淺析房地產企業(yè)如何解決融資問題

譚開莉

摘要:房地產業(yè)作為國民經濟支柱性產業(yè),對國民經濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。同時房地產業(yè)是一個典型的資金密集型產業(yè),充足的資金支持對房地產業(yè)的發(fā)展至關重要。隨著我國房地產投融資體制的不斷變化和國家對房地產業(yè)的宏觀調控,房地產企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰(zhàn)。如何解決房地產業(yè)發(fā)展的資金瓶頸,已是每個房地產企業(yè)都面臨的亟待解決的重大問題。本文主要闡述了房地產融資的現(xiàn)狀,對我國房地產融資存在的問題及對策,通過分析各種主要融資方式的優(yōu)缺點、政策約束和成本,總結出,房地產企業(yè)必須采取多元化的融資方式,并根據(jù)不同的開發(fā)階段、項目類型和企業(yè)規(guī)模來選擇合適自己企業(yè)的融資方式,這樣才有更好的解決融資困難的問題,為房地產開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

關鍵詞:房地產;融資;背景;問題;對策

一、房地產企業(yè)融資概念

房地產業(yè)是資金密集型行業(yè),并且與金融業(yè)有著密不可分的關系,同時房地產市場的高速崛起為它埋下了更大的金融危機的隱患,比如房地產成泡沫狀態(tài),美國這次由房產市場泡沫促成的次貸危機引起的華爾街風暴,現(xiàn)在已經演變?yōu)槿蛐缘慕鹑谖C。房地產行業(yè)融資就是企業(yè)的資金籌集的方式與過程,也就是公司根據(jù)自身的生產經營狀況、資金儲備狀況,以及公司未來經營發(fā)展的需要,通過預測和決議,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權方籌集資金,組織資金的供應,以此保證公司正常生產需要,經營管理活動需要的理財行為。

二、房地產融資市場格局的形成背景

當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業(yè)發(fā)展背景。政府政策背景主要包含兩方面內容:一是配合宏觀調控,政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策;二是出于防范金融風險的考慮,金融監(jiān)管當局對商業(yè)銀行的房地產信貸業(yè)務做出了進一步的限制,諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。

市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高,素質低、實力差和經營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。伴隨著行業(yè)集中度的提高,企業(yè)資產規(guī)模的迅速膨脹,一方面房地產企業(yè)迫切需要金融機構能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務,這就迫使房地產企業(yè)必須打造自己的金融平臺,包括發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發(fā)起設立地產基金以及海外上市等等;另一方面,房地產企業(yè)又要在擴張的同時竭力規(guī)避融資風險,保持財務穩(wěn)健,實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,這就要求企業(yè)必須對其資本結構進行合理調整,通過諸如降低資產負債率,擴大股權融資比例等方法,保持穩(wěn)健而靈活的資本結構。

綜上所述,未來房地產金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面,而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。

三、現(xiàn)今我國房地產融資存在的問題

我國房地產開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有以下幾點:

貸款方式:貸款方式單一,國內房地產開發(fā)貸款主要有三種形式:房地產開發(fā)流動資金貸款,房地產開發(fā)項目貸款,房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都較短,來源渠道均為商業(yè)銀行,貸款方式單一,無法適應房地產開發(fā)周期的需要。

直接融資與間接融資:改革開放以來,我國直接融資市場發(fā)展很快,但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局,房地產業(yè)在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產資金主要來自銀行貸款,直接融資比例過小,融資結構不合理。企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強,加大銀行信貸資產風險。

融資局限性:房地產融資方式普遍約束過大,各種融資方式均有局限性。商業(yè)銀行提高了對房地產企業(yè)的貸款條件,對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高,多數(shù)開發(fā)企業(yè)不能達到規(guī)定的貸款要求;其它融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意,如信托融資,信托產品尚沒有一個完善的二級市場,難于流通;而企業(yè)債券利息高于同期銀行利率、期限為3～15年,一般房地產開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小;發(fā)行股票問題更是明顯,比如上市過程長,繁瑣的手續(xù)申辦,自身資金實力要求較高,對企業(yè)資質的要求更為嚴格,大多數(shù)的房地產開發(fā)商無法接受和實現(xiàn)。相對來說,股權投資雖然可以實現(xiàn)自身資金的擴充,但一般房地產企業(yè)注冊資本金額不高,控股地位本身就比較重要,很難輕易出讓,更不會把大部分的開發(fā)收益讓給別人,所以也很難普遍推行。

四、房地產企業(yè)融資對策

宏觀調控的緊縮、微觀市場的低迷、這是我們與眾多開發(fā)商所共同面對的境況。房地產金融領域主要通過出臺資本金比例、銀行貸款條件、銀行貸款范圍、利率水平等方面的政策,達到對房地產企業(yè)行為限制的目的。對于房地產企業(yè)而言,應選擇怎樣的融資措施?

房地產投資信托基金:房地產投資信托基金是通過發(fā)售基金單位或者以份額募集資金,由專門管理的機構投資并經營的,以保證基金持有人的利益,以類似資產重組的方式進行房地產活動的一種投資基金。它和證券投資基金極為相似,同屬于投資基金的一種類型,最大的不同在于證券投資基金投向證券,而房地產投資信托基金投向房地產及其相關方面。

建立長期投資基金組織:房地產投資基金屬于股權投資,可以分散投資、降低風險,豐富了融資品種;也可以吸引社會上的分散資金,把原本是有錢人才可投資的房地產業(yè)變成大眾化的投資工具。國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們,投資基金是工業(yè)化加速發(fā)展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發(fā)展現(xiàn)狀下,它可以與信托聯(lián)合,使有一定基礎的房地產企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此,我國應借鑒市場經濟較為發(fā)達的國家,特別是美國發(fā)展房地產基金的成功經驗,在法規(guī)方面盡快消除障礙我國投資基金發(fā)展的瓶頸,頒布符合我國國情的投資基金法。

非正式借貸融資:隨著我國經濟發(fā)展和民間金融資產的逐步擴張,所謂非正式借貸逐漸活躍,特別是在經濟發(fā)達、市場化程度較高的地區(qū)。目前我國居民儲蓄存款超過11萬億元,流通中的現(xiàn)金近2萬億元,這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業(yè)的投資回報率相對來說比較高。往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業(yè)。

融資租賃方式:融資租賃主要是通過所有權的轉變來獲取相關投資者的資金,完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理,對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式,可以快捷有效的方式解決房地產企業(yè)的資金問題,從而加速房地產資金的迅速轉移和回收。

完善個人消費融資體系:個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內各專業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產信貸部貸款額的6%,占貸款總額的不到1%(遠遠低于國際上20%～40%的水平)。個人消費貸款雖屬“零售”業(yè)務;金額數(shù)目不大,但其人數(shù)很多,所以銀行應擴大相關業(yè)務,推出更多的新項目,簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目,較受消費者歡迎,要積極推進住房公積金體系的建設。

總之,在現(xiàn)階段,房地產企業(yè)應建立以我銀行為主的多元化融資體系,為房地產融資市場的健康發(fā)展提供良好的環(huán)境。

參考文獻:

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