房?jī)r(jià)背后的真問題

蘇振華

中央政府最愿意看到的是，大家都不要炒房。戶均只擁有一套住房，不要把房產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)投資品，已經(jīng)買好房的家庭就不要再買了．大家以市場(chǎng)化的方式來同吃一碗大鍋飯。最終讓商品房回到消費(fèi)品和民生產(chǎn)品的屬性上來。

房?jī)r(jià)脫離了民眾購買力

當(dāng)樓市價(jià)格一路狂飆，中國房地產(chǎn)是否存在泡沫，泡沫到底有多嚴(yán)重等諸多問題便接踵而至。回答這些問題，首先須對(duì)泡沫進(jìn)行定義。目前經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的看法，他認(rèn)為泡沫就是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終”。但縱觀這個(gè)定義，卻根本無從對(duì)什么是泡沫進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。金德伯格的定義僅僅只是描述了一個(gè)價(jià)格現(xiàn)象，而價(jià)格的漲跌無論是對(duì)商品來說還是對(duì)資產(chǎn)來說都是常態(tài)現(xiàn)象，無時(shí)無刻不在發(fā)生。2000年股市的5·19行情中，股市在一個(gè)月暴漲70％左右，當(dāng)時(shí)中央權(quán)威媒體對(duì)此定性為“恢復(fù)性上漲”，如此短的時(shí)間內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格如此劇烈的漲幅，為什么又不是泡沫化呢?在我看來，固然金德伯格關(guān)于泡沫的定義影響廣泛，但這并不是一個(gè)科學(xué)的定義，在面對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象時(shí)，是無法根據(jù)這個(gè)定義來預(yù)測(cè)泡沫的。

正是由于無法對(duì)泡沫進(jìn)行有效定義，這些年來在對(duì)房地產(chǎn)泡沫的討論中，從來就沒有達(dá)成過共識(shí)。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論，掩蓋了問題的實(shí)質(zhì)，真正的問題是，由于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)完全是象征性的，廣大普通民眾除了通過購買商品房之外，并沒有其它渠道獲得住房，但這些年來房?jī)r(jià)實(shí)在是漲得太快了、價(jià)格太高了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了民眾的購買力。因此，房?jī)r(jià)中是否有泡沫，普通民眾其實(shí)是不關(guān)心的，他們所焦慮的只是買不起房子這一嚴(yán)峻事實(shí)。房?jī)r(jià)過高，已經(jīng)超出了百姓的購買力，這才是房?jī)r(jià)暴漲現(xiàn)象中的真問題。不管房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，只要百姓普遍覺得買房子壓力很大，房?jī)r(jià)就肯定過高了。

判斷中國的房地產(chǎn)政策走勢(shì)，需要明確房地產(chǎn)在中國面臨的獨(dú)特的約束條件。第一，土地政策短期內(nèi)不可能發(fā)生根本性改變，土地私有化和土地自由轉(zhuǎn)讓在短期內(nèi)根本不可能實(shí)現(xiàn)，土地供給在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)還將由政府來壟斷供應(yīng)。第二，由于政府壟斷了土地供應(yīng)，鑒于住房是民生產(chǎn)品，政府就更加有責(zé)任保障民眾獲得住房，維持基本體面的生活。第三，目前政府尤其是地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，對(duì)政府來說，土地是要用來賣錢的，故而由政府劃撥土地建造大量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房也根本不可能。這是今天中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的三重現(xiàn)實(shí)約束條件。在這三重約束之下。對(duì)政府來說，既要保障民生住房需求，又要維持賣地財(cái)政，那么只能寄希望由市場(chǎng)化供應(yīng)的商品房來承擔(dān)民生住房職能。故而，中央政府最愿意看到的是。大家都不要炒房，戶均只擁有一套住房，不要把房產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)投資品，已經(jīng)買好房的家庭就不要再買了，大家以市場(chǎng)化的方式來同吃一碗大鍋飯，最終讓商品房回到消費(fèi)品和民生產(chǎn)品的屬性上來。

房?jī)r(jià)下跌不會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)危機(jī)

這些年的房?jī)r(jià)暴漲，導(dǎo)致民怨沸騰，抱怨的都是買不起房和不曾參與炒房的普通民眾，這給中央政府帶來了巨大的壓力，住房是生活必需品，如果經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)不能有效跟上，政府就應(yīng)該對(duì)此負(fù)責(zé)。中國的房地產(chǎn)政策，就必須定位于讓民眾買的起房這一目標(biāo)。

衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是，努力工作的人就應(yīng)該能承受房?jī)r(jià)，至少平均收入水平的人應(yīng)該買得起住房。否則的話，社會(huì)就會(huì)變得非常危險(xiǎn)。試想，一個(gè)人拼死拼活地干活卻不能夠負(fù)擔(dān)基本的衣食住行時(shí)，為了生存他就只有一個(gè)選擇，那就是鋌而走險(xiǎn)。由此形成的是一種“負(fù)向激勵(lì)”，即激勵(lì)人不要再去努力合法地工作，這樣的社會(huì)將是多么的可怕。

政府應(yīng)該一方面加大住房供應(yīng)，另外未來房?jī)r(jià)還必須大幅度下跌。直到進(jìn)入民眾的承受能力之內(nèi)為止。

房?jī)r(jià)能不能大幅下跌?房?jī)r(jià)崩潰會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶來怎樣的影響?目前有兩種相互關(guān)聯(lián)的看法出來了。其一是說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了無法替代的貢獻(xiàn)，不能打壓。其二是說，如果房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降，會(huì)對(duì)金融體系和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生破壞性影響，甚至產(chǎn)生金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大，的確是事實(shí)。但若據(jù)此認(rèn)為，房?jī)r(jià)跌不得，房地產(chǎn)交投的下降將影響增長(zhǎng)和就業(yè)，我則完全不能同意。評(píng)判房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，要立足于兩個(gè)要點(diǎn)：其一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是如何實(shí)現(xiàn)的?其二，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的是什么?

先回答第二點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不是目的本身，增長(zhǎng)目的當(dāng)然只是滿足民眾不斷變化的需求，改善民生福祉。有一種錯(cuò)誤的觀念，我稱之為“增長(zhǎng)拜物教”，以為增長(zhǎng)就是目的本身，由此引申出為了增長(zhǎng)可以不惜代價(jià)、應(yīng)扶持“支柱產(chǎn)業(yè)”優(yōu)先發(fā)展等觀念。為什么說這種觀念是錯(cuò)誤的呢，這須回到前一個(gè)問題，增長(zhǎng)是如何實(shí)現(xiàn)的?有效的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不是投資推動(dòng)的、不是內(nèi)需外需拉動(dòng)的，而是通過資源的優(yōu)化配置來實(shí)現(xiàn)的，這一點(diǎn)是鐵律。

資源總是有限的，要讓有限的資源有效滿足民生福祉，就必須實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，即有限資源在國民經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)進(jìn)行系統(tǒng)性的最優(yōu)配置。資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置后，同等數(shù)量的資源將生產(chǎn)出更多的財(cái)富，由此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?；蛟S有人會(huì)問，全民大煉鋼鐵不也是生產(chǎn)出了更多的鋼鐵么?這與利用資源來修建更多鐵路何從比較?這又要回到第一個(gè)問題，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所創(chuàng)造的財(cái)富必須是用于滿足民生需求福祉的，財(cái)貨堆積如山，卻沒有轉(zhuǎn)化為民眾需求，這就不是增長(zhǎng)而是浪費(fèi)。

警惕房地產(chǎn)泡沫

實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，必須依賴價(jià)格機(jī)制，這一點(diǎn)也是鐵律。就此而論，價(jià)格機(jī)制是中性的，價(jià)格或漲或跌并不重要，只要能引導(dǎo)資源配置到能提高國計(jì)民生的領(lǐng)域之中，就是有效的。依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)來觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行可以發(fā)現(xiàn)，完全脫離了民眾有效購買力的房產(chǎn)價(jià)格上漲，已經(jīng)讓房地產(chǎn)變成了一個(gè)純投機(jī)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)交投的火爆，并不是民生需求催生的，買家的目的并不是為了改善生活，而是為了以更高的價(jià)格賣出，其“買”的目的是為了“賣”，這導(dǎo)致今天中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)與荷蘭的郁金香并沒有什么兩樣(人們往往把后者看成是最典型的泡沫)。這固然帶來了GDP數(shù)目字的增長(zhǎng)，但站在資源配置的角度，所產(chǎn)生的效應(yīng)是：其一，既然炒房能夠快速掙錢、獲得遠(yuǎn)比投資實(shí)業(yè)更高的收益率，則必然引導(dǎo)資金無節(jié)制地流向房地產(chǎn)市場(chǎng)；其二，資源大量流向房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)生的后果將比郁金香要嚴(yán)重得多。郁金香價(jià)格上漲只不過是引導(dǎo)了資金的流入，在價(jià)格崩潰之后，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)其實(shí)并無實(shí)質(zhì)性影響，無非是完成了財(cái)富的重新分配而已。但房產(chǎn)價(jià)格上漲則是引導(dǎo)了實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)資源堆積在房地產(chǎn)之中，這些資源的消耗，并沒有提高民生福祉。只是轉(zhuǎn)化成一片片并沒有進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域而實(shí)質(zhì)上毫無用處的鋼筋水泥叢林而已，固然在數(shù)字意義上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但卻是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的無效消耗，這才是對(duì)經(jīng)濟(jì)真正致命的負(fù)面影響。

要實(shí)現(xiàn)資金和資源在房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的有效配置，必須要求房產(chǎn)成為真正的最終消費(fèi)品，為此房?jī)r(jià)須進(jìn)入普通民眾可承受的范圍之內(nèi)。炒作性資金離場(chǎng)之后，資金和資源才能慢慢進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。因而，房?jī)r(jià)下跌后并不會(huì)危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而只會(huì)讓國民經(jīng)濟(jì)真正健康起來。但有論者或許指出，房?jī)r(jià)下跌會(huì)不會(huì)拖累金融體系呢?這可能是管理層非常擔(dān)憂的問題。其實(shí)高端被套的資金并不太多。這些年銀行早就賺得盆滿缽滿，抗擊這點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)該早就具備了。價(jià)格的波動(dòng)，企業(yè)的破產(chǎn)，是資源配置過程中的正?，F(xiàn)象，一定要站在資源優(yōu)化配置的角度來評(píng)價(jià)這些現(xiàn)象。

試圖以炒作房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，與拉住自己的頭發(fā)離開地球一樣可笑。中國人口眾多，資源相對(duì)而言嚴(yán)重稀缺，只有讓所有的資源都高效利用才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。如果政府壟斷土地供給這一根本性制度不發(fā)生改變，中央政府就應(yīng)該實(shí)施最嚴(yán)厲的打擊炒房的政策。打擊炒房，當(dāng)然會(huì)傷及炒家、開發(fā)商和地方政府的利益，但是，在三重約束之下，中央政府別無選擇。所謂房?jī)r(jià)下跌會(huì)拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的論調(diào)，不過是在試圖動(dòng)搖政府調(diào)控的決心罷了。

(作者為浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

住房是生活必需品，如果經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)不能有效跟上，政府就應(yīng)該對(duì)此負(fù)責(zé)。中國的房地產(chǎn)政策，就必須定位于讓民眾買得起房這一目標(biāo)。