和累計(jì)可售面積的增加，使鄭州商品房市場供不應(yīng)求的局面已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，緩解了去年以來因供求關(guān)系緊張帶來的房價(jià)上漲壓力。從今年上半年新建商品住宅看，投放價(jià)格在6000--8000元／平方米的比重達(dá)到27.07％。較去年同期提高了25.48％。但是，目前在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價(jià)已缺乏大幅拉升的動(dòng)力，但也不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大幅下跌的局面，下半年鄭州房價(jià)會(huì)在目前的房價(jià)水平上小幅波動(dòng)。

3.鄭州房地產(chǎn)市場將持續(xù)健康發(fā)展

國務(wù)院此次調(diào)控政策的深度和廣度都是空前的，政策從多角度全面出擊，傳遞出中央政府調(diào)控房價(jià)的決心，此前越調(diào)越漲的局面有望發(fā)生根本性改變。同時(shí)，廣大消費(fèi)者應(yīng)該理性消費(fèi)，根據(jù)自身實(shí)際合理確定住房理性選擇。

總之，鄭州首先作為人口第一大省的省會(huì)，自身也擁有很大的人口基數(shù)，其房地產(chǎn)業(yè)擁有著非常旺盛的剛性需求；其次，隨著河南省城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，外來人口越來越多，外地人置業(yè)，年輕人結(jié)婚用房等因素都直接影響著鄭州房地產(chǎn)的需求，相信在穩(wěn)定的剛性需求和國家宏觀調(diào)控之下，鄭州房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康有序的向前發(fā)展。