樓花按揭法律問(wèn)題芻議

肖興誠(chéng)　董曉娟

樓花按揭是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的交叉領(lǐng)域,為世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)廣為流行的一種融資購(gòu)樓方式。上世紀(jì)90年代初,此方式傳入我國(guó)大陸,隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入,此購(gòu)樓方式備受關(guān)注。從房地產(chǎn)業(yè)的角度看,樓花按揭是一種新型房屋買(mǎi)賣方式;而從金融業(yè)的角度看,樓花按揭是以預(yù)售商品房設(shè)定擔(dān)保的一種貸款方式。從本質(zhì)上,樓花按揭是較其他房地產(chǎn)抵押方式更具靈活性的擔(dān)保措施,具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)意義。與此同時(shí),由于作為擔(dān)保標(biāo)的物的樓花所具有的特殊性和由此給按揭權(quán)帶來(lái)的商業(yè)和法律風(fēng)險(xiǎn),作為一種資金融通方式,更需要對(duì)其加以規(guī)范。

一、樓花按揭之法律特征及屬性

(一)按揭的法律特征。1.樓花按揭是雙務(wù)合同。在按揭合同中,銀行需承擔(dān)按約定的時(shí)間、方式和金額交付貸款,債權(quán)消滅時(shí)退還權(quán)利質(zhì)證書(shū)(如樓花預(yù)售合同)和保險(xiǎn)單據(jù)等義務(wù),同時(shí)購(gòu)房者更負(fù)有提供擔(dān)保、及時(shí)付息、按期還貸的義務(wù)。

2.樓花按揭是有償合同。由于銀行可以通過(guò)按揭業(yè)務(wù)獲取收益(貸款利息),因而它是銀行利用資產(chǎn)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)的方式,也是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段。

3.樓花按揭是實(shí)踐性合同。樓花按揭具有借貸和擔(dān)保雙重性質(zhì),在我國(guó),一般借貸是實(shí)踐合同,銀行借貸為諾成性合同為通說(shuō)。但在性質(zhì)和作用上,樓花按揭則更側(cè)重于體現(xiàn)其擔(dān)保職能,由于其本質(zhì)上乃是一種債權(quán),除雙方意思表示一致外,尚需交付一定的債權(quán)證書(shū)(如樓花預(yù)售合同,預(yù)付款收據(jù))后,合同方可成立。

4.樓花按揭是要式合同。為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障交易安全,樓花按揭不能采用口頭協(xié)議,而必須由雙方簽訂書(shū)面合同并由開(kāi)發(fā)商予以書(shū)面保證(即承諾在購(gòu)房者無(wú)力還貸時(shí)代其償還所欠銀行的本息)后才能成立。

在房地產(chǎn)樓花按揭實(shí)際的操作中,一般認(rèn)為存在著三種法律關(guān)系,即購(gòu)房人與賣房人之間的買(mǎi)賣合同關(guān)系;購(gòu)房人與銀行間的擔(dān)保關(guān)系;購(gòu)房人與銀行間的借貸關(guān)系。其中,對(duì)第一、三種關(guān)系的認(rèn)識(shí)較為統(tǒng)一,在第二種關(guān)系的認(rèn)識(shí)上分歧較大,其原因就在于對(duì)該擔(dān)保關(guān)系中擔(dān)保的具體法律性質(zhì)有著不同的界定。

(二)按揭的法律性質(zhì)。樓花按揭屬于擔(dān)保物權(quán),這應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有爭(zhēng)議的事實(shí),無(wú)須再論。樓花按揭與留置權(quán)無(wú)關(guān),這也應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有爭(zhēng)議的事實(shí)。留置權(quán)指?jìng)鶛?quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn),于債務(wù)人未按照合同約定的期限履行義務(wù)時(shí),對(duì)其占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)予以留置并就其變價(jià)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?！段餀?quán)法》第230條規(guī)定:“債務(wù)人不履行到期債務(wù),債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn),并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人,占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)?！绷?yè)?jù)《擔(dān)保法》、《合同法》等的有關(guān)規(guī)定,保管合同、運(yùn)輸合同、承攬合同、行紀(jì)合同等發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)人不履行債務(wù)的,債權(quán)人對(duì)已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)有留置權(quán)。顯然,樓花按揭與留置權(quán)無(wú)關(guān)。

現(xiàn)實(shí)中許多所謂的樓花按揭合同均在使用抵押這個(gè)概念。如中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的合同《個(gè)人住房按揭合同》明確使用按揭的概念,但其中的條款依然是抵押的內(nèi)容。中國(guó)建設(shè)銀行的合同叫《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款合同》但又特別注明“抵押加階段性保證借款”,在合同的貸款擔(dān)保一章中使用的也是抵押的概念。中國(guó)銀行的《住房借款合同》、交通銀行的《個(gè)人住房借款合同》和中國(guó)工商銀行的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》均有類似的條款。

現(xiàn)有法律中,毫無(wú)疑問(wèn)也是把樓花按揭稱為抵押。根據(jù)《物權(quán)法》第179條的規(guī)定,抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保財(cái)產(chǎn),在債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí),依法享有的就抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)處分權(quán)和就賣的價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)的總稱。

二、樓花按揭合同的當(dāng)事人及標(biāo)的物

(一)當(dāng)事人。樓花按揭合同的當(dāng)事人就是抵押權(quán)法律關(guān)系的當(dāng)事人,包括按揭人和按揭權(quán)人。提供按揭房屋的債務(wù)人稱為按揭人,享有按揭權(quán)的債權(quán)人稱為按揭權(quán)人。其實(shí),如果認(rèn)定按揭就是抵押權(quán)的話,所謂的按揭人就是我們通常所說(shuō)的抵押人,按揭權(quán)人就是抵押權(quán)人。

樓花按揭合同的按揭人是特定的,他是預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)者,是借貸合同的借款人。從借貸合同的角度,按揭人是債務(wù)人,他為自己的債務(wù)提供擔(dān)保。同時(shí)他又是預(yù)售商品房合同的購(gòu)買(mǎi)人,由于該合同的存在,按揭人獲得對(duì)預(yù)售商品房先行所有的權(quán)益,是他有權(quán)利在該房屋上設(shè)定按揭權(quán)。而作為建造商品房的開(kāi)發(fā)商,由于預(yù)售合同的存在,他將自己的權(quán)利在正式交貨以前就轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者,使購(gòu)房者可以有限地行使自己對(duì)所預(yù)購(gòu)房屋的權(quán)利。按揭合同屬于物權(quán)行為,產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力,因此要求按揭人必須享有按揭房屋的所有權(quán)或者處分權(quán)。由于商品房預(yù)售合同的成立與生效,按揭人事實(shí)上就擁有了這種權(quán)利。

從理論上講,樓花按揭合同的按揭人可以是自然人,也可以是非自然人,包括法人與非法人。按我國(guó)法律規(guī)定,按揭人只能是自然人,而不能是非自然人。樓花按揭合同的另一當(dāng)事人為按揭權(quán)人,即享有按揭權(quán)的人,具體而言就是銀行。由于銀行作為貸款方與購(gòu)房者簽訂借貸合同,這樣銀行就成為債權(quán)人。正是為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn),銀行要求預(yù)購(gòu)房屋者在自己預(yù)購(gòu)的房屋上設(shè)定按揭,從而成為按揭權(quán)人。

(二)標(biāo)的物。樓花按揭合同的標(biāo)的物即所謂之“樓花”(期房)。一般認(rèn)為:物作為物權(quán)的客體,和作為其他民事主體的客體一樣,必須是存在于人身之外,為人力所能支配而且能夠滿足人類的某種需要的物體。按照傳統(tǒng)民法的一般抵押理論,作為抵押權(quán)的標(biāo)的物應(yīng)該具備以下幾個(gè)條件:(1)抵押權(quán)的標(biāo)的物是以其交換價(jià)值來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的,因此抵押物應(yīng)該是可以讓與的。法律禁止的流通物就不可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的。(2)抵押權(quán)必須以登記為公示方式。(3)抵押物應(yīng)該具備不易損耗性。(4)抵押物的特定性,這是物權(quán)的一般要求。(5)抵押物應(yīng)該是抵押人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。以此衡量,樓花本就是可以作為抵押物的,因?yàn)闃腔ㄊ强梢猿促u的,所謂“賣樓花”也。樓花作為流通物可以變賣,可以轉(zhuǎn)讓,自然也可以作為抵押物。

實(shí)際上,樓花不是絕對(duì)的無(wú)形物。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！叭绱送普?樓花必然表現(xiàn)為地上的有體物。

而依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條及《合同法》第133條的規(guī)定,買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)從辦理過(guò)戶登記時(shí)轉(zhuǎn)移,即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間屬于“法律上另有規(guī)定”的情形,因而不允許當(dāng)事人約定其他時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間。因此,當(dāng)房地產(chǎn)商與購(gòu)房者簽訂預(yù)售商品房合同,并且登記之后,按揭人就擁有了預(yù)售商品房的所有權(quán),就有權(quán)利進(jìn)行抵押或者按揭。

三、完善樓花按揭之建議

(一)進(jìn)一步完善《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定?！稉?dān)保法》第34條規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押,《物權(quán)法》第180條規(guī)定“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設(shè)用地使用權(quán);(三)以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運(yùn)輸工具;(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。由此可以看出,法律本身,應(yīng)該是個(gè)自下而上的東西,而非自上而下的玩意。法,總是與自由在一起的?？雌饋?lái),在對(duì)法的本質(zhì)的理解上,已經(jīng)進(jìn)了一大步。

《物權(quán)法》對(duì)抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)作了全面修改,旨在便捷擔(dān)保交易,充分保障抵押權(quán)人的利益,為了配合《物權(quán)法》的實(shí)施,2007年8月30日全國(guó)人大常委會(huì)修正了《城市房地產(chǎn)管理法》,其第47條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡?8條規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)?！?但筆者認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)明定房地產(chǎn)抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立,對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件,應(yīng)在“債務(wù)人不履行債務(wù)”之外增加“出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形”。

(二)引入按揭保險(xiǎn)制度。對(duì)于按揭房要不要保險(xiǎn),按揭貸款要不要保險(xiǎn),如何賠償?shù)葐?wèn)題,現(xiàn)行的保險(xiǎn)并未作全面的規(guī)定。目前各地采取樓盤(pán)預(yù)售較多,按揭房還在建設(shè)中,能不能將尚為鋼筋水泥的建筑材料市委現(xiàn)房投保?而對(duì)于按揭貸款,目前沒(méi)有相應(yīng)的險(xiǎn)種。所以我們必須完善按揭保險(xiǎn)內(nèi)容,保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)增設(shè)與房屋按揭有關(guān)的保險(xiǎn)品種,包括按揭貸款保險(xiǎn)和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等。按揭貸款保險(xiǎn)的增設(shè)可以減少銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn),銀行不必將重點(diǎn)放在風(fēng)險(xiǎn)防范上,在按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)中,與其他當(dāng)事人處于平等地位。按揭貸款保險(xiǎn)機(jī)制能否正常運(yùn)行,能否有市場(chǎng),關(guān)鍵在于貸款保險(xiǎn)制度是否健全,內(nèi)容是否細(xì)致完善:如對(duì)哪些情況進(jìn)行保險(xiǎn),出險(xiǎn)后如何進(jìn)行賠付,保險(xiǎn)費(fèi)的額度是多少等。房屋在大多數(shù)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)中所占的比重較大,與生活息息相關(guān),購(gòu)房者希望對(duì)其投保,比如房屋的質(zhì)量、使用期限、發(fā)生意外情況如火災(zāi)、地震等,因此,建議保險(xiǎn)商應(yīng)增設(shè)和細(xì)化相應(yīng)的保險(xiǎn)險(xiǎn)種,如此一來(lái),既可以增加新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn),也可利于為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?(編輯/李舶)