房地產(chǎn)調(diào)控為何這么難

2010年的房地產(chǎn)調(diào)控措施被稱為“史上最嚴(yán)厲”。從1月份開始，中央連續(xù)三次出臺政策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，政策手段從傳統(tǒng)的稅收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市還實(shí)行了限售政策。但遺憾的是，“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有控制住房價(jià)。盡管樓市交易量出現(xiàn)了波動(dòng)，但總體價(jià)格并沒有出現(xiàn)下跌，部分城市的價(jià)格竟然創(chuàng)新高，從第三季度開始部分樓盤甚至重新出現(xiàn)開盤當(dāng)天售罄的現(xiàn)象，地王又不斷冒出。事實(shí)表明，年初以來出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有扭轉(zhuǎn)樓市價(jià)格上漲的預(yù)期。

為什么最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒有起到預(yù)期的效果？

首先，市場與政府博弈的歷史結(jié)果是房價(jià)總是創(chuàng)新高。中國的房地產(chǎn)調(diào)控可以追溯到2005年，當(dāng)年的第二季度政府出臺了數(shù)項(xiàng)措施阻止房地產(chǎn)投機(jī)行為，如購買住宅未滿5年轉(zhuǎn)讓需要繳納5%的營業(yè)稅等。在隨后的6個(gè)月時(shí)間里，無論房地產(chǎn)交易量還是價(jià)格都出現(xiàn)明顯下跌，上海的房價(jià)下跌了約15%左右。但從2005年10月份開始，房價(jià)出現(xiàn)新一輪上漲，招致了2006年第二季度的第二次調(diào)控，但此次政策出臺之后，其效果只持續(xù)了1月時(shí)間，隨后樓價(jià)繼續(xù)上漲。政府通過政策對樓市調(diào)控的效果越來越差。

2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對性地出臺抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，從金融政策與稅收政策上控制購買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現(xiàn)明顯降溫，但2008年底中國政府為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，不得不再次刺激樓市，樓市在2009年再創(chuàng)新高。

總結(jié)幾年來與政府政策博弈的經(jīng)驗(yàn)，市場至少有兩點(diǎn)共識：樓價(jià)下跌是暫時(shí)的，上漲是大趨勢；政府為了保持經(jīng)濟(jì)的快速增長，不會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然越來越差。

其次，歐美經(jīng)濟(jì)不景氣制約了中國貨幣政策工具的使用。2010年初以來，正當(dāng)中國進(jìn)行樓市調(diào)控的同時(shí)，歐美國家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。4、5月份歐洲出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)危機(jī)，隨后歐盟諸國開始削減財(cái)政赤字，減少政府開支，對經(jīng)濟(jì)增長必然產(chǎn)生影響；美國的長期國債收益率不斷創(chuàng)新低，說明市場對美國出現(xiàn)通貨緊縮的預(yù)期日益加強(qiáng)，失業(yè)率的居高不下成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的巨大障礙，而美國政府的巨額債務(wù)使得刺激經(jīng)濟(jì)的空間變得越來越狹窄。

西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資場所，包括中國在內(nèi)的亞洲國家和地區(qū)成為這些資本的理想棲息地。尤其是從11月份開始，美國宣布第二次“量化寬松”貨幣政策，進(jìn)一步刺激了包括中國在內(nèi)的發(fā)展中國家的流動(dòng)性過剩。

在此背景下，中國的房地產(chǎn)調(diào)控難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國家的低利率使該政策工具難以實(shí)施。加上目前CPI增幅超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔(dān)憂越來越強(qiáng)烈，結(jié)果使資金可能重新選擇樓市。通脹預(yù)期對樓市的刺激作用已經(jīng)充分顯露?？梢姡康禺a(chǎn)調(diào)控的確是任重而道遠(yuǎn)。