物業(yè)稅的美國(guó)樣本:怎么收?怎么花?

方可成

每年6月，住在美國(guó)新澤西州蒙哥馬利市(Montgomery Township)的居民都會(huì)收到一張稅單——他們需要為自己的房子交上一筆物業(yè)稅(或稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，Property Taxes)。

根據(jù)市政府的評(píng)估，在2009年財(cái)政年度(該州的財(cái)政年度始于每年7月1日)，該市房地產(chǎn)的平均市場(chǎng)價(jià)值為50.95萬(wàn)美元，將這個(gè)數(shù)字乘上2009年的市物業(yè)稅稅率0.3％，得出結(jié)果：在這一年，平均每棟房產(chǎn)需要向市政府繳納物業(yè)稅1528.5美元。

但這并不是物業(yè)稅的全部。實(shí)際上，在這個(gè)財(cái)政年度，蒙哥馬利市居民交給市政府的稅只占物業(yè)稅總額的11.5％，還有其他近89％要交給學(xué)區(qū)、郡縣、防火區(qū)等。其中，學(xué)區(qū)的稅率最高，達(dá)到1.775％，所占比重也達(dá)68.2％。

也就是說(shuō)，這一年蒙哥馬利市居民平均需要為每棟房產(chǎn)繳納13000多美元的物業(yè)稅，其中近七成給了學(xué)區(qū)，而另三成則交給了市政府、郡縣政府、防火區(qū)等。

大部分美國(guó)人并不反感這項(xiàng)并不算小的稅收支出，因?yàn)樗麄冎雷约荷侠U的稅款最終流向了哪里——學(xué)區(qū)收取的物業(yè)稅用于公立學(xué)校的開(kāi)支，市政府和郡縣政府收取的物業(yè)稅分別用于本級(jí)政府提供的公共服務(wù)，而防火區(qū)收取的物業(yè)稅則顧名思義用于消防。

在美國(guó)，每個(gè)州、每個(gè)市的物業(yè)稅稅率都不盡相同。但人們?cè)谶x擇居住地點(diǎn)時(shí)，并不會(huì)刻意選擇稅率低的地方安家——他們知道，稅率低往往意味著學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量差，政府的公共服務(wù)落后。為了提高生活質(zhì)量，很多美國(guó)人特意要搬家到學(xué)區(qū)好、物業(yè)稅高的地區(qū)。

市長(zhǎng)無(wú)權(quán)決定收稅

受金融危機(jī)影響，和大多數(shù)美國(guó)城市一樣，蒙哥馬利市也面臨著收入減少和支出增長(zhǎng)的雙重挑戰(zhàn)。收入減少的原因主要是來(lái)自州政府的補(bǔ)助變少了，城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)變少了，與之相聯(lián)系的許可費(fèi)用也就縮水不少。而支出的顯著增長(zhǎng)則是源于公共事業(yè)、退休金、醫(yī)療保險(xiǎn)、供水服務(wù)等開(kāi)支的增加。

在巨大的財(cái)政壓力面前，市政府并沒(méi)有選擇加稅?！笆凶h會(huì)討論達(dá)成了共識(shí)：本年度盡量不提高稅率——我們做到了。”蒙哥馬利市市長(zhǎng)路易絲·威爾森說(shuō)，“要知道，我們的收入減少了很多，所以從預(yù)算中可以看出，我們的開(kāi)支也相應(yīng)大幅減少。”為了不讓市民感受到稅負(fù)的增加，2009年該市的預(yù)算支出比2008年減少了3.34％。

在市政府的網(wǎng)站上，市民可以查詢到詳細(xì)的預(yù)算情況。在這一財(cái)政年度，政府支出的大頭依然是衛(wèi)生和公共安全，占到了總支出的20％。

而被裁減的開(kāi)支則來(lái)自：大幅度減少了行政、稅收評(píng)估、法規(guī)實(shí)施和改良性資本支出，市政府機(jī)構(gòu)裁員，工作時(shí)間減少；對(duì)所有非工會(huì)雇員薪金凍結(jié)；推遲或減少非經(jīng)常開(kāi)支和設(shè)備購(gòu)買；同時(shí)在一些地區(qū)減少了市鎮(zhèn)新聞通訊的服務(wù)——原來(lái)是每年10期，現(xiàn)在被減少到了4期。

“但有一些預(yù)算我們沒(méi)有減少，”市長(zhǎng)威爾森說(shuō)，“比如圖書館和EMS服務(wù)，我們還繼續(xù)投資于公共空間的維護(hù)，這能讓我們的城市變得更好。我們沒(méi)有減少在市政工程和城市規(guī)劃上的投入，對(duì)退休金也負(fù)起全責(zé)，不會(huì)延遲支付?！?/p>

威爾森市長(zhǎng)并不是一個(gè)慈善家，她的這些加加減減的“小算盤”其實(shí)都在為市政府的財(cái)政考慮——如果不減少對(duì)公共服務(wù)的投入，蒙哥馬利市的地價(jià)將會(huì)上漲，這樣一來(lái)，即使不提高稅率，政府也可以收到更多的物業(yè)稅。

不過(guò)，威爾森市長(zhǎng)并不能決定每一個(gè)財(cái)政年度需要收取多少物業(yè)稅——事實(shí)上，每年物業(yè)稅稅率的制定都有一套非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颉?/p>

首先，需要由議會(huì)確定預(yù)算，將預(yù)算支出總額減去除物業(yè)稅以外的其他收入，得到的結(jié)果便是下一個(gè)財(cái)政年度里市政府、郡縣政府和學(xué)區(qū)分別需要通過(guò)物業(yè)稅籌集多少錢。同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算出該市房產(chǎn)的總市值。接下來(lái)，再將需要籌集的錢數(shù)除以房產(chǎn)總值，才能得到每一個(gè)財(cái)政年度的物業(yè)稅稅率。

市民充分參與決策

蒙哥馬利市市民并非只能被動(dòng)接受市政府、郡縣政府和學(xué)區(qū)委員會(huì)公布的物業(yè)稅稅率，他們完全可以參與到?jīng)Q策當(dāng)中來(lái)。2009年1月到5月，市議會(huì)就下一個(gè)財(cái)政年度的預(yù)算舉辦了至少4場(chǎng)討論，并留出足夠多的時(shí)間用于公眾參與討論。4月16日，預(yù)算公布，5月21日又舉行了一次公開(kāi)聽(tīng)證。

除參與議會(huì)的公開(kāi)討論和聽(tīng)證會(huì)外，最常見(jiàn)的影響決策的方法便是在投票選舉市議會(huì)議員、防火區(qū)委員和學(xué)區(qū)委員會(huì)成員時(shí)考察不同候選人關(guān)于物業(yè)稅的競(jìng)選綱領(lǐng)，選擇自己最滿意的人選。

在新澤西州，物業(yè)稅問(wèn)題在最近的選舉中成為熱門話題。市府官員和預(yù)算財(cái)政顧問(wèn)委員會(huì)都密切關(guān)注著州物業(yè)稅的改革情況。蒙哥馬利市政府在網(wǎng)頁(yè)上特別提醒居民：鼓勵(lì)你們參加改革方案的討論，你們可以去物業(yè)稅改革會(huì)議特別小組的網(wǎng)頁(yè)發(fā)表見(jiàn)解。

此外，如果關(guān)心市物業(yè)稅的稅率，該市市民可以聯(lián)系市議會(huì)。市政府預(yù)算和財(cái)政顧問(wèn)委員會(huì)的成員同樣會(huì)傾聽(tīng)市民的意見(jiàn)，并詳細(xì)回答問(wèn)題。市議會(huì)依賴該顧問(wèn)委員會(huì)就城市財(cái)政問(wèn)題提供獨(dú)立意見(jiàn)，這些意見(jiàn)既可以來(lái)自財(cái)政專業(yè)人員，也可以來(lái)自當(dāng)?shù)氐募{稅人。

最后，如果對(duì)物業(yè)稅相關(guān)政策和具體操作不滿，市民還可以通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題。例如，如果不同意評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己房產(chǎn)的估值，市民有權(quán)提出申訴。

充分的知情和參與決策的權(quán)利既保障了物業(yè)稅納稅人的權(quán)利，更使得這個(gè)美國(guó)城市的物業(yè)稅運(yùn)行在相對(duì)良性循環(huán)的軌道上——將物業(yè)稅收入用于公共服務(wù)，公共服務(wù)提升房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)價(jià)值的提升帶來(lái)稅基擴(kuò)大，稅基的擴(kuò)大可保證稅收的增加，增加的稅收又可投入更多的公共服務(wù)當(dāng)中。