警惕外資唱高樓市暗套現(xiàn)

葉　鋒　李佳鵬　劉　姣

最近一段時(shí)間，不少外資投行—邊頻頻唱多國(guó)內(nèi)樓市，一邊又在悄然出售其持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。專家提醒說(shuō)，對(duì)外資的動(dòng)向應(yīng)該予以高度關(guān)注，要警惕外資假“唱多”真“出貨”。

外資投行頻頻“唱多”

記者了解到，4月至今，一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根士丹利等國(guó)際投行紛紛發(fā)布研究報(bào)告稱，看好中國(guó)房地產(chǎn)。而他們立論的基礎(chǔ)，大都是“剛性需求釋放帶來(lái)成交量強(qiáng)勁回升，并預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)”。

5月7日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在2009年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道。瑞銀預(yù)計(jì)，多項(xiàng)政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因，預(yù)計(jì)未來(lái)大眾市場(chǎng)和低端住房的建設(shè)將開(kāi)始大幅放量。

繼瑞銀之后，國(guó)際投行摩根士丹利在最近的報(bào)告中也指出，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實(shí)而持續(xù)的復(fù)蘇，成為近來(lái)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好。

摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄6月公開(kāi)預(yù)測(cè)，今年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將達(dá)5％至10％，明年漲幅也將達(dá)到10％。他鼓勵(lì)“大家積極行動(dòng)起來(lái)，投資買地建房”。

與此同時(shí)，部分外資機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出對(duì)地產(chǎn)股的青睞，開(kāi)始將地產(chǎn)股評(píng)級(jí)由審慎調(diào)升至中性。

高調(diào)“唱多”中國(guó)樓市的同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，部分外資已經(jīng)開(kāi)始出售所持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。這其中最典型的是摩根士丹利。記者了解到，該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購(gòu)上海長(zhǎng)寧區(qū)高檔樓盤(pán)“華山夏都苑”A棟的1、2號(hào)樓，1號(hào)樓以酒店式公寓推向市場(chǎng)，目前出租率約為70％；而2號(hào)樓過(guò)去“只租不賣”，目前入住率也不高。

摩根士丹利開(kāi)始將2號(hào)樓的58套房源通過(guò)自己的銷售團(tuán)隊(duì)及上海中原地產(chǎn)等分銷商進(jìn)行散賣。記者獲悉，目前58套房源已全部售完。這些散賣房源對(duì)外報(bào)價(jià)為6.5萬(wàn)元每平方米起，但實(shí)際成交價(jià)為5.5萬(wàn)至6萬(wàn)元每平方米，購(gòu)房者中約一半為內(nèi)地人士，另一半為港澳臺(tái)等地買家。雖然有所降價(jià)，但與當(dāng)年2.8萬(wàn)元每平方米的買入價(jià)相比，摩根士丹利此次轉(zhuǎn)手套現(xiàn)溢價(jià)已達(dá)100％。這是摩根士丹利在上海市場(chǎng)首次變賣持有的物業(yè)。

在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利，近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項(xiàng)目散賣。據(jù)介紹，摩根士丹利2007年初收購(gòu)永新城219套公寓，隨后由服務(wù)式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”，每套房月租金高達(dá)2萬(wàn)元至5萬(wàn)元。據(jù)一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸，希望銷售該項(xiàng)目房源，但目前僅處于初步接觸階段，對(duì)外報(bào)價(jià)、合作細(xì)節(jié)均未達(dá)成共識(shí)。

記者還發(fā)現(xiàn)，自5月底起，香港興業(yè)國(guó)際開(kāi)始散賣其持有的上海長(zhǎng)寧區(qū)另一高檔樓盤(pán)“丁香御苑”，該樓盤(pán)是其2000年從嘉里建設(shè)手中以3100萬(wàn)美元的價(jià)格整體收購(gòu)而來(lái)。截至目前，110套散賣房源已告售罄，成交價(jià)格約為6萬(wàn)元每平方米，興業(yè)國(guó)際從該項(xiàng)目中套現(xiàn)13.2億元。考慮到匯率因素，興業(yè)國(guó)際此次散賣較當(dāng)時(shí)收購(gòu)成本而言賺了10.6億元。

外資投行的套現(xiàn)行為在地產(chǎn)股上也表現(xiàn)得較為明顯。其中，6月19日，瑞銀集團(tuán)以17.456元港元的每股平均價(jià)，減持了731.21萬(wàn)股富力地產(chǎn)，涉資1.28億港元。

“唱多不做多”只為引人接盤(pán)

“雖然尚沒(méi)有明確的跡象表明外資在大舉出售其在內(nèi)地持有的物業(yè)項(xiàng)目，但要警惕外資假‘唱多樓市趁機(jī)真‘出貨套現(xiàn)的行為?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，今年以來(lái)，隨著成交量的不斷攀升，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了明顯的上漲，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)更是創(chuàng)出了歷史新高，這對(duì)于投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)已經(jīng)是一個(gè)出貨的好時(shí)機(jī)，部分外資可能也正是看到了這點(diǎn)所以開(kāi)始出售其在華持有的物業(yè)項(xiàng)目獲利。

對(duì)此，DTZ戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成表示贊同。他說(shuō)，外資出貨與其投資周期和收益率息息相關(guān)，選擇出貨說(shuō)明投資期已夠并已經(jīng)達(dá)到收益預(yù)期。“當(dāng)前有一部分外資開(kāi)始套現(xiàn)獲利，但也有一部分外資認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有上漲空間，持有意愿也相對(duì)較強(qiáng)。”葉建成補(bǔ)充說(shuō)。

對(duì)于外資唱“雙簧”，也有業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢(shì)趁機(jī)套現(xiàn)是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤(pán)，高位出貨。套現(xiàn)后部分資金可能會(huì)被其用于補(bǔ)救母公司面臨的資金缺口，另一部分則會(huì)在重要的一線城市等待抄底和其他投資機(jī)會(huì)。

雖然對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)判斷各不相同，但接受記者采訪的專家明確提醒購(gòu)房者注意潛在風(fēng)險(xiǎn)。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，盡管外資在“唱多”樓市，但樓市風(fēng)險(xiǎn)在加大不確定性也越來(lái)越多，應(yīng)該引起高度的重視。他解釋說(shuō)，當(dāng)前，房?jī)r(jià)和成交量的上漲速度幾乎超出了所有人的預(yù)料，部分城市只用了半年時(shí)間就銷售了去年全面的房子，房?jī)r(jià)也只用了不到半年的時(shí)間就已經(jīng)接近甚至超過(guò)了歷史的最高點(diǎn)，這都為樓市的下一步走勢(shì)增添了變數(shù)。

“目前內(nèi)地樓市價(jià)格已經(jīng)偏高，上漲不具有可持續(xù)性。無(wú)論是市場(chǎng)層面還是政策層面都存在變數(shù)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，以信貸為例，今年上半年放貸量巨大，三四季度可能會(huì)發(fā)生變化，當(dāng)前部分銀行已經(jīng)開(kāi)始顯露暗中收緊信貸的苗頭。這方面的變化無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。更為重要的是，很多政策在今年年底面臨期滿問(wèn)題，未來(lái)能否繼續(xù)出臺(tái)類似政策存在不確定性，因?yàn)楫?dāng)初政策出臺(tái)是基于樓市持續(xù)低迷的走勢(shì)，但目前情況已經(jīng)有了明顯不同。這些因素?zé)o疑都會(huì)增加樓市未來(lái)走勢(shì)的不確定性。