我國保障性住房建設(shè)模式研究

王振海

（廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)熱力供應(yīng)中心，河北 廊坊 065001）

我國保障性住房建設(shè)模式研究

王振海

（廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)熱力供應(yīng)中心，河北 廊坊 065001）

通過對我國保障性住房幾種建設(shè)模式及其應(yīng)注意問題的分析，對今后我國保障性住房建設(shè)提出了可行性意見與建議。

保障性住房；建設(shè)；模式

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。黨中央、國務(wù)院提出了要擴大農(nóng)村危房改造的試點工作，所以我們把解決城市低收入住房困難的廉租房、經(jīng)濟適用住房，解決林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)的改造問題、游牧民定居工程和擴大農(nóng)村危房改造試點工作統(tǒng)稱為保障性安居工程。

一、保障性住房的建設(shè)模式

1.廉租房。是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。

2.經(jīng)濟租賃房屬于政策性租賃房。經(jīng)濟租賃房的保障方式以無產(chǎn)權(quán)租賃為主，即政府籌資建設(shè)經(jīng)濟租賃房之后，被保障對象不購買，只是租賃，并由政府提供補貼的方式。這種新型住房模式是最近兩年才出現(xiàn)的，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這部分房源出租給特定的人群。經(jīng)濟租賃房的條件比廉租房好，租金也比較高，適合有一定基礎(chǔ)但又沒有購房能力的特定家庭。

3.經(jīng)濟適用住房。是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。

4.拆遷安置房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋也被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、稅費減免等相關(guān)政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)（通常為5年）無法將該房過戶給其他人。

二、建設(shè)保障性住房應(yīng)該注意的問題

1.規(guī)劃選址問題。由于保障性住房的建設(shè)用地由政府劃撥，在當(dāng)前土地的出讓收益是政府主要財政收入來源的背景下，劃撥用地往往會被放到經(jīng)濟價值相對低廉的城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部。在這種情況下，保障性住房的基礎(chǔ)配套措施的建設(shè)成本就會很高，而政府的政策補貼又是有限的，這就會造成保障性住房設(shè)施不全，生活成本高、交通不方便等問題。中國的公共交通尤其是地鐵建設(shè)晚于城市成型，如果在城市中心地區(qū)硬性攤派保障性住房用地，地鐵開發(fā)造成的區(qū)位改變和利潤升值將無法及時回補，政府無法做到收支平衡。在這方面，我們可以學(xué)習(xí)美國模式和日本模式。

在美國，紐約市中心各地鐵站附近有大量保障性住房，便利的公共交通保證低收入人群的支出更小，同時政府硬性規(guī)定開發(fā)商每開發(fā)一定數(shù)量的住房，必須有一定比例用于保障性住房或者廉租屋；城中心大多留給普通居民，鼓勵富人到郊外居住以帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。而在中國則正好相反，這中間也有一些政策原因，例如小產(chǎn)權(quán)房的買賣不被允許等，這些在日后的城市規(guī)劃和政策制定上都要加以考慮。

在日本，有“住宅工團”內(nèi)膽和框架分離的建造模式，即樓房框架擁有100年的壽命，內(nèi)部格局及各部件則設(shè)定10-25年的使用周期進行更換以應(yīng)對住宅折舊、提升社區(qū)價值。這種“住宅工團”由于其內(nèi)部的靈活可變，一戶人搬出，其相鄰人家可以選擇將空房購入并擴張，一個原本結(jié)構(gòu)單一的社區(qū)漸漸有了多樣性，才能留得住人，甚至一些引進的國外人才也很愿意在“住宅工團”中租房，真正帶動社區(qū)發(fā)展。這種模式也值得我國借鑒。

2.保障性住房分配問題。建設(shè)和提供保障性住房是政府的民心工程，但是如何才能保證這項民心工程真正得民心，讓更多的住房困難群眾受惠，是個很值得思考的問題。陳滌委員表示，從保障性住房制度推出后，全國各地都出現(xiàn)了很多問題，如“六連號”事件，重慶經(jīng)濟適用房售出半年后大部分都被出租等。這些事件說明保障性住房的經(jīng)濟利益十分巨大，從而導(dǎo)致的利益尋租現(xiàn)象和尋租方式也很多。應(yīng)該在立法過程中，明確保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)、驗收、出售、分配以及將面積、戶型等各方面全程向社會公開，而且這種公開包括政府的負責(zé)部門以及負責(zé)建設(shè)裝修的商業(yè)機構(gòu)。而一旦這些部門和商業(yè)機構(gòu)暴露在社會監(jiān)督之下，出了問題，相關(guān)責(zé)任單位的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加追究。

香港提供公共住房方面的經(jīng)驗值得內(nèi)地借鑒。在香港，大約有30%的人口租住在政府提供的公屋（相當(dāng)于內(nèi)地的廉租房）里，20%的人從政府手里購買房屋（相當(dāng)于內(nèi)地的經(jīng)濟適用房），總體上看，約有一半人依靠政府的資助解決了住房問題。盡管香港公共住房占比遠大于內(nèi)地，但并未因分配不公而成為社會焦點問題，這主要得益于其科學(xué)有效的事前審查和事后處罰制度。

3.政府在保障性住房建設(shè)中的主體地位問題。自1998年住房制度改革以來，我國保障性住房出現(xiàn)的一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據(jù)國外經(jīng)驗，公共住房的運行是一個系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機構(gòu)來負責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財政預(yù)算安排以及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費。

4.如何加強監(jiān)督管理的問題。在制定和完善中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)體系，了解保障性住房需求的同時，應(yīng)加強監(jiān)督管理。公共住房的保障對象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個核心問題，確定這個群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)。現(xiàn)階段，我國的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達國家存在較大差異，相對而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計部門在統(tǒng)計調(diào)研的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的計算方法得出。在確定合理的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象的數(shù)量，這是一項復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴(yán)格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

三、結(jié)論

我國現(xiàn)階段的保障性住房建設(shè)主要以廉租房、經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用住房和拆遷安置房為主，保障性住房的建設(shè)在我國剛剛起步，并且處于需要進行大規(guī)模建設(shè)的時期，在這個階段進行建設(shè)模式的探討和嘗試，對于今后保障性住房的建設(shè)，有著積極的意義。綜合上文的論述，筆者認(rèn)為：

1.政府制定住房政策時，應(yīng)明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”。在一些發(fā)達國家，即便居民平均收入已達到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如：英國發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)遵循“保障+市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場由市場機制來進行資源配置，政府通過制定政策來進行宏觀調(diào)控。

2.在解決保障性住房的問題時，我們應(yīng)多參考西方發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，并結(jié)合我國具體國情和各地的實際經(jīng)濟發(fā)展水平統(tǒng)籌考慮。充分發(fā)揮政府的主體作用，使保障性住房真正成為特定人群的住房保障。

［1］馮念一.對保障性住房建設(shè)模式的思考［J］.建筑經(jīng)濟，2007，（8）：27-29.

［2］鄭佰靜.廉租房PFI建設(shè)模式應(yīng)用研究［D］.重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.

［3］陳小瑩.中國的保障性住房采用哪種模式［J］.建筑節(jié)能，2008，（8）：12-15.

［4］王瑞霞.保障性住房分配多學(xué)學(xué)香港［N］.證券時報，2010-06-29.

2010-08-14

2010年度河北省社會科學(xué)發(fā)展研究課題“促進社會和諧的保障性住房混合建設(shè)模式研究”（201003196）階段性研究成果

王振海（1971-），男，廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)熱力供應(yīng)中心，工程師。