日本房地產(chǎn)稅制改革對(duì)我國(guó)的啟示

路冬玲

日本房地產(chǎn)稅制改革對(duì)我國(guó)的啟示

路冬玲

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西太原030027）

根據(jù)《世界發(fā)展報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)，日本人均占有國(guó)土面積僅為世界平均水平的1/10，土地資源十分緊張。并且在第二次世界大戰(zhàn)后，日本經(jīng)歷了由恢復(fù)到高速發(fā)展和繁榮，過(guò)度投機(jī)造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，最終泡沫破滅嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其中最主要的原因就是在稅制設(shè)計(jì)方面不合理。縱觀日本的房地產(chǎn)稅制改革，可為我國(guó)房地產(chǎn)稅制的改革完善提供一些借鑒。

固定資產(chǎn)稅；地價(jià)稅；房地產(chǎn)稅；評(píng)估

一、日本房地產(chǎn)稅制概況

日本現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制按照征收環(huán)節(jié)，分為取得、保有和轉(zhuǎn)讓三環(huán)節(jié)，具體稅種構(gòu)成情況見(jiàn)表1：

表1 日本房地產(chǎn)稅制概況

（一）土地取得稅

土地取得稅是對(duì)個(gè)人和法人在通過(guò)購(gòu)買、接受贈(zèng)予或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地征收的稅。

（二）土地保有稅

土地保有稅是在一定時(shí)期，對(duì)法人或個(gè)人所擁有的土地資產(chǎn)征收的稅。具體包括：

1.固定資產(chǎn)稅

20世紀(jì)70年代初期，固定資產(chǎn)稅作為日本房地產(chǎn)稅的主要收入來(lái)源，其征稅對(duì)象是住房和折舊資產(chǎn)，1971年兩者分別占到該稅收入總額的38%和29%。隨著土地價(jià)格的不斷上升，來(lái)源于土地的稅收不斷增長(zhǎng)。1984年，來(lái)源于土地的固定資產(chǎn)稅占到固定資產(chǎn)稅總額的41%；其次是住房固定資產(chǎn)稅，占到固定資產(chǎn)稅總額的38%。具體規(guī)定見(jiàn)表2：

表2 日本固定資產(chǎn)稅的具體規(guī)定

2.地價(jià)稅

地價(jià)稅作為土地保有稅制的一個(gè)新稅種，征稅目的除了抑制地價(jià)上漲外，還有推進(jìn)土地保有征稅的公平化和降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。具體規(guī)定見(jiàn)表3：

表3 日本地價(jià)稅的具體規(guī)定

3.城市規(guī)劃稅

城市規(guī)劃稅旨在確保城市規(guī)劃事業(yè)所需財(cái)源。城市規(guī)劃稅屬于目的稅范疇，不像固定資產(chǎn)稅、特別土地保有稅等屬于普通稅。城市規(guī)劃稅專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地區(qū)劃整理事業(yè)開(kāi)支。具體規(guī)定見(jiàn)表4：

表4 日本城市規(guī)劃稅的具體規(guī)定

4.特別土地保有稅

特別土地保有稅是于1973年作為市町村稅創(chuàng)設(shè)的，目的在于抑制投機(jī)性土地取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用。具體規(guī)定見(jiàn)表5：

（三）土地轉(zhuǎn)讓稅

土地轉(zhuǎn)讓稅是對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓收入征的稅。其中對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入征的稅為個(gè)人土地轉(zhuǎn)讓稅，它由所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅等三個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入征的稅為法人土地轉(zhuǎn)讓稅，它由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅等三個(gè)稅種構(gòu)成。

二、日本房地產(chǎn)稅制經(jīng)歷的幾次變革

自1950年以來(lái)，日本的房地產(chǎn)稅制經(jīng)歷了幾次大的變革。縱觀日本的房地產(chǎn)稅制改革，從中可為我國(guó)房地產(chǎn)稅制的改革完善提供一些借鑒之處。

1.1950年1月的“夏普勸告”

1949年，日本經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)，土地稅收制度也處于近乎癱瘓狀態(tài)。同年5月，美國(guó)政府派出哥倫比亞大學(xué)教授夏普作為日本稅制考察團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)，具體負(fù)責(zé)對(duì)日本稅制改革進(jìn)行指導(dǎo)，促使其盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)。1950年1月，日本政府根據(jù)考察團(tuán)提交的《日本稅制報(bào)告書》中的相關(guān)內(nèi)容制定了具體稅收改革方案，這次改革被稱為“夏普勸告”。內(nèi)容包括：廢除地租（農(nóng)業(yè)稅），開(kāi)設(shè)固定資產(chǎn)稅并將其作為市町村的主體稅種；規(guī)定固定資產(chǎn)稅是針對(duì)土地和住房等不動(dòng)產(chǎn)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，以調(diào)整土地市場(chǎng)上的投機(jī)行為；確定分稅制原則，劃分中央、都道府縣、市町村三級(jí)分配原則，防止重復(fù)課稅。

2.1969年土地稅制改革

經(jīng)過(guò)一系列的改革，日本戰(zhàn)后的土地交易市場(chǎng)迅速發(fā)展起來(lái)。二戰(zhàn)后第一次地價(jià)上漲高潮出現(xiàn)，日本政府為了鼓勵(lì)長(zhǎng)期擁有土地，同時(shí)抑制短期土地?fù)碛姓哌M(jìn)行投機(jī)買賣，提出了《關(guān)于土地稅制應(yīng)有狀態(tài)的報(bào)告》，并以此為基礎(chǔ)展開(kāi)了土地稅制改革。改革的主要內(nèi)容是：對(duì)個(gè)人土地轉(zhuǎn)讓收入視其擁有土地時(shí)間的長(zhǎng)短實(shí)行“分離課征”原則，對(duì)個(gè)人短期擁有（擁有期7年以內(nèi)）的土地轉(zhuǎn)讓收入實(shí)行從重課稅，稅率為40%。但這次改革未對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行必要的規(guī)定，由此造成了土地從個(gè)人手中轉(zhuǎn)讓出去后，很快成了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和一般法人企業(yè)的爭(zhēng)相購(gòu)買對(duì)象，地價(jià)的高速上漲并未得到有效遏制。

3.1973年土地稅制改革

20世紀(jì)70年代初地價(jià)高速上漲，日本稅制調(diào)查會(huì)于1973年提出《關(guān)于今后土地稅制狀況的報(bào)告》，以此為基礎(chǔ)形成了1973年的土地稅制改革。改革的目的仍然是抑制土地投機(jī)行為。內(nèi)容包括：為抑制法人對(duì)土地的搶購(gòu)行為，設(shè)置了短期擁有土地從重課稅；設(shè)置了特別土地保有制度。然而此時(shí)，“購(gòu)買日本列島”的高潮已基本平息，此項(xiàng)改革的效果也令人質(zhì)疑。

4.1981年土地稅制改革

20世紀(jì)70年代中期以后，受整體經(jīng)濟(jì)蕭條的影響，地價(jià)上漲問(wèn)題明顯緩和，經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求放松土地環(huán)境。日本政府的稅制調(diào)查會(huì)再次提出改革方案：對(duì)個(gè)人長(zhǎng)期擁有土地的轉(zhuǎn)讓收入，適用20%的低稅率的征稅范圍由2000萬(wàn)日元提高到4000萬(wàn)日元；原來(lái)對(duì)超過(guò)2000萬(wàn)日元以上部分按75%的高稅率綜合課稅，改為對(duì)超過(guò)4000萬(wàn)日元至8000萬(wàn)日元的部分按50%課稅，超過(guò)8000萬(wàn)日元以上的部分才適用75%的稅率。此次改革，使土地?fù)碛姓叩募{稅負(fù)擔(dān)有了相當(dāng)程度的減輕，并成為20世紀(jì)80年代日本地價(jià)再次高速上漲的主要因素之一。

5.1991年土地稅制改革

從1983年起，東京都市區(qū)的商業(yè)用地價(jià)格開(kāi)始不斷攀升，并逐漸波及到其他地區(qū)和用途的土地，到20世紀(jì)80年代中期以后，日本再次迎來(lái)地價(jià)上漲的第三次高潮。為此，1991年日本稅制調(diào)查會(huì)土地稅制小委員會(huì)向內(nèi)閣大臣提交了《關(guān)于土地稅制應(yīng)有狀態(tài)的基本報(bào)告》。本次改革的重點(diǎn)是：在土地保有稅制方面，創(chuàng)建新的地價(jià)稅，同時(shí)強(qiáng)化已有的固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅；強(qiáng)化土地轉(zhuǎn)讓課稅；在土地取得稅制方面，把繼承稅的課稅對(duì)象——土地評(píng)價(jià)額提高，開(kāi)創(chuàng)旅游地征稅制度。以此來(lái)增加土地取得、持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)，達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求的目的。此次改革設(shè)計(jì)內(nèi)容較完整，但由于此時(shí)房地產(chǎn)泡沫已破滅，使改革失去了其既定的意義，反而起到了雪上加霜的作用。

6.1998年稅制改革

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、地價(jià)不斷下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出蕭條景象。日本稅制調(diào)查會(huì)于1998年提出：停征地價(jià)稅，個(gè)人長(zhǎng)期持有土地的轉(zhuǎn)讓所得，起征點(diǎn)從4000萬(wàn)日元提高到6000萬(wàn)日元，適用稅率20%，個(gè)人短期持有土地的轉(zhuǎn)讓所得不適用40%或稅額110%的追加稅；對(duì)法人超短期（2年以內(nèi)）持有土地轉(zhuǎn)讓所得按15%征收追加稅款的規(guī)定，自1997年12月31日起廢止。此次改革意在減輕稅負(fù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。

三、從日本的稅制改革中得到的啟示

（一）值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)

1.確定房地產(chǎn)稅為地方稅的主要稅種

日本的房地產(chǎn)稅收入基本上屬于地方主體稅種，市町村級(jí)房地產(chǎn)稅收約占政府財(cái)政收入的45%。房地產(chǎn)稅之所以成為地方稅收主體稅種，除了歷史的原因外，主要是源于這一稅種本身的特征：第一，征稅對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，稅基相對(duì)穩(wěn)定，受人口流動(dòng)、公司遷移等因素的影響小，便于當(dāng)?shù)卣魇?；第二，地方政府的主要職?zé)是在轄區(qū)內(nèi)提供教育、治安等公共服務(wù)，這些服務(wù)的財(cái)政支出比較穩(wěn)定，因此需要穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)支撐，房地產(chǎn)稅基的穩(wěn)定性正好符合這一特征。

2.事權(quán)與財(cái)權(quán)相統(tǒng)一，對(duì)地方政府具有激勵(lì)作用

房地產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的組成部分，地方政府就有動(dòng)力通過(guò)改善教育、醫(yī)療、治安、交通等一系列公共服務(wù)的質(zhì)量，促使房?jī)r(jià)提高從而獲得更多的稅收收入。在日本，固定資產(chǎn)稅稅率由各市町村在1.4% -2.1%之間制定。地方政府可以根據(jù)本地實(shí)際情況靈活處理稅收問(wèn)題，有利于促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，提高地方政府的積極性。

3.完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度，為合理確定稅基奠定基礎(chǔ)

日本固定資產(chǎn)稅實(shí)行臺(tái)賬征稅原則。市町村政府對(duì)土地、房屋、折舊資產(chǎn)分別設(shè)有征稅臺(tái)賬和補(bǔ)充征稅臺(tái)賬，凡是在臺(tái)賬上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)所有人均為固定資產(chǎn)稅納稅人。計(jì)稅依據(jù)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，原則上保持三年不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準(zhǔn)年度評(píng)估額和比照基準(zhǔn)年度評(píng)估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產(chǎn)。

（二）應(yīng)汲取的教訓(xùn)

1.稅制改革時(shí)間上的滯后性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展甚至出現(xiàn)泡沫時(shí)，不能及時(shí)采取有效的調(diào)控措施，致使稅制改革滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如1991年的土地稅制改革中，雖然試圖從開(kāi)設(shè)新稅、強(qiáng)化舊稅兩方面來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)高速膨脹，但由于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)缺乏準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，此時(shí)土地價(jià)格已上漲到了頂點(diǎn)，導(dǎo)致新稅制在實(shí)施過(guò)程中未起到預(yù)期效果。

2.稅收政策缺乏必要的穩(wěn)定性

稅收政策是國(guó)家實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的有利手段，適當(dāng)?shù)亩愔聘母铮瑴p少了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不必要的干預(yù)，強(qiáng)化了稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿所具有的宏觀調(diào)控職能。日本在1969年至1998年30年間先后對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行了五次大規(guī)模的改革，平均每六年就變革一次，其間日本經(jīng)歷了三次房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展階段和兩個(gè)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，雖然幾次改革與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開(kāi)，但總體來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的高速膨脹與日本地少人多的國(guó)情有著密不可分的關(guān)系，如果日本能夠在房地產(chǎn)稅收政策制定的目的上堅(jiān)持把打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為作為重點(diǎn)，制定相對(duì)適當(dāng)穩(wěn)定的稅收政策，也許稅制改革就不會(huì)出現(xiàn)如此多的反復(fù)。

3.稅收政策在一定程度上缺乏科學(xué)性

如日本1989年的稅制改革，開(kāi)征的地價(jià)稅稅率僅為0.3%，并且非征稅范圍過(guò)大，所以對(duì)土地保有者影響較??；繼承稅的計(jì)稅依據(jù)提高無(wú)疑是明智之舉，但同時(shí)提高了小規(guī)模宅基地的扣除限額，使其效果大打折扣；固定資產(chǎn)稅實(shí)際稅率僅為0.06%，對(duì)土地保有者影響不大?？偟膩?lái)說(shuō)，土地保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕而轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，不利于土地交易的正常開(kāi)展。同時(shí)由于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)在交易時(shí)最終轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，從而加劇了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

表5 特別土地保有稅的具體規(guī)定

［1］韓靜濤.從稅收征管角度看物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)［J］.稅務(wù)研究，2008，（4）.

［2］杜雪君，吳次芳，董忠華.我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008，（9）.

［3］商蕾.關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的研究［J］.中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2009，（4）.

［4］林家彬，劉毅.開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，［J］.重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（4）.

F1

A

1673-0046（2010）9-0051-03