房地產(chǎn)拐點初現(xiàn)?

楊 軍

單純靠政策調控價格。治標不治本，房價短期內可能少許下挫，當人們意識到基本面并未改變時，房價必定會報復性反彈。只調控，沒有改革，這是一次次宏觀調控最終都以失敗告終的根本原因。

從4月14日開始，一系列的房地產(chǎn)調控政策陸續(xù)出臺，和上一輪調控僅僅相隔4個月。去年12月以“國四條”為標志，中國開始調控經(jīng)濟危機過后一路高歌猛進的房地產(chǎn)市場，但房價卻是“越調越高”，樓市從“小陽春”一舉進入“大陽春”。于是，在百姓的質疑聲中，新一輪調控開始了。

和上一輪調控的不溫不火相比，新一輪房價調控似乎格外迅猛，從“新四條”到“國十條”，從住建部到國土部，短短幾天各種調控“組合拳”頻頻出擊，其具體措施更被認為是“精準打擊”。在這樣的調控下，房價會降下來嗎?房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過7年的迅猛發(fā)展之后，會迎來行業(yè)拐點一路向下嗎?

房地產(chǎn)新政

本次被認為是有史以來最嚴厲的房地產(chǎn)調控，之所以如此嚴厲，除了上一輪調控效果不彰，還有一個背景。今年“兩會”前，總理溫家寶在接受新華社記者專訪和“與網(wǎng)民在線交流”時，兩次都以較大篇幅談了中國的房市調控，并承諾“本屆政府任期內能把這件事情管好”。這在以前是沒有過的。民眾寄望于“兩會”之后房價能夠回落，但經(jīng)過各利益集團充分博弈后出臺的《政府工作報告》，比溫家寶總理本人所言要溫和得多。于是，“兩會”剛剛結束，北京便一連出現(xiàn)三個地王，全國房價再創(chuàng)新高。于是，調控組合拳終于閃亮登場。

4月14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50％，貸款率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。15日，國土部公布新一年的土地供應計劃，保障性住房和中小戶型住房用地大規(guī)模增加。17日出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(又稱“國十條”)，要求房價過高地區(qū)，可暫停發(fā)三套房及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方政府采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。4月19日住房城鄉(xiāng)建設部又發(fā)出《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。

雖然歷經(jīng)數(shù)年的“空調”和“越調越漲”之后，很多民眾已經(jīng)對房地產(chǎn)的宏觀調控失去信心，更有甚者認為“房地產(chǎn)調控的政策公信力已消失殆盡”，但這次打破了“以往套路”的調控新政，迅速給中國房市帶來的“轉折性”變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變?yōu)椤百I方市場”，而且就連一些開發(fā)商和炒房者都不得不承認，新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。

合拳出臺之后，效果可以說是立竿見影。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最近一周房地產(chǎn)市場交易情況，4月19日到25日，在監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。10個重點監(jiān)測的城市中，9個城市成交面積環(huán)比下跌，4個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64％、北京下跌45％、上海下跌38％、廣州下跌2％。在二手房市場，“放盤”意愿增強而“接盤”意愿減弱。各商業(yè)銀行二套三套房貸收緊速度驟然加快，中國銀行首先出臺房貸新政細則停發(fā)三套房貸。此前從未悲觀過的房企大鱷初現(xiàn)謹慎姿態(tài)。不僅一線城市，二線城市也在加緊研究樓市新政并制定地方細則。

組合拳的核心是“國十條”，“國十條”規(guī)格之高，措施之嚴厲和嚴密被認為是歷史罕見的?！皣畻l”首次提出：建立考核問責制，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責。這意味著維護房價穩(wěn)定已被納入官員的考核體系，使地方官員不能再在遏制高房價上不作為甚至推波助瀾。對于地方政府官員而言，官位遠重于財政收入。“國十條”特別強調，中國財政部和國家稅務總局“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這意味著，將通過稅收對個人住房進行調節(jié)，有些人會“買得起但住不起”，這對炒房者和買高價房者將是不小的打擊。專家預測，下一階段的調控將集中在房地產(chǎn)稅收政策方面。

關于拐點的爭論

雖然業(yè)界都認同此次調控為近10年來最嚴厲的政策，是動真格的，對新政是交口稱贊，但對于房地產(chǎn)市場走勢，尤其是市場拐點的判斷，卻存在很大分岐。

一種普遍的觀點認為，新政對市場的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實質性作用。在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或者推遲購買，房價于是停止上漲。此時購房者和房地產(chǎn)商對樓市前景都持觀望的態(tài)度。后市房地產(chǎn)走勢如何，還有待進一步觀察。

來自中國國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計報告表明，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42，1％。其中，商品住宅銷售面積增長43，9％；當年的商品房銷售額也比上年增長75，5％，高達43995億元。這表明，去年開發(fā)商已經(jīng)賺得盆滿缽滿，再加上去年超級寬松的貨幣政策，開發(fā)商手中資金應該很充裕，并不急著要資金回籠，所以暫時不會考慮大幅度的降價促銷。

從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫甚至一些地方出現(xiàn)零成交，但成交均價并未明顯松動，一些城市的房價反而出現(xiàn)上漲。目前大部分開發(fā)商依然堅持高價開盤。還有日漸增加的政策不確定性。量減價不減的情況標志著市場觀望和相持的狀態(tài)基本成型。開發(fā)商的觀望不僅減少了當期市場的供給，為房價提供了另一有力的支持，而且減少了當期的開發(fā)量，為將來的供應短缺從而進一步推高房價埋下伏筆。樓市是否會下行?還是出現(xiàn)像以前那樣的新一輪“報復性反彈”。還很難說。新一輪的樓市調控更需要關注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”“短跌長漲”的怪圈。被認為是精準打擊炒房者的利率政策，也被質疑作用到底有多大，因為很多買房、炒房者資金雄厚，并不依靠銀行貸款，很多甚至是一次性付全款。對于這種情況，單純的信貸政策調控是不起作用的。

國家第一季度的GDP增長為11，9％，遠高于預期，這也被認為是中央出手調控房地產(chǎn)的原因之一。房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，如果房地產(chǎn)冷下來，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機械、家電等相關行業(yè)都會受到影響。如果到四季度中央覺得經(jīng)濟增速不足，是否有可能會再次啟動刺激政策?

北大國家發(fā)展研究院教授、花旗集團亞太區(qū)前首席經(jīng)濟學家黃益平認為導致日本十余年經(jīng)濟衰退的主要原因并非“廣場協(xié)議”，而是日本一直以寬松的貨幣政策竭力抵制日元升值，促成了十分嚴重的資產(chǎn)價格泡沫?！叭绻唤鉀Q流動性的問題。即

便壓下了過熱的房地產(chǎn)，泡沫又會在其他地方吹起來?！秉S益平說。

暫時性的價格回調不是拐點，只有房價真正進入了下行通道，才是拐點真正出現(xiàn)。樓市拐點到底會不會出現(xiàn)，還要看中央有沒有進一步的調控動作，還有已出臺使調控和改革相結合。在定期的調控之下。進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現(xiàn)地方政府轉型，中國房地產(chǎn)市場才能真正“健康”。的政策能否實施到位。

警惕二三線城市房價

已出臺的政策能否實施到位，關鍵取決于地方政府的態(tài)度。在房地產(chǎn)調控上，地方和中央一直利益不一致。中央政府決策的出發(fā)點是維護民生，而地方政府除此之外還有強烈的政績沖動，預算外收入更是主要靠土地批租實現(xiàn)，從地方政府來說，幾乎沒有打壓房地產(chǎn)行業(yè)的動力。

在每次打壓樓市的風暴中，地方政府都“集體失語”，對于中央的政策，也是能拖則拖，或者打折扣執(zhí)行，肯定不會主動超過中央政策范圍。從這次調控來看，已經(jīng)出臺細則的地方，在調控力度和操作性上基本都沒有突破新“國十條”。

與此形成鮮明對比的是，每逢樓市下跌，地方政府則總是竭盡所能，努力托市。地方措施紛紛超出中央政策范圍。2008年房地產(chǎn)市場不景氣的時候，國務院推出穩(wěn)定房地產(chǎn)的鼓勵性政策，隨后地方政府紛紛出臺了很多創(chuàng)新性的政策，大大超出了中央的政策范圍。當時中央提出首次購房優(yōu)惠稅收的措施，很多地方政府直接對二套房也實行了。有的地方政府甚至想方設法幫開發(fā)商解決資金鏈問題。相對于高房價，地方政府更擔心的是因為政府過猛的政策將房地產(chǎn)市場信心擊垮。

“國十條”新政特點之一就是將控制房價的任務交給地方政府。下一步，省級政府要與住建部簽訂責任書：第一份責任書是穩(wěn)定房價的；第二份責任書是保障房建設的。目前雖然在強大的政策壓力下，各地積極踴躍出臺細則落實“國十條”，但仍然有人擔心，地方政府出于自身利益而消極執(zhí)行，“上有政策下有對策”。即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的執(zhí)行依然是個很大的問題。

正因為開發(fā)商和炒房者都很清楚地方政府的態(tài)度，因此，當北京、上海等一線城市因為房地產(chǎn)泡沫嚴重成為調控的主戰(zhàn)場，他們紛紛從重點城市退出，轉向二三線城市。一些一線品牌房地產(chǎn)商首次進入二三線城市，這些城市開始出現(xiàn)以前沒有過的高檔樓盤。這被認為是二三線城市房價將被繼續(xù)炒高的先兆。也正因此，在這次新政出臺之后，一些二三線城市雖然成交量不高，但房價不降反升。

從公開披露的信息看，房地產(chǎn)市場的熱點已經(jīng)從一線城市開始向二、三線城市延伸。各大開發(fā)商紛紛入駐二、三線城市。在調控政策影響下，一線城市市場觀望氣氛日益濃厚，而一些二三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、?？凇⒋筮B、長沙等地的成交面積環(huán)比則出現(xiàn)大幅度的上漲。國際上通常用房價收入比來分析國民的買房負擔。根據(jù)各國的慣例，房價收入比在3～6之間為合理的房價水平。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的有關數(shù)據(jù)計算，2009年中國城鎮(zhèn)銷售的商品住宅的平均價格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經(jīng)濟適用房的因素(2007年全國商品住宅的平均價格比經(jīng)濟適用房價格高出一倍以上)，2009年中國城鎮(zhèn)商品住宅的平均價格每平方米至少超過5000元。而在大多數(shù)二三線城市，絕大多數(shù)人的年收入不超過2萬元。即使就目前的價格來說，這些城市的房價也已經(jīng)存在很大泡沫。如果繼續(xù)炒高，難免重蹈一線城市的舊轍。

如果調控只是調下一線城市的房價，而二三線城市房價卻漲了，將是調控最大的失敗。

調控不是改革

解決目前房地產(chǎn)行業(yè)的問題，最立竿見影的辦法就是貨幣政策，調整利率和首付比例，這是以前數(shù)次調整的法寶。其次就是稅收政策，這次的房地產(chǎn)新政也將推動房地產(chǎn)稅收政策的實行。但是，其實所有人都心知肚明，中國房地產(chǎn)最根本的問題還是土地問題，加上資本流動性過剩和民間對通脹的預期，共同推高了房價。體制問題不是調控能解決的?！耙獜母旧辖鉀Q中國的房地產(chǎn)問題，要進一步推動改革，改革要解決的問題不能靠調控解決?！焙暧^經(jīng)濟發(fā)展研究院前院長劉福垣說。

中歐商學院教授許小年認為，“國十條”只字未提土地供應和貨幣供應，只要“18億畝”的紅線不動，百姓就認定房產(chǎn)是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續(xù)松寬，通脹預期就是揮之不去的幽靈，購買實物資產(chǎn)就是防止存款貶值的最佳選擇。

房市新政策確實會對炒房客有一定的抑制作用。但是，這對推升房價的主要因素——供求關系并不會帶來根本性影響，中國的商品房土地供應近期內不可能大幅放量。新政的出臺顯然沒有觸及到地方土地財政、小產(chǎn)權房，從長期來看，目前的調控政策效果很有可能是事倍功半。從國務院歷次樓市調控來看，均出現(xiàn)了調控政策效果不盡如人意的情況。其中一個原因便是供不應求，如果相關政策能加大土地、住宅的供應量，保持供求平衡，房價就不會出現(xiàn)強烈反彈。

單純靠政策調控價格，治標不治本，房價短期內可能少許下挫，當人們意識到基本面并未改變時，房價必定會報復性反彈。只調控，沒有改革，這是一次次宏觀調控最終都以失敗告終的根本原因。對房地產(chǎn)市場來說，宏觀調控能救得了一時，但救不了一世。使調控和改革相結合，在定期的調控之下，進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現(xiàn)地方政府轉型，中國房地產(chǎn)市場才能真正“健康”。

“現(xiàn)在只是在價格水平上做文章，這解決不了根本問題，關鍵是改變價格形成機制，理順分配關系?！眲⒏Ｔ缡钦f。