房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度研究——以長(zhǎng)沙市為例

○左文進(jìn)瞿理銅

（1、廣州康大職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣東 廣州 511363；2、湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 湖南長(zhǎng)沙 410081）

一、綜述

近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的研究日益活躍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究也日趨增多。林斗明認(rèn)為居民收入增加，國(guó)家財(cái)政和金融狀況良好，物價(jià)水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，反之，則影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。譚峻從經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、環(huán)境因素和稅務(wù)因素四大方面闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素。蘇召建立房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型，并分別從國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地價(jià)、長(zhǎng)期利率、政府稅收、房地產(chǎn)信貸、城市規(guī)劃、拆遷安置、政府部門(mén)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的限制等方面，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的因素進(jìn)行了分析。宮玉泉從土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式和管理政策這4個(gè)方面研究了土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。任萍、宋偉、劉武利用自組織數(shù)據(jù)挖掘中的DMGH多層次算法建立一個(gè)反映房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積變化的最優(yōu)復(fù)雜性模型，分析影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的選取

1、選取的原則

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素很多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的選取中必須遵循以下原則：第一，科學(xué)性原則。即選取的影響因素要與研究地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有一定的關(guān)聯(lián)程度。第二，可操作性原則。即在選取因素時(shí)有兩點(diǎn)要求：一是指標(biāo)需要的數(shù)據(jù)和資料要易獲取，二是指標(biāo)易量化。第三，簡(jiǎn)化性原則。即在因素選取時(shí)，在不影響研究分析的前提下，對(duì)選取的因素盡可能地簡(jiǎn)化，滿(mǎn)足反映問(wèn)題的程度即可，避免把問(wèn)題復(fù)雜化。

2、選取的因素

在遵循以上原則的前提下，綜合考慮到長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、居民消費(fèi)觀念等因素，選取以下因素來(lái)分析其對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響：商品房銷(xiāo)售價(jià)格、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均年收入、人口規(guī)模、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底額和城鎮(zhèn)人均居住面積等6個(gè)指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析

1、灰色關(guān)聯(lián)度方法的基本原理

灰色關(guān)聯(lián)分析法是一種比較客觀的分析方法，對(duì)樣本量的多少和樣本有無(wú)規(guī)律同樣適用，而且計(jì)算量小，比較方便。其基本思想是根據(jù)序列曲線(xiàn)幾何形狀的相似程度判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線(xiàn)越接近，相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度越大；反之則越小。

灰色關(guān)聯(lián)分析法具體步驟為：

（1）設(shè)Xi為系統(tǒng)因素，其在序號(hào)k上的觀測(cè)數(shù)據(jù)為xi（k）（k=1，2，…，n），則稱(chēng)Xi=（xi（1），xi（2）…，xi（n））為因素的行為序列。

（2）灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度計(jì)算。稱(chēng) pi=（1+｜so｜+｜si｜）/（1+｜so｜+｜si｜+｜si-so｜）為 X0與 Xi的灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度。

（3）灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度計(jì)算。稱(chēng) qi=（1+｜so′｜+｜si′｜）/（1+｜so′｜+｜si′｜+｜si′-so′｜）為 X0與 Xi的灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度。

（4）綜合關(guān)聯(lián)度計(jì)算。設(shè) θ∈[0，1]，則稱(chēng) zi=θpi+（1-θ）qi為X0與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度，一般可以取θ=0.5。

表1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素

2、實(shí)證分析

用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對(duì)影響長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素進(jìn)行分析，具體的計(jì)算過(guò)程如下。

根據(jù)前面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素的分析，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素Xi如表1所示。

（1）絕對(duì)關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。利用上述公式，設(shè)行為序列Xi=（xi（1），xi（2）…，xi（n））的始點(diǎn)零化像為分別計(jì)算｜so｜、｜si｜、｜si-so｜并代入公式 pi=（1+｜so｜+｜si｜）/（1+｜so｜+｜si｜+｜si-so｜）（i=1，2…，6），求出 X0與 Xi的灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度：

p1=0.7037，p2=0.5181，p3=0.5404，p4=0.5006，p5=0.8753，p6=0.5091

（2）相對(duì)關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。利用上述公式按照絕對(duì)關(guān)聯(lián)度的解法求出其相應(yīng)的｜so′｜、｜si′｜、｜si′-so′｜（i=1，2…，6），將求得的結(jié)果代入公式 qi= （1+｜so′｜+｜si′｜）/（1+｜so′｜+｜si′｜+｜si′- so′｜），求得：

q1=0.5328，q2=0.5603，q3=0.5439，q4=0.5078，q5=0.6027，q6=0.5253

（3）綜合關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。根據(jù)公式zi=θpi+（1-θ）qi計(jì)算綜合關(guān)聯(lián)度，各影響因素與需求之間的絕對(duì)量關(guān)系以及各影響因素與需求之間相對(duì)變化速率之間的關(guān)系同等重要，因而取θ=0.5，則公式變成zi=0.5pi+0.5qi，因而可以求得各影響因素的綜合關(guān)聯(lián)度為：

z1=0.6183，z2=0.5392，z3=0.5422，z4=0.5042，z5=0.739，z6=0.5172

四、結(jié)論與討論

根據(jù)上述的計(jì)算結(jié)果可知，綜合關(guān)聯(lián)度z5＆gt;z1＆gt;z3＆gt;z2＆gt;z6＆gt;z4，即長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素中影響程度由大到小依次為城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底額、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均GDP、城鎮(zhèn)人均居住面積、人口規(guī)模。以上結(jié)果表明對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響最大的是長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額，影響最小的是長(zhǎng)沙市的人口規(guī)模。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額直接關(guān)系到消費(fèi)者的購(gòu)房能力，因?yàn)槟壳耙蛔诜康禺a(chǎn)的價(jià)格是普通家庭年收入的數(shù)倍，居民購(gòu)房往往要花費(fèi)家庭若干年的積蓄，只有當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到一定的程度時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求才會(huì)變成有效需求。長(zhǎng)沙市是一個(gè)比較注重消費(fèi)的城市，居民在吃、喝、玩、樂(lè)等方面的花費(fèi)比較高，存款比較少，長(zhǎng)沙市2008年人均城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底額（17322元）低于中部地區(qū)的武漢（23054元）、 鄭 州（22033元）、 太 原（34390元），僅高于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的南昌（15163元）和合肥（13941元）。因此，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度最大。其次是商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，從全國(guó)來(lái)看，長(zhǎng)沙市商品房的價(jià)格是不高，在中部地區(qū)的省會(huì)城市中排在倒數(shù)第二，甚至低于處于西部的南寧，然而長(zhǎng)沙市的工資收入水平比較低，消費(fèi)水平卻不低，這樣導(dǎo)致儲(chǔ)蓄難度加大，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。因而商品房銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響也較大。再次，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是反映城鎮(zhèn)居民購(gòu)房能力最直接的指標(biāo)。另外，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入還影響城鎮(zhèn)居民的儲(chǔ)蓄能力，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的市場(chǎng)影響較小的因素是人均GDP、城鎮(zhèn)人均居住面積、人口規(guī)模，人均GDP只是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，間接地反映居民收入水平。城鎮(zhèn)人均居住面積、人口規(guī)模年均增長(zhǎng)速度（城鎮(zhèn)人均居住面積6.2%，人口規(guī)模1.1%）都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的年均增長(zhǎng)速度（47%）。因而對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響也較小。

本文通過(guò)對(duì)影響長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，得出各個(gè)因素對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度的大小排序，為政府和開(kāi)發(fā)商制定戰(zhàn)略決策提供一定的依據(jù)，促進(jìn)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。

[1]林斗明：房地產(chǎn)商品屬性及市場(chǎng)影響因素[J].經(jīng)營(yíng)管理者，1997（5）.

[2]譚峻：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素[J].中國(guó)管理科學(xué)（99年理科學(xué)學(xué)術(shù)會(huì)議），1999（11）.

[3]蘇召學(xué)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分及影響因素分析[J].山東建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2001（3）.

[4]宮玉泉：土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].中國(guó)物價(jià)，2005（7）.

[5]任萍、宋偉、劉武：基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的房地產(chǎn)影響因素分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2005（10）.

[6]劉思峰：灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].科學(xué)出版社，1999.

[7]長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)年鑒2009[M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2009.