最省錢的九種“房貸組合”

王　瑤

氣球貸

代表銀行：深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行等

氣球貸類似于國外常見的大額尾付貸款，其利息和部分本金可分期償還，剩余本金到期一次償還。例如選擇5年期的氣球貸可以選擇30年期貸款的低月供，客戶便可在一定期限內(nèi)按較低貸款利率還款。但是這種貸款設(shè)計雖然降低了單期還款金額，卻需在貸款期限結(jié)平時支付一大筆尾款，因此，在選擇時需量力而行。另外，氣球貸還可以根據(jù)借款人信用資質(zhì)(歷史還款記錄，經(jīng)濟(jì)能力)和房屋條件，享受貸款利率最多7折的優(yōu)惠。

雙周供

代表銀行：深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、匯豐銀行等

雙周供指將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額約為原月供的一半。

借款人可以不改變原先的月供方式，而是每月將兩期供款額(和原月供相近)存進(jìn)賬號，銀行會每兩周扣款一次。這樣通過加快銀行扣款頻率可以減少一大筆利息負(fù)擔(dān)，縮短長達(dá)五至六年的還款期限。例如一筆50萬元30年的按揭貸款按基準(zhǔn)利率5.94％計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息124112元，節(jié)省比例高達(dá)21.7％，縮短還款期67個月，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在25年還清。

興業(yè)銀行還推出另一種“減壓”雙周供，尤其適合剛步入職場的年輕白領(lǐng)和面陌結(jié)婚，子女就讀等經(jīng)濟(jì)壓力較大的借款客戶。這種雙周供與眾不同的地方在于，它在加快還款頻率的同時保持貸款期限不變。相比“減息”雙周供在初期月供上壓力更小。由于加快還款頻率而不減還款年限，因此每月還款額比原月供減少數(shù)百元，客戶每月還款負(fù)擔(dān)得以減輕。

天天省

代表銀行：光大銀行

開通此業(yè)務(wù)后，銀行會將客戶的自有資金按照一定規(guī)則用做提前償還貸款，以此來節(jié)省貸款利息。并且提前償還的貸款金額仍可以隨用隨取，自由周轉(zhuǎn)。例如，張先生5月1日申請?zhí)焯焓€人住房貸款80萬元，并存入15萬元活期存款，當(dāng)天便可以提前償還5.75萬元貸款本金，即節(jié)省12.51元貸款利息。5月10日又存入16萬元，活期儲蓄存款賬戶余額31萬元，又可提前償還15.4萬元貸款本金，再節(jié)省了33.50元貸款利息。5月20日，張先生再存入19萬元，活期儲蓄存款賬戶余額為50萬元，張先生當(dāng)日可提前償還27.75萬元貸款本金，當(dāng)日即節(jié)省60.36元貸款利息。

如果到5月31日張先生保持賬戶余額不變，則當(dāng)月節(jié)省貸款利息為1171.91元。(12.51元×9天+33.50元×10天+60.36元×12天)

活利貸

代表銀行：渣打銀行

申辦該產(chǎn)品后，借款人存入還款賬戶的閑置資金將被視為提前還款抵扣貸款計息本金，從而有效節(jié)省貸款利息，并縮短還款期限?；罾J對還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制，仍可以在需要時隨時支取。例如貸款100萬元買房還款期為30年，借款人每月節(jié)余3000元，作為活期存款放在房屋貸款的還款賬戶中，長此以往相比普通房屋貸款總利息可以節(jié)省近52％，還款年限縮短約27％。

存貸通

代表銀行：建設(shè)銀行

存貸通個人貸款增值賬戶業(yè)務(wù)，適用于已在建設(shè)銀行辦理個人浮動利率住房按揭貸款的優(yōu)質(zhì)信用客戶。同一借款人的多筆貸款可設(shè)定一個存貸通增值賬戶。當(dāng)存貸通賬戶內(nèi)存款高于3萬元時，建行自動將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸。存多少天，算多少天。每月末，建行將以增值收益的形式返還被視為提前還貸所節(jié)約的利息。

新存抵貸

代表銀行：深圳發(fā)展銀行

深圳發(fā)展銀行原先的存抵貸業(yè)務(wù)是將還款賬戶上的資金按照一定的比例視做提前還貸，節(jié)省的貸款利息將作為理財收益返還。而新存抵貸的存款門檻相對較低，還款賬戶中超過5萬元的部分將按照一定的比例視同沖抵貸款本金，新產(chǎn)品的理財收益相對更高。按日計算，可獲得高達(dá)年4.16％的理財收益。另外，存抵貸業(yè)務(wù)還可結(jié)合同行的其他貸款產(chǎn)品(氣球貸、雙周供)一并使用。

例如，李女士因投資原因需要經(jīng)常調(diào)動資金，其還款賬戶內(nèi)的15萬元活期存款在一定時間內(nèi)僅停留了兩個月的時間，沒有辦理存抵貸時的活期存款收益僅為90元，辦理新存抵貸后的實際收益則是835元。

存貸雙贏

代表銀行：農(nóng)業(yè)銀行

存貨雙贏房貸理財賬戶，即將理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關(guān)聯(lián)，根據(jù)借款人理財賬戶存款和貸款情況，存款賬戶中超過5萬元的部分，銀行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率計付理財收益。同時，視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內(nèi)，可隨時提用。

農(nóng)業(yè)銀行另一項貸款業(yè)務(wù)也能起到節(jié)省利息縮短還款期的功能：一個貸自動提前還款業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)和之前提到的天天省與活利貸類似，即個人貸款客戶指定一個結(jié)算賬號與貸款相關(guān)聯(lián)，作為自動提前還款賬號(可以是貸款還款賬號，也可以是借款人其他存款結(jié)算賬號)，簽約后農(nóng)行每日(或約定日)日終對符合條件的結(jié)算賬戶進(jìn)行自動提前還款處理。

隨薪供

代表銀行：興業(yè)銀行

隨薪供是指在滿足一定條件下，客戶在一定期限內(nèi)(最長可達(dá)三年)只需按期償還貸款利息，約定期滿后再按期償還貸款本息的貸款方式。對于一筆金額100萬元期限30年的按揭，貸款年利率按照基準(zhǔn)下浮30％(符合條件貸款最多可享受相應(yīng)貸款期限內(nèi)基準(zhǔn)利率下浮30％的優(yōu)惠)計算：等額本金還款方式需要首月歸還貸款本金2777.78元，貸款利息3465.00元，合計6242.78元，次月需歸還貸款本息6233.15元，之后每月還款金額逐月遞減9.63元。如果選擇隨薪供，按三年固定期限，第四年起按照等額本金計算，則借款人前三年無需歸還本金，每月只需歸還利息3465.00元，第四年起首月需歸還貸款本金3086.42元，貸款利息3465.00元，本息合計為6551.42元，之后每月還款金額逐月遞減10.69元。

個貸本息分別還款

代表銀行：農(nóng)業(yè)銀行

利息和本金可以分別按照各自的周期(月、季)進(jìn)行歸還的一種還款方式。例如，個人住房貸款80萬元期限30年。年利率按基準(zhǔn)利率5.94％計算，一般的等額本息法月供需4765元，使用本息分別還款法可以按月償還本金，按季償還利息，每月只需還2222元本金，每季度還一次利息；不需還利息的兩個月里就用這部分資金去作理財。