基于績效棱柱模型的房地產(chǎn)企業(yè)績效戰(zhàn)略探討

張澤穎

（重慶教育學(xué)院 重慶 400067）

基于績效棱柱模型的房地產(chǎn)企業(yè)績效戰(zhàn)略探討

張澤穎

（重慶教育學(xué)院 重慶 400067）

房地產(chǎn)企業(yè)是由諸多相關(guān)要素構(gòu)成的，要素的提供者是企業(yè)的利益主體，長期以來僅僅局限于股東，其他利益相關(guān)者被忽視?；诳冃Ю庵Ｐ偷姆康禺a(chǎn)企業(yè)績效戰(zhàn)略，是以利益相關(guān)者滿意為目標(biāo)，從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，設(shè)定滿足各利益相關(guān)者的戰(zhàn)略、指標(biāo)和測量，并通過矯正行動實(shí)現(xiàn)從測量到管理的超越。本文對基于績效棱柱模型的房地產(chǎn)企業(yè)績效戰(zhàn)略、指標(biāo)體系及測量進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)企業(yè)；績效棱柱；戰(zhàn)略；指標(biāo)；測量

績效是指為實(shí)現(xiàn)既定企業(yè)目標(biāo)，經(jīng)系統(tǒng)運(yùn)作后財(cái)務(wù)業(yè)績與非財(cái)務(wù)業(yè)績的提升。企業(yè)戰(zhàn)略是指企業(yè)確定其戰(zhàn)略目標(biāo)，為保證目標(biāo)的正確落實(shí)和實(shí)現(xiàn)進(jìn)行策劃，并依靠企業(yè)能力將這種策劃和決策付諸實(shí)施，以及在實(shí)施過程中進(jìn)行控制和測評的一個動態(tài)管理過程。企業(yè)的績效戰(zhàn)略管理有多種管理范式可以遵循，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)多采用1992年卡普蘭和諾頓提出的“平衡計(jì)分卡”（簡稱BSC）。“平衡計(jì)分卡”是一個處理財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程和學(xué)習(xí)與成長等四個維度平衡關(guān)系的方法，解決了企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)績和評價(jià)指標(biāo)之間的聯(lián)系與平衡問題。但有學(xué)者認(rèn)為：BSC“偏重于股東，而未涉及員工和供應(yīng)商的貢獻(xiàn)；沒有提到特殊業(yè)績指標(biāo)的選擇以及業(yè)績目標(biāo)的作用”，“1998年，Claude Lewy和 Lex du Mee1注意到，70%的計(jì)分卡實(shí)施失敗”。2000年安迪·尼利等提出了績效棱柱模型，其思想基礎(chǔ)是利益相關(guān)者的價(jià)值最大化，既考慮利益相關(guān)者的滿意程度，又考慮利益相關(guān)者的貢獻(xiàn)，將企業(yè)的戰(zhàn)略、流程與能力進(jìn)行整合，重新認(rèn)識績效管理的起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了績效管理理念新的突破。

1 績效棱柱模型簡介

績效棱柱模型是一個三維框架模型，設(shè)計(jì)者以三棱柱的頂?shù)變擅娲砝嫦嚓P(guān)者的滿意與貢獻(xiàn)，三個側(cè)面分別代表企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)流程和組織能力?；谀Ｐ徒Y(jié)構(gòu)，績效棱柱模型有五個主要方面：

利益相關(guān)者滿意——誰是利益相關(guān)者，它們的愿望和要求是什么？

利益相關(guān)者的貢獻(xiàn)——企業(yè)要從利益相關(guān)者那里獲得什么？

戰(zhàn)略——企業(yè)該執(zhí)行什么戰(zhàn)略來滿足利益相關(guān)者的需求，同時也滿足自身的需求？

流程——企業(yè)管理需要什么樣的流程來執(zhí)行企業(yè)的戰(zhàn)略？

能力——企業(yè)需要什么樣的能力來運(yùn)作這些流程？

模型的五個方面呈現(xiàn)因果邏輯關(guān)系，模型以實(shí)現(xiàn)相關(guān)者利益為績效目標(biāo)規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略，并以能力為基礎(chǔ)，通過規(guī)范的流程來實(shí)施戰(zhàn)略，從而滿足相關(guān)者的利益需求。同時，戰(zhàn)略、流程和能力之間應(yīng)相互適應(yīng)和匹配，有多大能力辦多大的事，實(shí)現(xiàn)多大的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2 基于績效棱柱模型的房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者滿意的企業(yè)戰(zhàn)略

基于利益相關(guān)者的戰(zhàn)略管理觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)利益相關(guān)者在企業(yè)戰(zhàn)略分析、規(guī)劃和實(shí)施中的作用。利益相關(guān)者是企業(yè)的利益主體，這個主體既包括作出股本投資的股東，也包括作出專用資產(chǎn)投資的其他利益相關(guān)者，如員工、客戶、債權(quán)人、政府、供應(yīng)商和社區(qū)等。績效棱柱模型正是把利益相關(guān)者的滿意作為績效戰(zhàn)略目標(biāo)，以圖實(shí)現(xiàn)股東在內(nèi)的利益相關(guān)者共同利益的最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者分別為企業(yè)貢獻(xiàn)了不同要素，其需求的形式也是不盡相同的，因此，企業(yè)實(shí)現(xiàn)它們需求的戰(zhàn)略也是多樣的，主要利益相關(guān)者滿意的戰(zhàn)略如下：

（1）股東滿意的企業(yè)戰(zhàn)略。股東是企業(yè)權(quán)重最大的利益相關(guān)者，股東滿意的不僅僅是紅利，更重要的是企業(yè)價(jià)值，擴(kuò)張是股東滿意的最重要戰(zhàn)略，擴(kuò)張包括對外擴(kuò)張與內(nèi)在擴(kuò)張兩個方面。對外擴(kuò)張戰(zhàn)略包括：股份上市、重組、并購、定向增發(fā)、增持回購、引入戰(zhàn)略合作者等，對外擴(kuò)張戰(zhàn)略事關(guān)重大，尤其應(yīng)充分評估。內(nèi)在增長戰(zhàn)略包括：持續(xù)增長戰(zhàn)略（如萬科持續(xù)增長戰(zhàn)略）、快速增長戰(zhàn)略（如保利地產(chǎn)的商業(yè)藍(lán)海戰(zhàn)略和千億戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品及其品牌戰(zhàn)略、土地儲備戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略等。

（2）客戶滿意的企業(yè)戰(zhàn)略。客戶滿意戰(zhàn)略是一種基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的經(jīng)營策略，這種經(jīng)營策略是以客戶為中心的，以客戶需求為導(dǎo)向，客戶滿意體現(xiàn)在對產(chǎn)品、價(jià)值和服務(wù)滿意三個方面，房地產(chǎn)企業(yè)客戶滿意戰(zhàn)略包括：①產(chǎn)品準(zhǔn)確定位：準(zhǔn)確定位消費(fèi)群體，細(xì)分市場，滿足不同消費(fèi)人群的需要；②營銷戰(zhàn)略定位：合理的價(jià)格，誠信、透明的銷售方式，便捷的投訴渠道；③成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，善于控制成本，提高產(chǎn)品性價(jià)比；④質(zhì)量戰(zhàn)略：注重細(xì)節(jié)、精益求精，以過硬的品質(zhì)塑造企業(yè)形象；⑤重視物管：加強(qiáng)服務(wù)和與客戶溝通，塑造企業(yè)形象和口碑。

（3）員工滿意的企業(yè)戰(zhàn)略。員工滿意戰(zhàn)略是在經(jīng)營策略上重視員工的關(guān)切，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施的員工滿意戰(zhàn)略有：①為員工提供培訓(xùn)，以提高其業(yè)務(wù)技能和管理水平；②創(chuàng)造一個溫暖、和諧、充滿關(guān)愛的工作環(huán)境，鼓勵員工創(chuàng)新、創(chuàng)造，展現(xiàn)自身的價(jià)值，使企業(yè)文化深入人心；③對員工工作實(shí)施再設(shè)計(jì)，重新確定員工的工作職責(zé)、內(nèi)容、方法；④制定和實(shí)施公平、合理的薪酬制度和績效評估體系，實(shí)行績效薪酬。滿意是相關(guān)聯(lián)的，只有企業(yè)的員工滿意才會有客戶滿意，只有客戶滿意才會有股東和其他利益相關(guān)者滿意。

（4）供應(yīng)商滿意的企業(yè)戰(zhàn)略。廣義的講，可以認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商包括規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)以及建材商等，它們希望開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)量能穩(wěn)定增長，其應(yīng)收賬款的支付有保障，能得到合理的利潤并能及時獲得有關(guān)信息反饋與改進(jìn)意見，而開發(fā)企業(yè)則希望它們能提供快速、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的商品和服務(wù)。要使開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的這些企業(yè)能共同發(fā)展，開發(fā)企業(yè)的最佳戰(zhàn)略就是與這些供應(yīng)商能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略上結(jié)盟、合資、合作，一起發(fā)展壯大。

（5）債權(quán)人滿意的企業(yè)戰(zhàn)略。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的債權(quán)人是商業(yè)銀行，企業(yè)的開發(fā)貸款和購房者的按揭款都來自銀行，總體來看大約有70%的資金是來自銀行系統(tǒng)，這種高度集中的銀行融資體制，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)銀行對其管理的資金有安全性、流動性和收益性的要求，針對這些要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用的債權(quán)人滿意戰(zhàn)略有：①保持合適的資產(chǎn)負(fù)債率，改善了資本負(fù)債結(jié)構(gòu)；②多渠道開辟融資渠道，如發(fā)行長期債券、信托、海外融資、股票融資等，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；③注重企業(yè)信譽(yù)，推動物業(yè)的銷售，保持良好的現(xiàn)金流。

（6）政府滿意的企業(yè)戰(zhàn)略。一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)政府多個職能部門的審批，因而與政府保持良好的公共關(guān)系對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是至關(guān)重要的。令政府滿意的企業(yè)戰(zhàn)略有：①合法、守法、公平、誠信、照章納稅；②實(shí)施合理的開發(fā)方案，保證工程質(zhì)量，保證施工安全，降低建筑能耗，推動環(huán)境保護(hù)；③提供就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定；④注重公益事業(yè)，承擔(dān)應(yīng)盡的社會責(zé)任。

實(shí)施利益相關(guān)者滿意戰(zhàn)略不僅僅是開發(fā)企業(yè)單方面的事，還應(yīng)注意利益相關(guān)者的參與，開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)常與各類利益相關(guān)者交流企業(yè)經(jīng)營的情況，組織相關(guān)會議，充分傾聽和采納他們的意見和建議，以營造和諧共事的良好氛圍，共圖企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者滿意的戰(zhàn)略指標(biāo)體系

一份好的戰(zhàn)略指標(biāo)體系應(yīng)能鼓勵正確的企業(yè)行為，也是實(shí)施良好績效測量的起點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略指標(biāo)應(yīng)具備三個基本特征：即相關(guān)性、全面性和可執(zhí)行性。相關(guān)性是指應(yīng)與企業(yè)的各類利益相關(guān)者的需求、戰(zhàn)略管理的要求、核心競爭力的形成與保持相關(guān)；全面性是指戰(zhàn)略指標(biāo)應(yīng)是全面的、系統(tǒng)的，并能相互聯(lián)系地評價(jià)滿足利益相關(guān)者需求的情況；可執(zhí)行性原則包括簡約、可理解、可接受、可操作、可預(yù)測、適應(yīng)性和重要性等原則。根據(jù)這些特征，可將房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者滿意戰(zhàn)略指標(biāo)體系列如表1。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者滿意戰(zhàn)略指標(biāo)體系

4 房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者滿意戰(zhàn)略指標(biāo)體系的測量

基于績效棱柱模型的績效測量，主要解決驅(qū)動力即企業(yè)績效戰(zhàn)略問題，戰(zhàn)略是企業(yè)實(shí)施績效管理的出發(fā)點(diǎn)，因此，績效測量方法要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略能否得以執(zhí)行；要能夠協(xié)調(diào)組織戰(zhàn)略；鼓勵和刺激戰(zhàn)略的執(zhí)行；并可以分析測量數(shù)據(jù)，檢查和評估戰(zhàn)略是否按計(jì)劃執(zhí)行等。基于績效棱柱模型的房地產(chǎn)企業(yè)績效戰(zhàn)略測評，在內(nèi)容、組織、原則、程序等方面的安排應(yīng)遵循上述原則，在測評標(biāo)準(zhǔn)上注重滿足各類利益相關(guān)者的戰(zhàn)略，充分提高績效與戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度。

績效測量是整合和管理房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，使用測量方法進(jìn)行績效管理需建立四個流程：設(shè)計(jì)——計(jì)劃和創(chuàng)建——實(shí)施和運(yùn)作——更新。設(shè)計(jì)包括選擇測量指標(biāo)、確定尺度標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)劃和創(chuàng)建包括確定測量系統(tǒng)和意圖，采集數(shù)據(jù)，盡可能將信息圖表化，并協(xié)調(diào)長、短期績效目標(biāo)一致。實(shí)施和運(yùn)作包括實(shí)施已開發(fā)的績效系統(tǒng)，并維持日常運(yùn)作，執(zhí)行計(jì)劃，一旦獲得數(shù)據(jù)，要先對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析，判定并監(jiān)控趨勢與數(shù)據(jù)的相關(guān)性，然后根據(jù)數(shù)據(jù)采取矯正措施，從而實(shí)現(xiàn)從測量到管理的超越，單純獲取數(shù)據(jù)是毫無價(jià)值的。對于動態(tài)變化的少數(shù)指標(biāo)，為了保持相關(guān)性和有效性，還需進(jìn)行調(diào)整和更新，以更為準(zhǔn)確地把握戰(zhàn)略實(shí)施的具體情況。

5 結(jié)語

本文介紹了績效棱柱模型的框架和理念，應(yīng)用績效棱柱理念對房地產(chǎn)企業(yè)的績效目標(biāo)、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略指標(biāo)及測量進(jìn)行了思考，提出了相應(yīng)的戰(zhàn)略、指標(biāo)和測量原則，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)的績效評價(jià)有一定的借鑒意義。

[1]Neely.A，等.戰(zhàn)略績效管理:超越平衡計(jì)分卡[M].李劍峰，等，譯.北京:電子工業(yè)出版社，2004.

[2]彼得.德魯克管理思想全集[M].趙雪章，編譯.北京:中國長安出版社，2006.

[3]R·愛德華·弗里曼.戰(zhàn)略管理:利益相關(guān)者方法[M].上海:上海譯文出版社，2006.

[4]J·戴維·亨格，等.戰(zhàn)略管理精要[M].北京:電子工業(yè)出版社，2004.

責(zé)任編輯：余詠梅

The Real Estate Enterprise Achievement Strategy Based on the Achievements Prism Model

A real estate enterprise constitutes many related essential factors.The providers of the essential factors are the enterprise's beneficial body, and for a long time is limited merely to the shareholders,while other beneficial counterparts neglected.The real estate enterprise achievement strategy is based on the achievement prism model.It takes as its goal the satisfaction of the beneficial counterparts.This paper embarks from the enterprise strategy,makes the strategy,the target project and the target plan to satisfy various beneficial counterparts in order to realizes the goal of surmounting from the measurement to management via the correction motion.In this article discussions,based on the achievement prism model,are conducted on the real estate enterprise'achievement strategy,indicator system and measurement.

real estate enterprise;achievement prism model;strategy;indicator;measurement

F406

：A

：1671-9107（2010）07-0048-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2010.7.048

2010-4-7

張澤穎（1975-），女，重慶人，重慶教育學(xué)院講師，造價(jià)工程師，主要從事工程管理及房地產(chǎn)管理方面的研究。