經(jīng)濟適用房調(diào)控在于持久

呂 甜

福州經(jīng)濟適用房交易停滯3年后，將于8月1日開始解禁。在樓市調(diào)控的背景，福州約2萬套經(jīng)濟適用房能否拉低二手房價?

目前福州市原則通過了《福州市城區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易辦法》，8月1日起，凡福州市五城區(qū)內(nèi)，于2007年6月7日前購買，且取得“房屋所有權(quán)證”滿5年的經(jīng)濟適用房，在房屋所有權(quán)人補繳土地收益價款后，可上市交易。

經(jīng)適房入市將拉低房價?

據(jù)了解，目前，福州市的經(jīng)濟適用房大多數(shù)位于三、四級地段，大約分散在福州五城區(qū)內(nèi)數(shù)十個小區(qū)中，2007年6月前榕經(jīng)適房大概有2萬套左右。

朝陽房產(chǎn)銷售總監(jiān)周良告訴記者，“這些小區(qū)比如金山碧水一期，或者文華小區(qū)，從住宅品質(zhì)上看都還算不錯。如果依據(jù)當(dāng)前市場價，其掛牌出售價格每平方米至少在7000～8000元?！?/p>

“但這些房源大都被關(guān)了好幾年，而且不排除業(yè)主早有升級換代的愿望。加之該批次經(jīng)適房購買時，房價每平方米也就2000元～3000元，因此解禁后，不排除業(yè)主以不計成本的方式把房子賣掉。它們很可能拉低房價，打破目前二手房市場價格一直無法大幅下降的困局?！眹鴱V一葉點房網(wǎng)董事長葉斌說，“最難估計的是2萬多套房子，究竟會有多少進入市場，數(shù)量越多對市場產(chǎn)生的沖擊也就越大。”

福州房產(chǎn)專家劉福泉表示，其“解禁”會刺激一部分改善型需求經(jīng)適房業(yè)主換房，保守估計至少有3000套～5000套房源會盡快交易，但沖擊總體不會很大，因為絕大部分房源不可能馬上就交易，而是逐漸放量。因此，對目前低迷的市場是一個利好。但由于其數(shù)量有限，對樓市影響不大。

曾禁售3年

在過去的三年里，出現(xiàn)在福州12345便民呼叫中心網(wǎng)站最多的投訴之一，是關(guān)于經(jīng)濟適用房不能上市交易的言語。其中，福州金城小區(qū)一位業(yè)主不滿地表示，房管局2008年就已經(jīng)將交易辦法提交市政府。

原來，按照現(xiàn)行的《福州市經(jīng)濟適用住房管理辦法》，出售經(jīng)濟適用房需“按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例，向政府交納土地收益等相關(guān)價款”。但由于“相關(guān)價款”遲遲未定，福州經(jīng)濟適用房3年間一直陷入交易停滯狀態(tài)。

劉福泉曾對此表示， “福州經(jīng)濟適用房資源利用陷入了死胡同。”他分析認為，如今有關(guān)部門也很矛盾，因為一旦允許經(jīng)濟適用房上市交易，由于經(jīng)適房誘人的議價空間，當(dāng)初一平方米2000元左右的經(jīng)適房，如今可賣到8000／平方米，其中的利潤是多么誘人。

7月16日，經(jīng)濟適用房將允許交易的消息一出，專家紛紛表示，經(jīng)濟適用房上市交易對于調(diào)控房價的確是好事，但是“如何交易”是經(jīng)濟適用房持有者最關(guān)心的問題。依據(jù)《辦法》規(guī)定，符合，條件的經(jīng)適房如要上市交易，房屋所有權(quán)人在交易前，應(yīng)補繳土地收益價款。土地收益價款按申請時所在土地級別相對應(yīng)的基準樓面地價的10％繳交。

據(jù)了解，按照福州市現(xiàn)行的城區(qū)住宅用地土地級別，三級基準樓面地價為1 800元／平方米，四級基準樓面地價為1275元／平方米。若以基準樓面地價的10％收取土地收益價款，則于三級地段需補交180元／平方米，如位于四級地段，則繳交金額為127.5元／平方米。以一套面積90平方米的經(jīng)濟適用房計算，位于三級地段，需要補交1.62萬元，而位于四級地段則需要補交1.15萬元。

而即使是位于二級地段的經(jīng)濟適用房，二級基準樓面地價為2475元／平方米，需要補交土地收益價款247.5元，平方米。

讓適用房真正經(jīng)濟起來

6月，福州市作了關(guān)于住房保障工作情況的報告，報告指出，2010年福州將新建保障性住房2.6萬套。其中3000多套經(jīng)濟適用住房已安排集中建設(shè)3個項目，包括東山新苑續(xù)建約1000套、福灣新城春風(fēng)苑續(xù)建863套、聯(lián)建新苑新建約2000套。

據(jù)某研究機構(gòu)預(yù)測，在未來兩年，保障陛住房(經(jīng)適房、廉租房)將占樓市住房總供應(yīng)量的20％。據(jù)其“房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，如保障房占市場總體供應(yīng)的比例超過20％，將對商品住房市場產(chǎn)生比較明顯的影響。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一在接受記者采訪時曾表示： “保障性住房建設(shè)對上下游產(chǎn)業(yè)起到拉動作用是肯定的，也可以彌補由于房地產(chǎn)市場銷售低迷引起的下半年投資下滑。政府這次調(diào)控的首要目標，是抑制熱點區(qū)塊過快上漲的房價，保障房建設(shè)對房價也肯定能起到一定抑制作用。通過保障房建設(shè)，各地處理好市場化和保障性的關(guān)系，最終達到居者有其屋的目的?！?/p>

2010年在新一輪樓市調(diào)控的當(dāng)下，保障房建設(shè)的承諾再一次被提及?？v觀房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，保障性住房幾乎會隨著每一次樓市調(diào)控被提起，而當(dāng)調(diào)控結(jié)束樓市轉(zhuǎn)向后，保障房的建設(shè)承諾又流于一紙空文。業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，屢屢提起又屢屢被“忘記”的保障房建設(shè)，這次是不是又會成為“調(diào)控花瓶”?