對我國不動產(chǎn)登記制度的一些思考

施雅倩

摘要本文通過分析實踐中不動產(chǎn)登記存在的問題,以期為我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供一些建議。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)登記 統(tǒng)一登記 物權(quán)法

中圖分類號:DF521文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

建國以來,我國的《物權(quán)法》長期不發(fā)達(dá),我國的不動產(chǎn)立法相對滯后,有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范散亂不統(tǒng)一,導(dǎo)致內(nèi)容上的矛盾,從而嚴(yán)重的危害不動產(chǎn)交易安全。《物權(quán)法》正式確立了不動產(chǎn)登記制度。該法第6條至第22條對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了詳盡的規(guī)定,在完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的道路上邁出了關(guān)鍵性的一步,但是實踐中仍存在較多問題亟待解決。

一、我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題

(一)未能形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制。

所謂統(tǒng)一的登記管理體制,是指統(tǒng)一登記立法、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記程序以及統(tǒng)一權(quán)屬證書的管理體制。

由于《物權(quán)法》頒布后,并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定,地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定,所以,目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記,實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。

(二)登記效力各不相同。

不動產(chǎn)登記的法律后果到底是債權(quán)合同的生效條件,還是物權(quán)變動的生效條件,相關(guān)法律的規(guī)定不盡一致。因此,不僅學(xué)術(shù)界爭論不休,實踐部門適用也標(biāo)準(zhǔn)不一。這一點在《物權(quán)法》頒布后也并未改觀。

(三)不動產(chǎn)登記的種類不健全。

不動產(chǎn)登記的種類是由登記目的所決定的,各登記類型應(yīng)在功能上相互補(bǔ)充、相互依托,共同構(gòu)成科學(xué)完整的不動產(chǎn)登記類型體系。就不動產(chǎn)登記制度來說,一個完整的登記類型體系至少應(yīng)當(dāng)包括初始登記、變更登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、回復(fù)登記和涂銷登記等具體形式。與國外以及我國臺灣地區(qū)相比,我國現(xiàn)行法律法規(guī)中關(guān)于不動產(chǎn)登記的類型還很不全面。

(四)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度缺失。

對當(dāng)事人因登記機(jī)關(guān)的錯誤登記而遭受的損害,各國法律都設(shè)有登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任制度。這是因為登記機(jī)關(guān)登記時享有收取登記費用的權(quán)利,理應(yīng)對因登記錯誤所造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任,這是權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的要求。但由于長期以來我國的不動產(chǎn)登記制度只強(qiáng)調(diào)行政管理的功能,卻未將這種管理真正納入行政賠償?shù)姆懂?。加之這些規(guī)定過于原則,缺乏相應(yīng)的配套制度,因而,難免流于形式,在實踐中從未實施,以致登記錯誤的現(xiàn)象時有發(fā)生,使當(dāng)事人蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失而又無從求償。

二、解決的相關(guān)措施

(一)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制。

統(tǒng)一的關(guān)鍵有二:一是建立統(tǒng)一的登記規(guī)則,二是賦予統(tǒng)一的登記效力。至于登記的其他方面,并不強(qiáng)求統(tǒng)一。

統(tǒng)一的登記規(guī)則是指不同的登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記時應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一的登記程序,包括對登記申請人的資格要求、申請文件提供方面的要求、受理申請的條件、審查方式、審查范圍、登記時限、不予登記的理由及對申請人和利害關(guān)系人的說明義務(wù)、權(quán)屬證書格式、登記簿格式等,均應(yīng)統(tǒng)一,而不能五花八門。統(tǒng)一的登記效力是指從立法上賦予不動產(chǎn)登記統(tǒng)一的法律效果,凡經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)具有對抗其他任何權(quán)利主張的效力,反之,未經(jīng)登記的物權(quán)不具有對抗第三人的效力。

登記機(jī)關(guān)是否也必須統(tǒng)一?筆者認(rèn)為,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的核心是前已所述的統(tǒng)一規(guī)則和統(tǒng)一登記效力,有此二者,即可建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,而考量是否需要建立的登記機(jī)關(guān),一是要考慮到不動產(chǎn)物權(quán)本身的多樣性,二是要考慮到目前情況下設(shè)置統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的成本和實際上的可能性。不動產(chǎn)物權(quán)種類繁多,將所有不動產(chǎn)物權(quán)全部統(tǒng)一到一個登記機(jī)關(guān),既不現(xiàn)實,也無必要。筆者的設(shè)想,可以以土地登記為基礎(chǔ),將土地物權(quán)、房屋物權(quán)的登記統(tǒng)一起來,由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記,但特許物權(quán)、比照不動產(chǎn)登記的船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛物權(quán)、林權(quán)、草原權(quán)、水權(quán)等,可基本上按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)職能管理體制分別由相應(yīng)的主管部門作為登記機(jī)關(guān),但應(yīng)規(guī)定這些主管部門必須建立對應(yīng)的登記部門,專司登記職責(zé),并按照統(tǒng)一的登記程序和統(tǒng)一的效力的要求進(jìn)行登記。另外一個折衷的設(shè)想是:由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向這些主管部門派出登記人員。

(二)健全不動產(chǎn)登記類型及建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。

我國立法雖已引進(jìn)預(yù)告登記,異議登記,更正登記等制度,然而相關(guān)制度仍缺乏實踐操作性。

以預(yù)告登記和更正登記為例:我國預(yù)告登記請求權(quán)的范圍權(quán)限定在買賣房屋或者其他不動產(chǎn)協(xié)議,而對變更、消滅或贈與及附條件或附期限的請求權(quán)等是否能夠進(jìn)行預(yù)告登記則沒有規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則,沒有規(guī)定的就不能適用預(yù)告登記制度。

(作者:西北政法大學(xué)07級法律碩士)

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