淺析美國(guó)次貸危機(jī)的成因與我國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

韓　敏

當(dāng)前,受美國(guó)次貸危機(jī)的影響,世界金融市場(chǎng)發(fā)生了巨大的風(fēng)暴。次貸危機(jī)不僅引發(fā)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退,對(duì)世界經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了巨大的影響。中國(guó)作為世界經(jīng)濟(jì)一體化的重要主體之一,要在多種措施規(guī)避美國(guó)次貸危機(jī)可能引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)襲擊的同時(shí),積極完善我國(guó)金融體系。

美國(guó)次貸危機(jī)的形成,有著深刻的原因。其一,房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資的膨脹。1994—2006年,美國(guó)的國(guó)民房屋擁有率從64%上升到69%,超過(guò)900萬(wàn)的家庭在這期間擁有了自己的房屋,這其中很大成分要?dú)w功于次級(jí)貸款的支持。此時(shí)美國(guó)房屋空置率并沒(méi)有上升,表明此前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮基本是由自住型需求拉動(dòng)。從2005年開(kāi)始,美國(guó)房屋空置率開(kāi)始迅速上升,表明購(gòu)房需求基本上是投機(jī)性需求。過(guò)度的房地產(chǎn)投資熱,導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)的不斷盤(pán)升。由于美國(guó)政府于2006年采取了一系列調(diào)整措施,抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。從2007年上半年到目前美國(guó)住房?jī)r(jià)格已下跌近30%。受房?jī)r(jià)下跌影響,美國(guó)房地產(chǎn)投資已經(jīng)由增長(zhǎng)15%變?yōu)橄陆?5%。然而大部分次級(jí)抵押貸款采取可調(diào)整利率的形式,隨著美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率,次級(jí)房貸的還款利率越來(lái)越高,賣(mài)出住房存在巨額虧損,最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回率的上升,釀成今日的危機(jī)。其二,金融機(jī)構(gòu)追逐高額的利潤(rùn)回報(bào)。2001—2004年,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,美國(guó)人的購(gòu)房熱情不斷升溫,次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級(jí)貸款要求的購(gòu)房者的選擇。放貸機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品。如只付利息抵押貸款,它與傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款不同,允許借款人在借款的前兩年中只付利息不付本金,借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款,這使得一些中低收入者紛紛入市購(gòu)房。一些貸款機(jī)構(gòu)甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式,即借款人可以在沒(méi)有資金的情況下購(gòu)房,且僅需申報(bào)其收入情況而無(wú)須提供任何有關(guān)償還能力的證明等。競(jìng)爭(zhēng)的加劇使貸款機(jī)構(gòu)只顧極力推廣這些產(chǎn)品,而有意忽視向借款人說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)。在巨大的利益驅(qū)動(dòng)下,過(guò)去幾年中,次級(jí)房貸放款中的不良行為層出不窮。其三,金融監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管缺位。首先美聯(lián)儲(chǔ)放松貸款標(biāo)準(zhǔn)的管制,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)并使用可調(diào)整利率房貸,對(duì)脆弱的次貸借款人缺乏保護(hù)措施。其次是此次次貸危機(jī)主要是以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化出了問(wèn)題,因?yàn)樵S多投資公司在證券化的基礎(chǔ)上再一次證券化。信用衍生品的基礎(chǔ)產(chǎn)品違背了銀行信貸可償還性原則,沒(méi)有注重借款人的第一還款現(xiàn)金流,而是寄托在抵押品的價(jià)值升值上面。同時(shí)衍生品違背了讓客戶(hù)充分了解金融風(fēng)險(xiǎn)的原則,致使風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限積累,超出了市場(chǎng)投資者可承受的范圍。

多年來(lái),我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)改革方面取得了顯著的成果。停止了住房實(shí)物分配,逐步形成了以經(jīng)濟(jì)適用型住房為基礎(chǔ)的多元化住房分配貨幣化制度。但是,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)旺,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款數(shù)量激增,抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上開(kāi)始顯現(xiàn)。從2004年—2008年9月末,全國(guó)個(gè)人房貸平均不良率翻倍增長(zhǎng),商業(yè)性房貸逾期違約率上升 10倍。銀行訴客戶(hù)房貸違約的案件,也從過(guò)去的零星案件發(fā)展成為常規(guī)性案件。面對(duì)我國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)存在的重大風(fēng)險(xiǎn),美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)應(yīng)該為我國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)敲響了警鐘,提高房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見(jiàn)性和防范措施已成必然。

一是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定,避免房地產(chǎn)過(guò)熱投資的沖動(dòng)。房?jī)r(jià)是驅(qū)動(dòng)借款人購(gòu)買(mǎi)住房的關(guān)鍵因素,也直接影響抵押貸款的規(guī)模和數(shù)量。更重要的是房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)極大影響抵押貸款的價(jià)值,穩(wěn)定的房?jī)r(jià)是個(gè)人住房信貸市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。從調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾入手,通過(guò)改變住房結(jié)構(gòu),達(dá)到房地產(chǎn)需求與供給的平衡。一旦危機(jī)爆發(fā)出現(xiàn)苗頭,政府應(yīng)該擔(dān)起保護(hù)普通借款人的責(zé)任。減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產(chǎn)以降低收回的速度,保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定,也保證社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)堅(jiān)定市場(chǎng)發(fā)展的信心,,防止投資者心理過(guò)度恐慌,導(dǎo)致危機(jī)擴(kuò)散到金融市場(chǎng)其他領(lǐng)域。

二是加強(qiáng)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管,防止風(fēng)險(xiǎn)貸款產(chǎn)生。近年來(lái),我國(guó)各級(jí)商業(yè)銀行為了抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)機(jī),大力開(kāi)發(fā)以住房抵押貸款業(yè)務(wù)為主的個(gè)人零售業(yè)務(wù),以提高利潤(rùn)水平,搶占市場(chǎng)份額。但是越是高回報(bào)的收益越是具有巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該將規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng),防止同業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致抵押貸款質(zhì)量下降作為重中之重。進(jìn)一步建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng),改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢(xún)材料進(jìn)行主觀(guān)判斷和決策,以及銀行和客戶(hù)間信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)實(shí)狀況,減少各種惡意欺詐行為。完善個(gè)人信貸法律,加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處,從法律上保障銀行開(kāi)辦消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的利益。在積極進(jìn)行金融創(chuàng)新中,注重加強(qiáng)對(duì)銀行基礎(chǔ)產(chǎn)品的監(jiān)管,對(duì)金融創(chuàng)新的衍生產(chǎn)品應(yīng)該盡量地減少衍生的過(guò)渡擴(kuò)張。

三是商業(yè)銀行加強(qiáng)自身管理,提高住房抵押貸款的質(zhì)量。銀行自身提高管理意識(shí),是控制房地產(chǎn)抵押貸款危機(jī)發(fā)生的根本保障。銀行不能為了短期的高額利潤(rùn),為風(fēng)險(xiǎn)的累積和爆發(fā)埋下種子。健康、穩(wěn)健、持續(xù)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展是銀行生存和發(fā)展的根本。完善銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的審核、定價(jià)和貸后跟蹤審查制度。完善審核崗位職責(zé),建立互相約束機(jī)制。使借款人資質(zhì)審查、抵押物評(píng)估、擔(dān)保物確認(rèn)等工作相分離,避免銀行內(nèi)部工作人員違規(guī)放貸風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行貸款經(jīng)辦人終身負(fù)責(zé)制,完善貸款風(fēng)險(xiǎn)記錄,考核經(jīng)辦人業(yè)務(wù)質(zhì)量,切實(shí)提高信貸人員對(duì)抵押貸款管理的質(zhì)量。建立抵押貸款后臺(tái)管理評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾砗驮u(píng)價(jià)機(jī)制,考核經(jīng)辦人員工作質(zhì)量,開(kāi)展信貸人員工作評(píng)級(jí)制度,將評(píng)價(jià)結(jié)果與薪酬制度掛鉤,提高信貸人員在住房抵押貸款管理方面的積極性。

四是健全風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和分散機(jī)制,保持銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。加快住房抵押證券化的操作,實(shí)現(xiàn)住房貸款與證券市場(chǎng)的結(jié)合,并將銀行的抵押權(quán)整體轉(zhuǎn)移給信托、投資公司等機(jī)構(gòu),將個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)換流動(dòng)性較高的資產(chǎn),提高銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)和參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。同時(shí)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中積極引入保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu),完善現(xiàn)有的擔(dān)保業(yè)務(wù)品種,增強(qiáng)擔(dān)保措施和手段,通過(guò)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、還貸保證險(xiǎn)、階段性擔(dān)保等保險(xiǎn)手段綜合運(yùn)用,進(jìn)一步抵御壞賬風(fēng)險(xiǎn)損失。

(編輯/穆楊)