化危為機，促進衡陽樓市健康有序發(fā)展

中國人民銀行衡陽市中心支行調(diào)統(tǒng)科

為促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,最近人行衡陽市中支就金融危機對衡陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響情況進行了深入調(diào)研。調(diào)查顯示:金融危機對衡陽房地產(chǎn)業(yè)的影響不斷加大,但也蘊藏著新的生機,如何化“?！睘椤皺C”,成為當?shù)卣?、房地產(chǎn)商和居民面臨的一個新的課題。

一、金融危機對衡陽樓市的影響

隨著金融危機的蔓延,對衡陽房地產(chǎn)業(yè)的影響也不斷加大,突出表現(xiàn)在以下幾個方面:

商品房供應量大幅減少。2009年一季度,全市共批準預售商品房面積104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批準預售面積同比下降了89.68%。之所以出現(xiàn)上述情況,主要是因為2008年房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷步入低迷,開發(fā)商的信心受挫,開發(fā)建設熱情受抑制,許多新項目延后甚至擱淺。預計這種商品房供應量減少趨勢還將持續(xù)一段時間。

銷售面積出現(xiàn)下滑。2008年全市市區(qū)累計銷售二手房面積為336575平方米,同比減少26%。銷售商品房面積110.26萬平方米,銷售金額24.5億元,與2007年相比分別下降17.6%與8.4%。在全國樓市大幅下滑的背景下,我市房產(chǎn)市場下半年暫時保持了相對穩(wěn)定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房產(chǎn)局及時加強了市場形勢分析,開展了正面的宣傳引導,展開了深入的市場調(diào)查,建議政府出臺了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見,并成功舉辦了房地產(chǎn)交易展示會,使三、四季度交易量明顯回升。今年一季度全市銷售商品房面積348228平方米,與2008年一季度相比增長152%,其中商品住宅銷售面積319207平方米,同比增長155%。從數(shù)據(jù)來看,銷售量延續(xù)了去年底的回暖趨勢,但金融危機對實體經(jīng)濟影響究竟多大、多久,尚無法研判,同樣對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響應當也不是一時半會,所以,目前這種銷售量上升的趨勢能否持續(xù)下去并最終扭轉(zhuǎn)去年的下滑趨勢尚不得而知。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金供應緊張。主要原因有三個方面,一是由于2007年房產(chǎn)市場空前繁榮后,許多開發(fā)企業(yè)大量購地、大面積開工建設,使商品房新開工面積大幅增加(達540萬平方米),客觀上需要大量的后續(xù)資金注入。二是商品房銷售不暢,資金回籠慢。三是2008年上半年國家實行適度從緊的貨幣政策,下半年雖然國家調(diào)整放寬了貸款政策,但由于金融危機的影響,銀行從自身資金安全的角度出發(fā),開發(fā)商貸款仍然不容易。據(jù)調(diào)查了解,不少樓盤年前資金鏈就十分緊張,連農(nóng)民工工資都發(fā)不出,如果資金問題不能得到有效解決,將可能出現(xiàn)停工、爛尾、延期交房、拖欠工程款和民工工資等損害群眾利益、影響社會穩(wěn)定的突出問題。

二、衡陽樓市“?！敝杏小皺C”

當前金融危機對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要有兩個方面機遇:

一是給房產(chǎn)市場發(fā)展帶來了調(diào)整機遇。受金融危機的影響,我市房產(chǎn)市場同大多數(shù)城市一樣,由快速發(fā)展、空前繁榮期進入了調(diào)整期。進入調(diào)整期后,我市房產(chǎn)市場價格上漲過快、供求關(guān)系不平衡、結(jié)構(gòu)不合理等突出問題同樣也面臨了難得的通過調(diào)整得到緩解和解決的機遇。

房屋價格在快速上漲過后逐漸回歸理性,趨于穩(wěn)定。2008年全市商品房平均價格為2222元/平方米,比2007年上漲18.1%(住宅均價為1925元/平方米,比2007年上漲7.7%),但漲幅比2007年(29.2%)回落11.1個百分點。其中一、二、三、四季度的均價分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,價格呈下降趨勢,在小幅調(diào)整后趨于穩(wěn)定。今年一季度商品房均價環(huán)比也保持相對穩(wěn)定。

商品房供銷狀況通過市場調(diào)節(jié)逐漸取得平衡,趨向健康。2008年全市商品房供銷比(期間商品房批準預售面積與期間商品房銷售面積之比)為2.27:1(其中商品住宅供銷比為2.36:1),一、二、三、四季度商品房供銷比分別為4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的狀況由突出到逐步緩解,今年一季度商品房供銷比為0.2:1,我市房產(chǎn)市場出現(xiàn)近幾年來第一次銷大于供的情況,市場正在逐步消化前期批準預售的商品房,商品房供銷關(guān)系趨向健康。

住房結(jié)構(gòu)在政府主導和開發(fā)商的自發(fā)行為下逐漸適應需求,趨向合理。據(jù)調(diào)查去年上半年我市144平方米以上大戶型和電梯房的供銷比分別高達14:1和8.7:1。經(jīng)過去年下半年和今年一季度調(diào)整后,144平方米以上大戶型和電梯房的供應量大幅減少,結(jié)構(gòu)比例趨于合理。

二是給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了政策機遇。為應對金融危機,國家、省、市出臺了系列促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施,如降息、降稅、降門檻,優(yōu)化服務環(huán)境,鼓勵住房消費,加快保障性住房建設,加快危舊房屋、棚戶區(qū)、筒子樓、國有林區(qū)、國有工礦企業(yè)、獨立工礦區(qū)等單位的改造、改建,推行低收入家庭購房補貼等等,這些都給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了前所未有的機遇。

三、促進衡陽樓市健康有序發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟貢獻作用重大(據(jù)測算,房產(chǎn)業(yè)稅費占本市財政收入近30%),對促進就業(yè),維護穩(wěn)定貢獻重大,建議繼續(xù)加大對房地產(chǎn)業(yè)的重視和支持力度,以保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

加強正面引導。加大對房地產(chǎn)業(yè)政策的宣傳力度和房產(chǎn)市場的研究、分析力度,大力宣傳政府提振市場信心的政策,及時報道落實政策取得的良好效果,努力消除市民持幣觀望態(tài)勢。正確引導開發(fā)企業(yè)理性開發(fā),引導市民合理改善居住條件,以促進房產(chǎn)市場總量平衡,結(jié)構(gòu)合理,價格穩(wěn)定,發(fā)展健康有序。

落實優(yōu)惠政策。對去年以來國家省市出臺的關(guān)于契稅、營業(yè)稅、個人消費貸款、住房公積金、低收入家庭購房補貼、房屋維修資金收取、戶口辦理等促進住房消費的優(yōu)惠政策,建議相關(guān)部門自覺舍棄眼前利益和部門利益,盡快貫徹落實到位。市房產(chǎn)局擬在5月底籌辦一次二手房交易會,以促進住房合理消費,激活房產(chǎn)市場,拉動經(jīng)濟發(fā)展。

促進消費信貸增長。認真落實《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號),積極支持符合貸款條件的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設項目。進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設、特別是在建項目的信貸支持力度。做好對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務。支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。認真貫徹落實近期個人住房按揭貸款、二手房貸款的政策,對居民自住購房,特別是城鎮(zhèn)中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房、普通商品房以及中低價位房,要盡量滿足其有效信貸需求。

優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。關(guān)心扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。嚴格按照有關(guān)文件規(guī)定,清理建設項目收費,開放建設項目服務領域,調(diào)整預售許可條件,簡化辦事程序,提高服務質(zhì)量,優(yōu)化投資環(huán)境,增強投資信心,促進房地產(chǎn)業(yè)盡快走出金融危機陰影,保持健康發(fā)展。