“地王”真實(shí)收益鏈

姜智鵬

2009年上半年，“搶地王是因?yàn)橛绣X”，2009年下半年，“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王，給投資者講一個(gè)好的故事，才能圈到錢”。

“2007年，我在中部一個(gè)省會(huì)城市拍了一塊50多畝的地王，換算成樓板價(jià)是每平方米7800元，這已經(jīng)接近當(dāng)時(shí)保利在深圳金沙洲拿下的兩塊‘地王的樓板價(jià)了，從賬面上看，盈利簡直就是不可能的。但事實(shí)是，這塊地拍下來，我就凈賺了幾千萬?！?/p>

回憶起迄今為止拿到的唯一一個(gè)“地王”，上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長王城(化名)總是興致盎然。

在“地王”拍下來之前一年，王城還在同一區(qū)域拿到了300多畝地，當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)只有每平方米4000元左右，“地王出來后，找評(píng)估公司重新評(píng)估，以新地王的價(jià)格為參照，你說我賺了多少?”談及此，他一臉驕傲。

戴上“地王”帽子之后，這家在上海并不十分有名的企業(yè)，在這個(gè)中部省份的房地產(chǎn)業(yè)界聲名大噪，“再到下面的二三線城市去拿地，當(dāng)?shù)卣哟臅r(shí)候，開場白都是‘歡迎地王?！蓖醭钦f，幾乎就是這個(gè)“地王”，幫他打開了一個(gè)省的局面。

2007年起，王城所在公司的業(yè)務(wù)重心向這個(gè)省份轉(zhuǎn)移。

拿到地王的好處，還遠(yuǎn)不止于此。王城說，“地王”的產(chǎn)生，與其說是開發(fā)商間激烈競爭的結(jié)果，倒不如說這場競爭本身，就是一場開發(fā)商的集體狂歡。

“一人得道，雞犬升天”

“在房價(jià)的一輪輪上漲中，‘地王功不可沒，”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉對(duì)本刊記者說。

2009年7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷地王，隨后，7月最后一周，上海郊區(qū)房價(jià)全面上漲，漲幅遠(yuǎn)高于中心城區(qū)。其中，松江區(qū)、崇明縣成交均價(jià)分別上漲14.32％和33.76％；嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān)；金山區(qū)的成交均價(jià)上漲了90.38％，成交量則大漲64.52％。

“和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊，年初成交均價(jià)在每平方米7000元上下，在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元?！币拙又袊治鰩熝ㄕf，這樣“一人得道，雞犬升天”的情況，在2007年的那波“地王潮”中，也屢見不鮮。

所以，在“地王”的投標(biāo)中，“落到誰的手里并不重要，開發(fā)商所要做的是盡可能抬高其價(jià)格?！秉S耀華(化名)曾在上海一家國有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任數(shù)年高管，目前，他自己開了一家投資公司，為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、咨詢服務(wù)。

“在新開發(fā)區(qū)域的地王出現(xiàn)過程中，‘搭便車很普遍。”黃耀華告訴本刊記者，“一般來說，之前已有幾家大的開發(fā)商拿下大片土地的板塊，地王最容易產(chǎn)生，因?yàn)榇箝_發(fā)商的進(jìn)入等于是板塊潛力的保證?！闭蛉绱?，很多大開發(fā)商也會(huì)參加競標(biāo)，但他們只是制造一個(gè)火熱的氣氛，推動(dòng)價(jià)格向他們的期望值飆升而已。

以金地拿下“地王”的趙巷板塊為例。該板塊的8號(hào)地塊，曾經(jīng)在2007被來自重慶的龍湖地產(chǎn)以15.5億元的高價(jià)拍得，當(dāng)時(shí)折合樓板價(jià)是每平方米10672元。除了龍湖，中海、綠地、中企、凱迪、恒聯(lián)、中祥等大型開發(fā)商，在趙巷也早有地塊。

金地拿下“地王”后，趙巷雙拼洋房別墅均價(jià)已達(dá)25000元，相鄰徐涇的獨(dú)幢別墅價(jià)值上升至每平方米40000元，一舉改變了趙巷沒有豪宅的歷史。

拿到“地王”的企業(yè)一般分為幾類，一種就是王城這樣的企業(yè)，剛剛進(jìn)入新市場，想立威；另一種則是需要運(yùn)用“地王”題材的企業(yè)——上市公司需要以地王的概念融資，沒有上市的公司，如果想引入戰(zhàn)略投資，地王也是不可欠缺的；還有一種，是已經(jīng)在該板塊有大片土地的企業(yè)，“有時(shí)候碰到同行，開玩笑說，這次沒誰要拿地王，這一塊就你地最多，你就拿著吧?！?/p>

還有一種情況，那就是幾家企業(yè)真的非?？春檬袌?，覺得拿下地王就等于捧到了聚寶盆，黃耀華說，這樣的情況，他看到過兩次，一次是在2007年，“那時(shí)樓市瘋漲，拿到地就是錢，大家真的是在搶”；第二次則是2009年上半年。

但同樣表象的背后，卻有完全不同的原因。

拿到地王才能給投資者講個(gè)好故事

兩波“地王”潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國企手中。

國企在融資上的優(yōu)勢，被普遍認(rèn)為是造成這種局面的重要原因。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款為5381億元，同比增長32.6％；再加上個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1％，總量已經(jīng)超過8000億元。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告則明言，國企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。所以，國企不惜重金拿地，其實(shí)更多的是“當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物”。

但國企頻繁拿下“地王”，另一個(gè)不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。

“從目前的地王價(jià)格來看，開發(fā)商利潤有限?！毙录悠录t木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》，與國企的高歌猛進(jìn)相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

因?yàn)樾膽B(tài)不同，張永河說，2009年上半年國企拿地王，就好像是“一個(gè)大百貨公司，開了一家奢侈品店，賺不賺錢其實(shí)不重要，關(guān)鍵在于提升這個(gè)百貨公司的檔次，對(duì)于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國企尤其如此”。但對(duì)于資金實(shí)力有限的港資和民企來說，“年頭不好的時(shí)候，我們可不敢隨便開店，因?yàn)槲覀兪强窟@個(gè)店吃飯的。”

但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會(huì)再甘于讓國企獨(dú)霸。因?yàn)樵诘赝跛鶐淼碾[性收入中，資本市場的收益才是最大的一塊。

2007年的那波拿地潮中，大批開發(fā)商一邊競拍地王，一邊排著隊(duì)去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王—上市圈錢—增發(fā)新股—發(fā)債或者引入投行資金—再拿地王—刺激股價(jià)抬高股價(jià)——再圈錢的“地王圈錢模式”。

從2009年6月開始，歷史似乎又在重演。

6月，金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，再次股權(quán)融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。

7月1日，北京廣渠路15號(hào)的地王產(chǎn)生，就在這一周，A股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達(dá)32.52億元，房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06％，房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過10％。

按照天相投顧提供的數(shù)據(jù)，2009年1～7月，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模總量已達(dá)313億元，為A股各行業(yè)之首，此外，還有5家個(gè)股在6月份公布了定向增發(fā)方案。

已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地，準(zhǔn)備上市的企業(yè)也要拼命拿地，為上市后作準(zhǔn)備。張永河說，在這樣的背景下，“地王”對(duì)這兩種企業(yè)都是最好的題材。

“對(duì)資本市場來說，大家只是要一個(gè)地王的說法，很少有人關(guān)注其真實(shí)情況，因?yàn)?，現(xiàn)在拿一個(gè)地王，等到最終結(jié)算，體現(xiàn)在資本市場的時(shí)候，最快也要5年之后，可是，你現(xiàn)在還記得，2004年有哪些地王嗎?”

就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)的內(nèi)地房企已經(jīng)達(dá)到12家?！吧习肽暝谙愀圪Y本市場投資中國房地產(chǎn)的資金達(dá)到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15～20倍，甚至25倍?！?/p>

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示，2009年上半年，中國房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元，下半年更多。整個(gè)加起來全年可能會(huì)超過100億美元。

業(yè)內(nèi)一個(gè)主流的說法是，在本次IPO重啟后，已經(jīng)有超過20家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元。

“所謂開發(fā)商，其實(shí)就是賣房子的工廠，如果沒有地，那還叫什么開發(fā)商呢?如果沒有地王，那怎么才能吸引很多人來買你的股票呢?”張永河說，2009年上半年，“搶地王是因?yàn)橛绣X”，2009年下半年，“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王，給投資者講一個(gè)好的故事，才能圈到錢?！?/p>

地王地塊將被跟蹤監(jiān)管

無論“地王”的名頭能給企業(yè)帶來多少潛在收益，一個(gè)無法回避的問題是，這些潛在收益的基礎(chǔ)是“地王”自身必須能夠“賺錢”。

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，2009年的樓市反彈似乎并不能長久，就上海市場來看，7月，頹勢已現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本刊，7月一手商品住宅成交量比6月低近10％，二手住宅成交量跌幅更大，上海樓市7個(gè)月來首次出現(xiàn)成交量環(huán)比下跌。

從全國的角度看，7月一線城市成交量環(huán)比下滑，8月繼續(xù)下滑，房價(jià)漲速也會(huì)隨之放緩。楊紅旭說：“7月份全國房價(jià)堪稱處于夏天，但熱度明顯低于2007年夏天?！?/p>

目前，一些重點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求也在萎縮，“只要保八任務(wù)能夠基本完成，2009年第四季度，針對(duì)房價(jià)的政策調(diào)控肯定會(huì)出臺(tái)，2009年底或者2010年初，全國房價(jià)有可能出現(xiàn)滯漲，甚至小幅回落?！?/p>

政策層面，對(duì)“地王”不利的消息也陸續(xù)傳來。

2009年6月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，收緊二套房貸，樓市成交量應(yīng)聲而落。

7月，國土資源部公開了一份調(diào)查報(bào)告，稱在全國抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，大多數(shù)地價(jià)占房價(jià)比例在15％～30％之間，平均為23.2％，在30％以下的約占78％。言下之意，是指目前正熱的“地王”潮，并不影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)暴利的判斷，也就是說，房價(jià)調(diào)控的空間依然存在。

8月4日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)文，特意提到當(dāng)前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價(jià)拿地殺入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)一個(gè)普遍的看法是，這是對(duì)一些以房地產(chǎn)業(yè)為副業(yè)，但此次大手筆拿地的國企發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

國土資源部也宣布，將對(duì)全國主要城市的地王地塊進(jìn)行跟蹤。據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，國土部內(nèi)部權(quán)威人士透露，國土部門將對(duì)“地王”的開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個(gè)環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。

也就是說，在地王紛紛出現(xiàn)的時(shí)候，樓市的基本環(huán)境卻在朝相反方向發(fā)展。與此同時(shí)，2007年的“地王”中，閑置甚至被直接“割肉”的也并不少見。

2009年4月，綠城集團(tuán)發(fā)布公告稱：綠城與海港企業(yè)(0051. HK)訂立了一個(gè)資產(chǎn)換購協(xié)議，提到以12.302億元的價(jià)格，向海港企業(yè)出售其上海新江灣地塊100％的股權(quán)。

這個(gè)地塊，正是2007年6月綠城以12.6億元拍來的地王。不算利息損失，綠城在這個(gè)“地王”上的差價(jià)損失就達(dá)3000萬。

在新江灣城折戟的并不僅僅是綠城一家。

2007年，在綠城拿下新江灣城D1地塊的“地王”之后，鐵獅門以67.517億元的高價(jià)拿下新江灣城F地塊，隨后新加坡仁恒地產(chǎn)以13.01億元拿下新江灣城D3地塊，新江灣的樓面價(jià)最終突破20000元／平方米。

但按照上海本地一些地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公開的數(shù)據(jù)，2009年7月，新江灣城板塊的在售房源均價(jià)，每平方米只有16000～17500元左右。

而且，按照現(xiàn)有規(guī)劃，當(dāng)?shù)剡€將建造大批經(jīng)濟(jì)適用房。2009年2月24日，城投控股(600649.SH)發(fā)布公告，獲取位于新江灣城B3-01地塊的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地用于開發(fā)。土地性質(zhì)為劃撥居住用地，一級(jí)開發(fā)成本約為1500元／平方米，總建筑面積為17萬平方米。