中國樓市深陷“空城”迷局

林華

近日，關(guān)于空置房的話題成為樓市的一大熱點(diǎn)。7月底，國家電網(wǎng)澄清全國空置房屋高達(dá)6500多萬套的傳言，稱從未做過此類調(diào)查。與此同時(shí)，相關(guān)部門仍未公布空置房數(shù)據(jù)。

8月4日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年6月末全國商品房待售面積為19182萬平方米。統(tǒng)計(jì)局強(qiáng)調(diào)，商品房待售面積不等于住房空置面積，再次回避了住房空置的爭論。

空置房，一個(gè)早在五年前就被解讀過的話題，直到今天依然存在。一邊是大量的商品房白白空置，一邊是迫切需要住房的居民買不起房子，這樣一個(gè)尖銳的矛盾亟待政府出面解決。

有關(guān)專家指出，目前國內(nèi)商品房空置率極不合理，國家應(yīng)該采取諸如征收空置稅等一系列措施，加大空置房的持有成本，迫使空置房投入到房屋買賣和租賃市場中，這無疑可以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間。

上海、北京學(xué)術(shù)界也提出，征收空置稅的效果將大于征收營業(yè)稅，因?yàn)檫@樣可以把矛頭直指囤貨炒家，增加囤房者的持有成本，同時(shí)避免影響到自住型消費(fèi)者。盡管這一說法沒有得到任何政府部門的回應(yīng)，但是業(yè)內(nèi)對空置稅似乎相當(dāng)樂觀。

空置房深陷數(shù)據(jù)迷局

近日有消息稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管國家電網(wǎng)公司對這一數(shù)據(jù)進(jìn)行了辟謠，但有關(guān)空置房還是成為了輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

近日，央視采取直接上門查看形式，連續(xù)以《空城計(jì)之北京：昂貴的空城》、《空城計(jì)之天津：空城我最大》為題深入報(bào)道了城市住房空置問題。

據(jù)稱，央視連續(xù)15天的蹲守調(diào)查，發(fā)現(xiàn)北京十幾個(gè)樓盤的平均亮燈率竟然只有24%！央視報(bào)道直指炒房者正是導(dǎo)致空置房多的元兇。

在此番空置房的大討論中，國家統(tǒng)計(jì)局、住建部等相關(guān)部門并未就此發(fā)表任何觀點(diǎn)。到目前為止，空置房的具體數(shù)量有多少，如何統(tǒng)計(jì)才算科學(xué)等問題仍然莫衷一是。

8月4日，國家統(tǒng)計(jì)局終于就空置房一事作出間接回應(yīng)。國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月末的全國商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%，其中，住宅待售面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。

那么，國家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積能夠說明什么問題？中國房地產(chǎn)市場是否存在著嚴(yán)重過剩？

分析人士表示，國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國商品房待售面積以及住宅待售面積，只能說明房地產(chǎn)企業(yè)本身的商品房庫存情況。據(jù)此，還判斷不了整個(gè)市場的供求情況。開發(fā)商現(xiàn)存待售面積只占整個(gè)社會商品房庫存量的3%-5%。要判斷市場供求情況，還有待空置率的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。

過去是把開發(fā)商的待售率當(dāng)成空置率，這其實(shí)是企業(yè)庫存的概念，和國際通行的空置率是不同的。這次，國家統(tǒng)計(jì)局明確界定：國際上通用的房屋空置率指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面積計(jì)算房屋空置率。這矯正了以往從開發(fā)商的角度看空置率的概念。

按全國城市常住人口6.2億、人均住房面積30平方米計(jì)算，全國約有186億平方米的住房面積，以空置率25%-30%計(jì)算，全國房屋空置面積大約在46.5億-55.8億平方米之間。如果按照一套房80平方米計(jì)算，全國約有6975萬套空置房。此前高達(dá)6540萬套空置房的報(bào)道，絕非空穴來風(fēng)。

不過，國家統(tǒng)計(jì)局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。其統(tǒng)計(jì)報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，商品房待售面積并不等于住房空置面積。有專家指出，在這一問題上的統(tǒng)計(jì)缺失和曖昧不明，一定程度上正反映出中國樓市當(dāng)前的泡沫。

就在國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布的第二天，新華社便直接提出，雖然目前沒有任何權(quán)威部門和研究機(jī)構(gòu)能夠準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出空置住房的數(shù)量，但作為房地產(chǎn)投資、投機(jī)的副產(chǎn)品，空置房的大量存在已經(jīng)是不爭的事實(shí)。

凡空置、不自用又不出租超過半年以上者，可考慮收取一定的空置稅。

值得注意的是，沿海城市空置房多已成共識。值得一提的是，由于沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，海南房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)和區(qū)域功能定位不清，海南高空置率已經(jīng)敲響了警鐘。

今年上半年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成205.33億元，同比增長78.9%，其中商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的90%。統(tǒng)計(jì)顯示，近年來海南超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區(qū)空置率高達(dá)90%，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

由于大多數(shù)業(yè)主購房的目的是投資和度假，所購住房普遍存在空置率高的問題。海南省人大常委會環(huán)境資源工作委員會6月中下旬對?？?、三亞、文昌、瓊海等8個(gè)市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況的調(diào)查顯示，有些小區(qū)平時(shí)入住率不到2%，多數(shù)小區(qū)平時(shí)入住率不到20%，高峰時(shí)僅為40%-60%。

但因國家統(tǒng)計(jì)局從沒有發(fā)布過住宅空置率，使得這一數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國大面積空置房到底有多少卻不得而知。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一呼吁，有關(guān)部門應(yīng)盡快進(jìn)行一次住房普查，對居民住房使用情況進(jìn)行一次認(rèn)真徹底的調(diào)查，以盤活存量，減少閑置，增加供給，從而緩解供需矛盾。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

分析人士表示，目前首先要搞清楚什么是空置率，然后再談空置率有多高。既然人口普查和經(jīng)濟(jì)普查那么大的數(shù)據(jù)量都可以做到，那么理論上空置率的統(tǒng)計(jì)有什么理由做不到？

以稅收向空置房“開戰(zhàn)”

有關(guān)專家認(rèn)為，空置率的居高不下與商品房價(jià)格的持續(xù)攀升已成為房產(chǎn)市場的焦點(diǎn)矛盾。一邊是商品房白白空置，一邊是迫切需要住房的居民買不起房子。這樣一幕尖銳的場景擺在我們面前，這時(shí)就要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控功能，不妨用征稅的方式向空置房“開戰(zhàn)”。

據(jù)稱，國外包括一些發(fā)達(dá)國家的商品房空置率，也挺嚴(yán)重。眼下，一些歐盟國家紛紛“亮劍”，向空置房“開戰(zhàn)”。

在荷蘭，法律允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至將無人居住的住房推倒；在德國，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣€會推倒那些無法出租的住房。

所謂空置稅，是針對空置房而征收的稅款。有關(guān)專家表示，空置不自用又不出租，就是對房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)，應(yīng)該收取一定的空置稅。而征收營業(yè)稅或個(gè)人所得稅，只會促使業(yè)主延后出售物業(yè)，從而令供應(yīng)量減少，促使樓價(jià)升得更快。征收空置稅可以通過增加空置的成本迫使業(yè)主將閑置房子出租或賣出，從而增加供應(yīng)量。

近日，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的一份報(bào)告稱:“大量閑置房屋掌握在了少數(shù)富人手中?！痹搱?bào)告甫出便立即引起了市場的關(guān)注，而此前被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的空置稅也再次引發(fā)專家的熱議。

此前，類似的稅種也已經(jīng)在專家的討論范圍中，比如土地持有稅?？罩?，既可以針對房產(chǎn)持有人，即購房者；也同樣適用于地產(chǎn)持有人，即開發(fā)商。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，空置稅和物業(yè)稅的性質(zhì)、效果類似，是對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的規(guī)制，可以限制房地產(chǎn)炒作和投機(jī)，與宏觀調(diào)控是一致的，所以對于抑制房價(jià)有明顯效果。

中國社科院金融研究所易憲容表示，物業(yè)稅的征收需要復(fù)雜的市場培育和法律規(guī)范過程，但相比之下，空置稅的征收就容易多了。

而香港中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青日前公開表態(tài)，征收空置稅勝過其他消費(fèi)稅，這對當(dāng)時(shí)房價(jià)仍處高位的北京和上?！绑@動(dòng)”不小。

施永青認(rèn)為，凡空置、不自用又不出租超過半年以上者，可考慮收取一定的空置稅。這樣，一來可以推動(dòng)有空置物業(yè)的人及早把物業(yè)脫手。二來，市場上可供出售或出租的房源就會立即增加，租金及房價(jià)都會因此而往下降。價(jià)格一下降，資金就不肯流入，市場就可以得到降溫。這種做法，比對5年再轉(zhuǎn)讓的物業(yè)收營業(yè)稅和個(gè)調(diào)稅都更合理。以營業(yè)稅來說，只會促使業(yè)主延后出售物業(yè)的時(shí)間，令市場的供應(yīng)量減少，促使房價(jià)升得更快。而征收空置稅則可把矛頭直指囤貨的炒家，鼓勵(lì)自住客通過合理轉(zhuǎn)讓令資源落入最有需要及最能有效使用資源的人手里。

中國社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置稅的提議切中了問題的要害?？罩枚惪梢韵拗品康禺a(chǎn)炒作和投機(jī)，從而抑制房價(jià)，與宏觀調(diào)控是一致的。

有關(guān)專家表示，征收空置稅并不是最為有效的方法

北京市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展研究所專題經(jīng)濟(jì)研究室主任劉秀如認(rèn)為，從量上來看，北京房地產(chǎn)的總量較大，但社會分配中存在不公—— 一方面，房價(jià)一路走高；另一方面，住房空置率持續(xù)攀升。在此情況下，征收空置稅成為一種必要的調(diào)節(jié)手段，也是長期手段。擁有兩處或多處房產(chǎn)者過多占有社會資源，對其征收相應(yīng)稅款有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

上海一位房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，在上海的地方調(diào)控細(xì)則沒有出臺之前，不能排除出臺類似空置稅的政策以迎合宏觀調(diào)控大趨勢的可能。

有關(guān)專家表示，征收空置稅并不是最為有效的方法。因?yàn)椋瑢ιa(chǎn)者庫存(包括開發(fā)商未售出的房屋)來說，政府在出讓土地時(shí)已經(jīng)征收了相應(yīng)的稅款，商品經(jīng)濟(jì)中就應(yīng)該遵循交換原則，不應(yīng)再重復(fù)征收稅款了。而對個(gè)人來說，“占”后是否要“用”亦是個(gè)人權(quán)利，不應(yīng)受到過多干涉。

目前，中國缺乏征收空置稅的法律基礎(chǔ)，也沒有嚴(yán)格的法律秩序和登記制度來保障。在中國實(shí)行對第二套房產(chǎn)征收空置稅要有一個(gè)前提，那就是建立個(gè)人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系，否則征稅就無法操作。

在專家看來，制約征收空置稅的重要因素在于，對個(gè)人擁有房地產(chǎn)信息的掌握和監(jiān)控尚沒有建立起來。

空置房出路在于出租

近來，全國多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%，部分地段好、公共資源便利地區(qū)的房租價(jià)格漲幅甚至達(dá)20%。此外，房租價(jià)格上漲風(fēng)潮也開始向二、三線城市蔓延。

事實(shí)上，房租上漲比房價(jià)上漲更危險(xiǎn)。因?yàn)榉孔馐潜确績r(jià)更事關(guān)群眾切身利益的事情，房價(jià)高了可以暫時(shí)不買房，但是房租瘋漲則會把廣大社會弱勢群體逼向絕境。

對于公眾而言，房租的影響其實(shí)遠(yuǎn)在房價(jià)之上。畢竟，房子是投資品，甚至可以被用來投機(jī)。房價(jià)高企，公眾買不起房還可以選擇租房。而相比有著太多水分的房價(jià)，房租的確更顯理性，對于絕大多數(shù)買不起房的公眾而言，租得起房好歹是一種慰藉。

然而，公眾可以因?yàn)橘I不起房而不擁有房產(chǎn)，但卻不能因?yàn)樽獠黄鸱慷B居住權(quán)都一并喪失。從這個(gè)意義上說，房租上漲其實(shí)要比房價(jià)上漲更危險(xiǎn)。

與此同時(shí)，在國內(nèi)出現(xiàn)大量商品房空置，既浪費(fèi)社會資源，又吹大了樓市泡沫。千方百計(jì)盤活天量的空置房，加大租賃市場的供應(yīng)量，無疑是緩解租房難、房租上漲的有效途徑。

有關(guān)專家指出，征收空置稅將加大空置房的持有成本，迫使空置房投入到房屋買賣和租賃市場中，房屋的房價(jià)必然要降，房租的價(jià)格也必然要降，房屋市場回歸到正常。

面對不斷上漲的房價(jià)和房租，中低收入人群的居住難題更加突出，政府為解決中低收入人群的居住問題，也在不斷加大保障房的供應(yīng)，但也遇到了諸多瓶頸。因此，從根本上解決空置房問題，應(yīng)該通過相關(guān)的制度和政策設(shè)計(jì)來促使空置房進(jìn)入市場出租或出售。

分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控新政已逾百日，下半年的調(diào)控政策應(yīng)該從控需求轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)。而增加供應(yīng)有兩種模式：一是增量模式，二是激活存量模式。

增量模式指的就是增加新房供應(yīng)量。應(yīng)該千方百計(jì)增加土地供應(yīng)量，增加開工面積，增加開盤量。但是目前增量模式遇到了土地供應(yīng)的瓶頸。城區(qū)內(nèi)土地資源日益稀缺，這使得開發(fā)建設(shè)只能向城市邊緣擴(kuò)張，到了城市邊緣就不可避免地會遇到農(nóng)村土地“紅線”。當(dāng)通過增量模式來解決增加供應(yīng)的難題遇到瓶頸的時(shí)候，更應(yīng)該想辦法來激活市場存量。

激活存量就是通過相關(guān)的制度和政策促使空置房進(jìn)入市場出租或出售，以此來平抑過高的房價(jià)和租金。

但是，通過激活存量來增加供應(yīng)的模式遇到稅收問題。目前，出租房屋要繳納5%的綜合稅，出售房屋要繳納5.5%的營業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅。如果不出租也不出售，讓房屋空置下來反而不用交稅?，F(xiàn)行的稅收制度使得不少人寧可選擇將房屋空置，也不愿意將房屋出租或出售。

所以，在稅收環(huán)節(jié)應(yīng)該減少或免除存量房出租和出售環(huán)節(jié)的稅收，增加在房屋持有環(huán)節(jié)上的稅收，如空置稅。通過稅收調(diào)整，促使業(yè)主把空置的房源拿出來出租或出售，一來可以避免資源的浪費(fèi)，二來可以平抑房價(jià)和房租的過快上漲。

業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前打擊投機(jī)抑制投資的宏觀調(diào)控中，政府部門可把解決空置房的重點(diǎn)引向租房市場，培育租房市場，進(jìn)而大力倡導(dǎo)并推廣“先租房后買房”的住房梯度消費(fèi)理念，既可降低樓盤空置率，也有利于樓市整體的可持續(xù)發(fā)展。

隨著房價(jià)的持續(xù)走高，買房者明顯減少，而租房市場有所升溫。一些中介門店的開支主要靠租房市場的收入來維持。

有關(guān)專家表示，租房市場的升溫，為降低新房空置率帶來市場契機(jī)，各樓盤及空置房業(yè)主應(yīng)積極迎接租房市場，盤活自身住房資產(chǎn)。

此外，更多年輕人從不堪重負(fù)的“房奴”角色，轉(zhuǎn)向量力而行的“先租房后買房”角色，能夠分流過熱的購房需求，給階段性過熱的樓市消費(fèi)降溫。而樓市置業(yè)的適當(dāng)降溫，自然又可抑制由“超前置業(yè)、投資購房”帶來空置房增多的現(xiàn)象。

過去5年，政府部門已對樓市采取過多輪調(diào)控，但是調(diào)控效果不佳。因此必須進(jìn)行大膽的制度改革和創(chuàng)新，通過增加農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)來解決目前增加供應(yīng)上遇到的瓶頸，通過稅收調(diào)整來解決目前激活存量上遇到的難題。只有這樣才能進(jìn)一步緩解房價(jià)和租金過快上漲的問題，使得中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得健康和可持續(xù)的發(fā)展。

相關(guān)鏈接

早在1999年，法國就開始在巴黎、里昂等八大城市對那些收入高、房產(chǎn)多而空置并造成資源浪費(fèi)的人征收房屋空置稅，以此來對居民住房進(jìn)行調(diào)控。其稅收的全部收入由國家改善住宅委員會用于居民住宅建設(shè)。

而英國政府也擬對第二處住房征收空置稅，以減小對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利影響。不久前，俄羅斯也表示，為防止房地產(chǎn)投機(jī)商惡意炒作房價(jià)，政府計(jì)劃提高對法人購買第二、三套住房的征稅水平。