淺析房地產(chǎn)糾紛案件中的民行交叉問題

高 芳

(黑龍江省五常市人民法院,哈爾濱150200)

淺析房地產(chǎn)糾紛案件中的民行交叉問題

高 芳

(黑龍江省五常市人民法院,哈爾濱150200)

房產(chǎn)糾紛案件也逐年上升。由房屋登記機(jī)關(guān)的具體行政行為而引發(fā)的行政訴訟案件也成為行政審判的重要案件類型。在其中民事與行政相互交叉的案件占了非常大的比重。由于立法欠缺、司法機(jī)制缺陷、理論建構(gòu)缺失、法律解釋與自由裁量技能不足,導(dǎo)致各地各級法院在司法實(shí)踐中對于房產(chǎn)糾紛行政和民事交叉案件的審判程序、適用法律和裁判結(jié)果上均存在著較大的差異。很多案件雖經(jīng)循環(huán)往復(fù)的民事訴訟與行政訴訟,卻無法最終解決房產(chǎn)糾紛。

民事、行政交叉案件;民事附帶行政訴訟;行政附帶民事訴訟

隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增加,房地產(chǎn)是社會(huì)中最為重要的財(cái)富,因房地產(chǎn)產(chǎn)生的爭議越來越多,人民法院在房地產(chǎn)糾紛解決中所起的作用也越來越大。但是審判中出現(xiàn)的問題也隨之而生,表現(xiàn)在人民法院審理房地產(chǎn)案件時(shí)對民事訴訟程序和行政訴訟程序及其交叉的掌握上沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),出現(xiàn)適用不同程序的審判結(jié)果的矛盾。河南省高級法院的領(lǐng)導(dǎo)在接受采訪時(shí)曾舉過這樣一個(gè)案例,說明了行民交叉問題對法官及當(dāng)事人的困擾。“一家開發(fā)商與張某簽訂了合同,約定把一套房子抵20萬元的債務(wù)給張某。張某對房子進(jìn)行裝修后住了進(jìn)去。后來,開發(fā)商又把這套房子以30萬元的價(jià)格賣給了王某,王某辦理了房產(chǎn)證。當(dāng)王某去看房時(shí)發(fā)現(xiàn)張某住在里面。無奈王某向法院起訴,要求判決張某搬出房屋(民事侵權(quán)訴訟)。張某一看自己被告,也向法院提起訴訟,起訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān),請求法院撤銷王某的產(chǎn)權(quán)證(行政訴訟)。在行政訴訟進(jìn)行期間,張某又起訴開發(fā)商與王某簽訂的房屋買賣合同無效(民事合同訴訟)?！盵1]3個(gè)訴訟實(shí)質(zhì)只為解決房屋所有權(quán)歸誰這一問題,但3個(gè)訴訟導(dǎo)致的結(jié)果是:民事侵權(quán)訴訟以等待行政裁判結(jié)果為由,裁定中止審理;行政訴訟以行政機(jī)關(guān)登記行為違法為由,判決撤銷房產(chǎn)證;民事合同訴訟以房屋買賣合同有效為由,駁回張某的訴訟請求;民事侵權(quán)訴訟最終以行政判決為依據(jù),駁回了王某的訴訟請求。由上面這個(gè)例子可以看出,由于3個(gè)訴訟審理思路不同而導(dǎo)致了民事判決與行政判決沖突的現(xiàn)象。由于民行交叉現(xiàn)象的存在及目前沒有統(tǒng)一的可操作程序,致使許多案情并不復(fù)雜的案件近期得不到解決。這嚴(yán)重地影響了司法的公信力和權(quán)威性。對此類案件如何審理也是實(shí)務(wù)界迫在眉睫需要解決的問題。

一、行政訴訟與民事訴訟產(chǎn)生交叉的原因

在司法實(shí)踐過程中,存在著大量民事爭議與行政爭議相互交叉、相互影響的案件。這類案件所涉及的民事爭議與行政爭議在法律事實(shí)上互相聯(lián)系,在處理結(jié)果上互為因果或互為前提,我們稱之為民事爭議與行政爭議交叉案件,簡稱為民行交叉案件[2]。民事與行政交叉案件產(chǎn)生的原因是多方面的,歸結(jié)起來有以下幾點(diǎn):

(一)現(xiàn)代社會(huì)行政權(quán)擴(kuò)張

在現(xiàn)代社會(huì)中,越來越多的民事活動(dòng)被置于國家行政管理約束之中,不少民事權(quán)利必須經(jīng)過行政機(jī)關(guān)的行政確認(rèn)或行政許可,不少民事爭議必須經(jīng)過行政機(jī)關(guān)的行政裁決。這就使原本普通的民事爭議變成較為復(fù)雜的民事與行政混合爭議案件。幾年來,特別是2007年7月1日《物權(quán)法》實(shí)施以后,房地產(chǎn)糾紛案件迅猛增加,其中民行交叉問題更是有增無減。究其原因,因?yàn)椤段餀?quán)法》用專門的章節(jié)規(guī)定了對不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定,物權(quán)登記本身的復(fù)合性決定了其必然產(chǎn)生民行交叉問題。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記涉及民行交叉問題有四個(gè)特點(diǎn):一是兩者均是建立在同一標(biāo)的物上的權(quán)利義務(wù)糾紛;二是這種交叉源于在同一標(biāo)的物上產(chǎn)生的三方利害關(guān)系人:房屋(土地)登記機(jī)關(guān)、登記簿上的權(quán)利人、實(shí)際民事權(quán)利人;三是其物權(quán)的產(chǎn)生源于民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系;四是在發(fā)生訴訟時(shí),屬于不同法律事實(shí)和不同法律關(guān)系。

(二)民法與行政法相互滲透

對于民事法律而言,行政機(jī)關(guān)的登記或?qū)徟袨槭遣簧倜袷路尚袨槌闪⒒蛎袷路芍黧w資格取得的法定要件。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記”;第61條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記”?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第9條規(guī)定了登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法,即確立了物權(quán)法定登記公示制度。“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”第21條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任;即“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”?！段餀?quán)法》第187條亦對抵押登記做了具體規(guī)定,即“以建筑物和其他土地附著正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》也規(guī)定:“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效?！薄梢陨戏梢?guī)定看出,房屋買賣、以房屋設(shè)定的抵押,均需要以房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)的登記確認(rèn)行為為生效要件。故當(dāng)當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押等行為發(fā)生爭議時(shí),其爭議的性質(zhì)雖屬民事爭議,但因行政公權(quán)的介入,使得民事爭議變得復(fù)雜。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立和快速發(fā)展,各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系也日益呈現(xiàn)出紛繁復(fù)雜的交織狀況,民法、商法、行政法、經(jīng)濟(jì)法等法律之間也相互滲透和介入,其調(diào)整對象和范疇也呈現(xiàn)出交叉和重合的現(xiàn)象,而各種法律關(guān)系的并存、交叉與重合必然導(dǎo)致關(guān)聯(lián)訴訟的產(chǎn)生。

(三)行政、民事訴訟終極目標(biāo)不同

行政訴訟解決的是行政爭議,即行政機(jī)關(guān)及其工作人員在行政管理過程中因行使行政職權(quán)而與公民、法人或者其他組織之間產(chǎn)生的爭議。其解決的中心問題是行政行為合法性問題,不是以消除或調(diào)和爭議為終極目標(biāo)。由于房屋權(quán)屬登記行為是不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)申請人的申請做出的行為,是行政主體實(shí)施的行為,這一行為雖沒有為申請人創(chuàng)設(shè)任何新的權(quán)利義務(wù),只是對申請人已經(jīng)取得的房屋權(quán)利進(jìn)行書面記載,但該行為直接影響了民事主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)權(quán)屬登記的權(quán)利人外的第三人對房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行政登記等具體行政行為不服提起行政訴訟時(shí),人民法院在處理該糾紛時(shí)必然涉及行政機(jī)關(guān)對民事糾紛裁決的審理,必須涉及采用行政訴訟和民事訴訟問題,這樣二者交叉問題就必然存在。

二、房地產(chǎn)糾紛中民行交叉的案件類型

實(shí)踐中,房地產(chǎn)糾紛中與行政行為有關(guān)的民事訴訟主要有以下幾種:

(一)房地產(chǎn)買賣合同糾紛

房地產(chǎn)買賣合同糾紛是指房地產(chǎn)買賣合同簽訂后,在履行過程中產(chǎn)生糾紛。主要有一房多賣、無處分權(quán)人處分房產(chǎn)、共有人未經(jīng)同意私自處分房產(chǎn)等。如金某因出國勞務(wù),將其所有的房屋交由其內(nèi)弟林某看管。林某因欠外債無法償還。利用看管房屋的便利條件,竊取了金某的房屋所有權(quán)證書,后以自身照片、金某的身份信息制作了假身份證冒充所有權(quán)人與趙某簽訂了房屋買賣合同,后雙方向登記機(jī)關(guān)提交了相關(guān)材料辦理了轉(zhuǎn)移登記。金某回國后發(fā)現(xiàn)房屋易主。遂向法院提起行政訴訟,要求撤銷為趙某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書。此種情況下,即涉及房屋買賣合同是否有效的的民事訴訟。

(二)繼承權(quán)糾紛訴訟

被繼承人依法擁有的房地產(chǎn)在為繼承人繼承時(shí)常常發(fā)生糾紛。這種繼承權(quán)糾紛如發(fā)生在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記之前,就屬于單一的民事訴訟;如果發(fā)生在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記之后,就存在民事訴訟和行政訴訟的交叉。例如:賈某系梅某的繼母。2004年7月梅某持買賣協(xié)議到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將賈某夫婦的房屋辦理了轉(zhuǎn)移登記。2009年4月,賈某的丈夫去世,梅某遂持房屋產(chǎn)權(quán)證,提起民事訴訟,要求賈某搬出房屋。賈某亦提起行政訴訟,請求撤銷房產(chǎn)證,同時(shí)也提起民事訴訟,要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。此案即因繼承權(quán)發(fā)生糾紛,因該糾紛發(fā)生在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記發(fā)生之后,故涉及民事和行政案件交叉的問題。此案經(jīng)調(diào)解,賈某與梅某就遺產(chǎn)繼承達(dá)成了和解,民事和行政訴訟都以原告的撤訴而結(jié)案。

(三)抵押合同糾紛訴訟

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押,是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。實(shí)踐中,一旦債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),第三人作為抵押權(quán)人便可主張抵押無效,而向法院提起民事訴訟。民事訴訟中抵押權(quán)人便提供具有公信力、確定力、拘束力和執(zhí)行力的他項(xiàng)權(quán)證。這樣民事審判必然面對行政行為。

(四)侵權(quán)訴訟

實(shí)踐中,原告起訴被告侵害房屋所有權(quán)的案件理所當(dāng)然屬于民事案件。但是,在審理過程中,被告會(huì)拿出房屋所有權(quán)證書進(jìn)行抗辯,證實(shí)其是該房屋的合法權(quán)利人。此種情況下,民事案件審理需以房屋所有權(quán)證是否合法有效為依據(jù),作為另一方當(dāng)事人勢必會(huì)就房屋登記行為的合法性進(jìn)行訴訟。所以必然產(chǎn)生民事案件和行政案件的交叉。

三、房地產(chǎn)糾紛案件中民行交叉訴訟的處理原則

涉及房地產(chǎn)糾紛的訴訟方式可能是行政訴訟也可能是民事訴訟,由于現(xiàn)行法律及司法解釋沒有明確規(guī)定,導(dǎo)致實(shí)踐中法官對受理的房地產(chǎn)行政民事爭議交叉案件適用何種程序以及兩種程序的先后各自為政。有的人民法院由民事審判庭審理,不需行政審判庭插手,對其中涉及的具體行政行為也不做判斷,直接作為證據(jù)做出判決。如果民事判決與行政判決不一致,再通過再審程序予以解決。有的法院在民事訴訟中遇到此情況,則中止民事訴訟,等行政訴訟的終審判決做出后,再恢復(fù)民事案件的審理。有的法院由行政審判庭審理,通過行政附帶民事的辦法將行政爭議與民事爭議一并解決。還有的人民法院由行政審判庭、民事審判庭分案同時(shí)審理,這兩種不同審判庭在審理中相互等待[3]。

上述這幾種處理方法,在實(shí)踐中存在以下問題:一是民事判決與行政判決相互矛盾或在民事審判中疏于審查行政認(rèn)定事實(shí)導(dǎo)致民事判決錯(cuò)誤,而影響了法院的公正形象,進(jìn)而影響裁判質(zhì)量和權(quán)威。二是審理期限過長,給當(dāng)事人造成訴累,影響社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定。三是由人民法院的兩個(gè)審判組織進(jìn)行審理,浪費(fèi)司法資源。對于行政與民事交叉的案件,當(dāng)事人要在同一人民法院經(jīng)過兩次立案,由兩庭審理,如果上訴的還要經(jīng)過上級法院的兩庭審理。

對于民事與行政交叉案件一般應(yīng)遵循以下原則:

(一)先行政后民事的一般審理原則

在行政訴訟與民事訴訟相互交叉的情況下,一般先審理行政案件,然后審理民事案件;或者把已經(jīng)開始的民事訴訟中止,待行政案件做出判決后再回復(fù)民事案件的審理。這是因?yàn)樾姓袨?房屋登記行為)是民事法律行為的法定程序要件。在房屋買賣交易中,房地產(chǎn)法明確規(guī)定,房屋買賣只有進(jìn)行過戶的行政登記才能生效。當(dāng)行政行為已經(jīng)成為民事訴訟的先決問題,即在民事案件中,行政行為本身不是案件的訴訟標(biāo)的,但案件的解決有賴于行政行為效力問題的先行解決,在這樣的情況下,行政訴訟就成為民事訴訟的先決問題。比如在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件中,一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人據(jù)以主張產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證書提出異議。在民事案件中訴訟標(biāo)的是房屋的產(chǎn)權(quán),行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書不是訴訟標(biāo)的,但在一方當(dāng)事人對房屋產(chǎn)權(quán)證書的效力提出異議的情況下,要解決房屋產(chǎn)權(quán)糾紛必須先解決發(fā)證行為的效力問題。因此在本案中房屋產(chǎn)權(quán)證書是否合法問題就構(gòu)成民事訴訟的先決問題[4]。

(二)先民事、后行政的特殊審理原則

在行政訴訟與民事訴訟交叉出現(xiàn)時(shí),民事爭議的解決是行政訴訟的條件時(shí),就應(yīng)該先審理民事爭議,然后再解決行政爭議。例如在涉及房屋買賣糾紛中,房屋買賣行為是否合法有效,是房屋行政管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件。因此,先解決民事訴訟再解決行政訴訟較為合適。在實(shí)踐中,應(yīng)該注意的是當(dāng)發(fā)生相關(guān)的民事訴訟與行政訴訟,民事問題的解決又確實(shí)可以成為行政訴訟的條件,應(yīng)該注意人民法院內(nèi)部不同審判業(yè)務(wù)庭之間的協(xié)調(diào),從而有利于理順兩個(gè)訴訟關(guān)系,及時(shí)解決糾紛,避免訴累。如果暫緩解決行政訴訟不影響行政效率,可以讓民事訴訟先行解決,然后再解決行政訴訟。

(三)行政、民事一并審理原則

所謂一并審理就是對于行政爭議與民事爭議交織的案件,人民法院在審理其中一起案件時(shí),根據(jù)當(dāng)事人的申請,由同一審判組織依據(jù)不同的訴訟程序?qū)ζ湎嗷ソ豢椀牧硪环N案件一并審理做出裁判。一并審理即包括以行政訴訟為主,一并審理民事爭議;也包括以民事訴訟為主,一并審理行政爭議[5]。對于這類案件一并審理有以下好處:一是有利于提高訴訟效率,因?yàn)椴徽撓让窈笮羞€是先行后民,雖然能體現(xiàn)不同的訴訟特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)不同訴訟制度的價(jià)值,但存在的缺點(diǎn)也是顯而易見的,即影響訴訟效率,浪費(fèi)司法資源。實(shí)際上由于民事爭議與行政行為相互關(guān)聯(lián),查清民事法律事實(shí)就成為行政行為是否合法有效的前提,因此,將民事訴訟與行政訴訟一并,能使法院在查清案件事實(shí)上節(jié)約一半成本。二是民事與行政交叉案件一并審理有利于實(shí)現(xiàn)司法公正。雖然民事爭議與行政爭議在性質(zhì)上不同,處理方式上差異很大,但法院如將此類案件一并審理,有利于克服案件處理上的片面性,維護(hù)法院裁判的統(tǒng)一,避免出現(xiàn)民事案件判決合同有效,行政案件判決撤銷房屋產(chǎn)權(quán)登記的尷尬情況。三是一并審理有利于提高訴訟效率,簡化訴訟程序;利于方便當(dāng)事人進(jìn)行訴訟,減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān),節(jié)約司法成本。

[1]張步洪,王萬華.行政訴訟法律解釋與案例述評[M].北京:中國法制出版社,2000:556.

[2]姜明安.行政法與行政訴訟法[M].北京:北京大學(xué)出版社,高等教育出版社,1999:202.

[3]最高人民法院行政庭.行政執(zhí)法與行政審判(第9集)[M].北京:法律出版社,2004:135.

[4]韓磊,石長春.附帶訴訟:行政、民事爭議交織案件的解決[J].安徽警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2004,(2).

[5]馬鳳鳴,宋金林.論行政附帶民事訴訟制度[J].人民司法,1997,(8).

Analysis of Procedure Overlapping of Civil and Adm in istrative in Real Estate Cases

GAO Fang

W ith the social and economiCdevelopment,real estate has become an important community asset.Property disputes are also increasing every year.The administrative proceedings case,which is initiated by the house registration institution’s concrete administrative action,becomes the important case type,inwhich the overlapping casesof civil and administrative has accounted for the very greatproportion.Because the lack of legislative,judicial mechanis m,theoretical construction,legal interpretation and discretionary skills shortage,leading to courts throughout china have big difference in the judicial practice of real estate disputes.Many cases despite the cycle of civil and administrative litigation cannot be ultimately resolved.

Civil and administrative overlapping case;Civil supplementary administrative proceedings;Administrative supplementary civil action

DF521

A

1008-7966(2010)11-0115-03

2010-10-15

高芳(1970-),女,黑龍江五常人,行政審判庭副庭長、審判員。

[責(zé)任編輯:李 瑩]