保障房建設(shè),政府決心最重要

程畢凡

上周末，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌對2009年的房價做出這樣的總結(jié)：“去年1—11月全國房價住宅銷售均價達到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年?！鄙唐贩績r居高不下，增加保障房的供應(yīng)量，大幅提高其占總量的比例，無疑是滿足百姓安居需求的最有效方法，而要實現(xiàn)這一點，政府的決心最為關(guān)鍵。

自1998年實施第一次房改至今，中國已經(jīng)經(jīng)歷過兩次住房改革政策調(diào)整。在第一次房改時，國務(wù)院出臺的“國發(fā)23號”文件，仍是“以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體制”，“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。但到了2003年政策突變，“國發(fā)18號”文件，決定要“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房”。住房供應(yīng)體制從保障房為主變?yōu)橐陨唐贩繛橹?，這無疑是實質(zhì)上的第二次房改。結(jié)果，在不到兩年間經(jīng)適房便從占住房年竣工面積的約一半急劇下降到僅占2%多;廉租房更是寥若晨星。有住房需求者幾乎只剩下入市購買商品房一條正常通道。于是商品房價一路攀升。政府政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用可見一斑。

房價的高漲使得政府已意識到加大保障房供應(yīng)的必要性。但是力度仍太小。2010-2012年1540萬套保障房并不包括未取得正式戶口的常住家庭，更未能把新增城市化人口考慮進去。而且就是這樣的指標,從去年保障房建設(shè)計劃執(zhí)行情況看，恐也難以完成。

在加強保障房建設(shè)方面，新加坡和香港的經(jīng)驗值得借鑒。新加坡和香港是世界公認最自由化的市場經(jīng)濟，也是住房問題解決得較成功的經(jīng)濟體。前者保障房（包括租售兩種）覆蓋面為85%，后者約50%。由此可見，那種把經(jīng)適房妖魔化的喧囂是完全站不住腳的。自己的問題應(yīng)從自身去找。

新加坡和香港成功的秘訣有三點：一是由政府統(tǒng)攬保障房小區(qū)的建設(shè)、產(chǎn)權(quán)、管理與租售，不讓開發(fā)商插手。二是設(shè)置專門的半獨立性的機構(gòu)（如房屋委員會），但管理要透明化。以香港為例，房委會33名委員中非官方委員占29名。三是須有強大的可持續(xù)資金來源。新加坡依靠超強的公積金，而香港則巧妙地采用“以房養(yǎng)房”的模式。香港房委會利用出售居屋(經(jīng)濟適用房)和出租公屋(廉租房)以及小區(qū)內(nèi)非居住性設(shè)施如商場車庫等的收入來支付公屋建設(shè)等的開支。運營10年，累積結(jié)余竟達近千億港元。

反觀大陸，至今仍主要用中央和地方兩級財政補貼辦法去蓋保障房。結(jié)果是中央拿不出多少錢，地方又不愿掏錢。從地方角度看，這不但要賠錢撥地還要補貼蓋房，當然大都消極抵制?？梢?，香港的“以房養(yǎng)房”模式是值得仿效的。當然，大陸住房竣工面積中保障房的比重至少應(yīng)超過香港。果如此，那就是第三次房改了。

改變住房供應(yīng)體制并開始大規(guī)模加大保障房建設(shè)，肯定會把一大批可能的“房奴”拉回來，對高燒的房市發(fā)揮“釜底抽薪”的作用。只要再次房改的信號一披露，人們（包括開發(fā)商）對房市的心理預(yù)期就會變化。

更為關(guān)鍵的是，要實現(xiàn)保障房市場占有率過半，需要的是政府的決心。不同于新加坡，中國是社會主義國家，更應(yīng)有能力也有決心實現(xiàn)保障房的覆蓋率超過50%，不讓百姓失望。當然，我們也應(yīng)該看到，保障房的供應(yīng)是有限的，保障房供應(yīng)量的增加有一個過程，而且是一個綜合性的治理過程，包括解決“土地財政”的財稅改革，打擊囤地，嚴格限制投資投機性購房等?！ㄗ髡呤侵袊缈圃簛喬芯繂T，曾在香港從事政策研究。）